тел: +7 (927) 260-91-71
Если бы можно было провести «квартирную олимпиаду», то Москва могла бы похвалиться более значимыми результатами нежели наши спортсмены. Впрочем, особой гордости за то, что супер-дорогое жилье столицы удерживается на мировом уровне, тоже нет. Другое дело, что весь рынок стоит на пороге грядущего дефицита предложения, что приведет к росту цен.
Москва смогла сохранить за собой 5-е место в рейтинге самых дорогих городов мира. Ближайшие конкуренты – Лондон и Гонконг, утверждают эксперты британской компании Chesterton. По их мнению, кризис оказал серьезное давление на девелоперов и строителей, что отразилось на резком сокращении и замораживании новых проектов, в первую очередь, элитного жилья в Москве. Именно по этой причине многие участники рынка уже сегодня говорят об имеющем место дефиците предложения, который приведет к росту цен на эту категорию квартир.
По данным британских экспертов, прогнозируемый ежегодный рост цен на московское жилье премиального сегмента в 2010-2011 гг. составит до 10%. Некоторые российские аналитики говорят о росте в 1% в месяц до конца года и еще большем – в 2011 году.
Конкуренцию Москве в списке городов с «золотыми квадратами» составляет, в первую очередь, самое дорогое государство – княжество Монако. Первое место в рейтинге обеспечивается средним показателем стоимости «квадрата» на уровне более 40 тыс. долларов за метр.
На 2-м месте - Лондон со средней ценой более 25 тыс. долларов за элитный метр.
Средняя стоимость элитной недвижимости Москвы оценивается в 18,5 тыс. долларов. Это приблизительно сопоставимо, как указывает британская компания, с ценами в Нью-Йорке и в крупнейших и быстро развивающихся азиатских мегаполисах, где цены в среднем удерживаются на уровне 20 тыс. долларов.
При этом по темпам роста цен на элитное жилье за прошедшие 5 лет Москва оставила далеко позади все западноевропейские города. За это время столичные квартиры в центральной части города подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако совокупный рост за весь период не превышал 25-30%.
Сегодня реализовываются и выходят на рынок только единичные проекты, а объем предложения составляет 1200-1300 квартир, включая первичный и вторичный рынок. До 70% этого предложения - объекты с длительным сроком до ввода в эксплуатацию.
Однако, вопреки такой статистике предложения, эксперты подчеркивают, что спрос на московскую элитную недвижимость восстанавливается вместе с экономикой и капитализацией фондового рынка. Основные покупатели, как и прежде, - российские бизнесмены и предприниматели, акционеры крупных и средних компаний, а недвижимость по-прежнему воспринимается как наиболее привлекательный инструмент для личных инвестиций.
С другой стороны, покупательная способность наиболее обеспеченных россиян за кризисный год значительно снизилась: жилищные бюджеты сократились с 3,5-4 млн долларов до 1,5-3 млн сегодня.
«Сейчас нет смысла искать какие-то «бюджетные» варианты в категории элитного жилья – застройщики не идут на резкое снижение стоимости своих квартир даже при условии 100% оплаты, - говорит ВЗГЛЯДу директор московского столичного агентства недвижимости, специализирующегося на самом дорогом сегменте жилья Елена Воронова. – Максимум, на что может рассчитывать покупатель – это 5% скидка, что скорее делается из «вежливости». Объясняется это просто – хороших квартир по цене в 12-15 тыс. долларов за метр в хороших районах Москвы практически не осталось, если не считать вторичного рынка. Но на «вторичке» сегодня цены растут, причем, достаточно быстро».
В феврале самой дорогой элитной признана квартира на Малой Бронной, отмечает информационно-аналитическое агентства «Неспроста.Ru». Стоимость метра - 75 тыс. долларов.
Самую дешевую в элитном сегменте квартиру продают на Народной улице: метр стоит всего 7,8 тыс. долларов. Агентство отмечает, что год назад, в феврале 2009 года, цены были ниже: метр самой дорогой в районе так называемой «золотой мили» на Остоженке восьмикомнатной квартиры обходился максимум в 50 тыс. долларов, а в среднем подобные метры в этом районе стоили 40-42 тыс. долларов.
