падение спроса на квартиры Серьезное падение спроса на квартиры и прекращение кредитования застройщиков привело к тому, что многие проекты были заморожены.

В нижегородском строительном секторе минувший кризисный год отметился сразу несколькими негативными тенденциями. Это и замороженное строительство многоквартирных домов, и отказ от обязательств ряда крупных инвесторов, и разбирательства с закупками по госпрограммам квартир для расселения ветхого фонда. Тем не менее, по официальным данным, жилья в 2009 году было введено не меньше, чем в гораздо более благополучном 2008 году, и в первую очередь за счет резко возросшего индивидуального строительства, на долю которого пришлось 65% всего введенного жилья. По прогнозам областных властей, по объемам ввода темпы роста удастся сохранить, если будут достраиваться дома, заложенные в предыдущие годы.

Частное против коллективного

Итоги строительства жилых домов в Нижегородской области в 2009 году на первый взгляд выглядят весьма оптимистично. Согласно официальной отчетности регионального министерства строительства, в минувшем году, несмотря на мировой кризис, сохранилась положительная динамика — в регионе сдано в эксплуатацию более 1,4 млн кв. м жилья, рост объемов ввода к уровню 2008 года составил 4%. По динамике жилищного строительства область занимает второе место в Приволжском федеральном округе, по объемам ввода — третье. Такие показатели были достигнуты в первую очередь за счет строительства индивидуального жилья — 170 домов, построенных за счет бюджета в 28 районах области для привлечения молодых специалистов, а также частных домов и коттеджей, которые строили для себя состоятельные нижегородцы. В общем объеме построенного жилья на индивидуальное строительство, по оценке вице-губернатора по строительству и ЖКХ Валерия Англичанинова, пришлось 65%, и темпы его роста впечатляют — 143% к уровню 2008 года. Нижегородская область по этому показателю вышла на первое место в Приволжском федеральном округе. «Малоэтажное строительство поэтому и стало так серьезно расти, что люди начали рассчитывать только на себя. Те нижегородцы, у которых есть средства, пошли в частный сектор»,— говорит заместитель губернатора.

Впрочем, участники рынка сомневаются в том, что показатели роста объемов вводимого жилья за счет резкого увеличения доли индивидуального жилищного строительства отражают реальную картину. По словам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, радужная статистика по сданным индивидуальным домам в большей степени достигнута за счет регистрации построенных в прежние годы особняков и коттеджей. С ней отчасти согласна и директор по маркетингу строительной компании «Жилстрой-НН» Ольга Сажина: «Я знаю, что администрациям на местах было дано указание содействовать оформлению прав на недвижимость тем домовладельцам, которые уже построились на своих земельных участках, но не торопились идти в регистрационную службу. Однако в прошлом году администрация сама предлагала свою помощь в оформлении справок БТИ, и многие собственники этой возможностью воспользовались. Впрочем, это не отменяет того факта, что в Нижнем Новгороде индивидуальное жилищное строительство действительно серьезно оживилось».

В оценках последствий кризиса для многоквартирного домостроения эксперты и чиновники однозначны. «Если в докризисные годы жилье в многоэтажках раскупали еще на этапе закладки фундамента, то теперь никто не рискует вкладываться даже в те объекты, где осталось возвести всего один этаж», — отмечает Валерий Англичанинов. Серьезное падение спроса на квартиры и прекращение кредитования застройщиков привело к тому, что многие стройки были заморожены. По данным администрации Нижнего Новгорода, в 2009 году в областном центре простаивало 60% всех строек. По предварительным оценкам, фактический ввод жилья в городе составил около 500 тыс. кв. м, показав довольно серьезное падение (для сравнения — в 2008 году было сдано 616 тыс. кв. м).

Замороженные обязательства

Другой негативной тенденцией прошлого года стал отказ от своих обязательств федеральных игроков, испытывающих серьезные долговые нагрузки. В первую очередь сворачивались проекты комплексной застройки областного центра.

В августе областные власти в судебном порядке расторгли договор аренды земельного участка с группой ПИК. Входящее в холдинг ЗАО «ПИК-Регион» еще в 2007 году приобрело право семилетней аренды территории площадью 22 га на побережье Оки в Автозаводском районе. Сумма контракта составила рекордные для города 1,7 млрд руб. Инвестор продекларировал планы по строительству до 2014 года нового жилого микрорайона Набережный со всей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой (общая площадь недвижимости — около 300 тыс. кв. м). Однако в результате тяжб с областным министерством государственного имущества и земельных ресурсов выяснилось, что «ПИК-Регион» смог профинансировать лишь задаток в 343,2 млн руб., а вносить ежеквартальные платежи почти в 86 млн руб. оказался не в силах. Таким образом, земельный участок близ Оки оказался свободен и в перспективе вновь будет выставлен на торги, однако эксперты сомневаются, что эта площадка, где необходимо проводить серьезные берегоукрепительные работы и тянуть инженерные коммуникации, найдет покупателя.

Если ПИК лишился участка по решению суда, то другой крупный инвестор — холдинг «Базовый элемент» — из-за финансовых проблем сам отказался от земли. В июле 2008 года дочерняя компания «Базэл Регион Нижний Новгород» приобрела за 1,1 млрд руб. право аренды весьма перспективной площадки — на 30 га бывшего муниципального совхоза «Цветы» инвестор собирался строить жилые дома от 10 до 27 этажей. Прогнозируемые объемы жилья эконом-класса составляли около 400 тыс. кв. м. Однако с началом финансового кризиса «Базэл» прекратил проект. Формальной причиной отказа от земельного участка, за который девелопер уже внес большую часть цены, стала проходящая по территории высоковольтная ЛЭП, которую городская администрация не упомянула в конкурсной документации. Впрочем, судебное разбирательство продолжается: муниципалитет должен вернуть «Базэлу» внесенные им несколько сотен миллионов рублей (точную сумму, по поводу которой идет спор, ни мэрия, ни инвестор не называют).

Не миновали трудности и компанию «Нижегородкапстрой», соучредителями которой выступают областное правительство и холдинг СУ-155. Первым проектом застройщика стало возведение в Нижнем Новгороде микрорайона Печерская Гряда общей площадью около 100 тыс. кв. м жилья. Первую очередь из двух домов строители должны были сдать в эксплуатацию еще в третьем квартале 2008 года, однако с тех пор сроки неоднократно переносились. Осенью прошлого года эта стройка обратила на себя внимание федеральных властей: областные власти проинвестировали незавершенное строительство, выкупив у аффилированного застройщика свыше 520 квартир за 434 млн руб. Счетная палата РФ сочла, что региональное правительство неправомерно потратило бюджетные средства на объекты низкой степени готовности. В результате сроками расселения нижегородского ветхого фонда заинтересовались в федеральном правительстве. После совещания у вице-премьера России Дмитрия Козака губернатор Валерий Шанцев, объяснявший проблемы застройщика мировым финансовым кризисом, заявил, что весной 2010 года первые два дома Печерской Гряды будут заселены.

Финансовые проблемы преследовали и других застройщиков, строящих жилье по госзаказу, — ООО СК «Жилстрой» перенесло сроки ввода в эксплуатацию трех многоквартирных домов на проспекте Ленина, где область также приобрела 65 квартир под расселение.

Общая нестабильность отразилась и на крупных нижегородских игроках, строящих жилье поточным методом, — из-за резкого падения покупательского спроса «Жилстрой-НН» в 2009 году на несколько месяцев приостановил собственный завод по производству железобетонных конструкций. Проанализировав текущую ситуацию, застройщик в короткие сроки разработал проект малогабаритного «антикризисного жилья», однокомнатные квартиры в котором планирует продавать по цене около миллиона рублей. Востребованность серии позволила запустить производство панелей — в компании отмечают, что на своей площадке до мая следующего года построят шесть типовых «антикризисных» домов, после чего работа может упереться в отсутствие земельных участков.

Компоненты отрасли

Сокращение объемов выпуска продукции не миновало и производство строительных материалов. По предварительным данным, итоговый объем отгрузки составил 12,5 млрд руб., что на 36% ниже уровня предыдущего года. Тем не менее, как подчеркивают областные власти, производители стройматериалов полностью обеспечивают потребности региона, а в модернизацию производственной базы по итогам года вложили более 800 млн руб. Кроме того, область экспортирует в среднем до 50% основных стройматериалов — гипсоволокнистых плит и мягкой кровли, минераловатных утеплителей, стеновых материалов.

Перспективы роста

По оценкам Нижегородского центра научной экспертизы, в 2009 году практически до сентября цены на жилье снижались в среднем на 2,2%, но к концу года падение замедлилось, наиболее ликвидные однокомнатные квартиры даже подорожали на 1%. «По нашим оценкам, в 2010 году, учитывая сегодняшние незавершенные стройки, реально может быть введено порядка 323 тыс. кв. м. жилья в многоэтажных домах. Однако тот печальный факт, что в прошлом году не было начато ни одной новой стройки, через два-три года отзовется падением объемов ввода жилья», — говорит Татьяна Романчева. По ее словам, прогнозируемое падение объемов строительства квартир на 7—8% уже к концу 2010 года может привести к некоторому дефициту на первичном рынке жилья и росту цен на вторичку. «Рынок жилья восстанавливается, хотя предложение по-прежнему превышает спрос. Платежеспособность большинства нижегородцев так же низка, у многих упали доходы, и серьезного разогрева рынка ждать не стоит», — заключает эксперт.

Тем не менее областные власти рассчитывают сохранить объемы ввода жилья как минимум на прошлогоднем уровне за счет инвестиционной активности предыдущих лет. «В Нижнем Новгороде в прошлые годы было заложено около 1 млн кв. м жилья. Если их достраивать, то еще два года мы можем спокойно сдавать по 500 тыс. кв. м. Определенный задел есть», — отмечает Валерий Англичанинов.

Коммерсантъ