По мнению и расчетам «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) прирост индекса цен по итогам февраля составил чуть более 1%, увеличившись с 4,055 до 4,106 пунктов. И приближение традиционного весеннего сезона повышенной активности на рынке недвижимости в этом году, похоже, отразится на росте количества сделок, но не на росте цен, полагают аналитики.
Любопытны ценовые итоги февраля по типам жилья. Так, наибольший рост зафиксирован на наиболее дешевые квартиры: все панельные дома, а также старые кирпичные дома – от 1% до 2%. При этом прирост на более дорогое кирпичное жилье советской застройки и современные монолитно-кирпичные дома минимален или отсутствует. Это подтверждает тезис, что с рынка вымываются самые недорогие объекты.
Также следует отметить, что в феврале в «плюсе» оказались не все районы Москвы, более того, многие из них – из числа престижных – наоборот снизились в цене. Это относится к районам метро Кропоткинская, Парк Культуры, Ленинский проспект, Шаболовская, Савеловская, Новослободская, Менделеевская, Марьина роща, Октябрьское поле, Печатники, Бабушкинская.
По данным «Индикаторов», за февраль стоимость «старых» панельных домов в Москве выросла на 0,9% и составила 3,68 тыс. долларов за метр. Цена на современную панель выросла на 1,5% до 4,004 долларов. Стоимость «квадрата» в сталинских домах сегодня составляет 4,753 долларов (+0,1%). Цена на современный монолит-кирпич выросла на 0,7% до 4,627 долларов за метр.
«Возобновившийся еще прошлой осенью рост цен на жилье спустя полгода так и не перерос во что-то большее, нежели просто отыгрывание инфляции на уровне около 1% в месяц», - говорят в IRN. Нового «разгона» цен не наблюдается, несмотря на приближение весны - сезона традиционного оживления на рынке недвижимости, отмечают эксперты.
Сегодняшний символический рост цен на квартиры к осени уже будет опережать инфляцию, заявил президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин на прошлой неделе в Перми на форуме по рынку недвижимости. Застройщики вряд ли смогут быстро восстановиться от кризиса, спрос перемещается на вторичный рынок, что подстегнет рост цен во многих регионах, объяснил он. По прогнозам компании «Миэль», дефицит предложения квартир эконом-класса в текущем году составит 2,5 млн квадратных метров. Сокращение предложения новостроек по итогам 2010 года может доходить до 30% от уровня 2008 года и до 70% от уровня 2009 года, подсчитали в компании.
Многие участники рынка, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, уверены, что этот достаточно печальный прогноз символизирует только начало негатива на рынке жилья в скором будущем. В компании Blackwood уверены, что к концу 2010 года можно ожидать рост цен на уровне 10-15%. Элитный сегмент с точки зрения инвестиций в будущем году будет, возможно, не самым быстрорастущим, но по-прежнему останется наименее рискованным.
Еще более масштабную «трагедию цен» рисуют столичные риелторы, которые не исключают, что дешевые квартиры к осени могут подскочить в цене на 50%, при этом повышение станет очевидным после майских праздников. В IRN полагают, что ожидать повышения цен высокими темпами в нынешних условиях было бы «слишком оптимистично» из-за низкой платежеспособности реальных покупателей. Ценники станут расти только в эконом-классе, но они повысятся максимум на 5-15%.
Ситуация с возможным дефицитом жилья в Москве действительно не однозначна, так как несмотря на падение темпов строительства, на рынке все еще остается значительное количество нераспроданных квартир. Низкий спрос не предполагает необходимости со стороны застройщиков объявлять демпинг на свои новостройки. Кроме того, объем предложения на вторичном рынке жилья также превышает докризисный уровень, что позволит рынку «продержаться» без резкого роста цен на «квадраты».
Александр Аксенов realty.vz.ru
