Ловите подачку

Государство, озабоченное кризисом в строительной отрасли, намерено выкупить у девелоперов остатки квартир. Однако социальные и экономические мотивы, которыми руководствуются чиновники, несостоятельны

Рисунок: Александр Козлов

Федеральное правительство поможет в одночасье обедневшим из-за кризиса девелоперам. Во-первых, застройщиков прокредитуют госбанки. По слухам, Внешэкономбанк уже выделил стабилизационный кредит одной из крупных строительный компаний. Во-вторых, до конца года из госбюджета на выкуп квартир в новостройках предполагается выделить 100 млрд рублей. Принципиальное решение по этому поводу уже принято премьер-министром Владимиром Путиным. Кстати, не исключено, что выкупаться будет не только массовое жилье, но и квартиры бизнес-класса. Один из участников правительственных совещаний недвусмысленно намекнул корреспонденту «Эксперта», что девелоперам удалось донести до чиновников «мысль, что жилье бизнес-класса не менее приоритетно для государства, поскольку нарождающийся средний класс выступает важным элементом социального слоя, требующего господдержки». Кроме того, около 60 млрд рублей (вместо запланированных ранее 10 млрд) получит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на выкуп ипотечных закладных у коммерческих банков.

Попробуем разобраться, позволят ли такие финансовые инъекции снизить остроту кризиса для застройщиков и какую пользу они принесут потребителям.

Кризисная мотивация

Начнем с потребителей, выделив среди них две категории — покупателей коммерческого жилья и получателей социальных квартир. На первый взгляд действия государства и тем и другим представляются благом.

Дольщики получили сигнал о том, что федеральные власти позаботятся о завершении начатых строительных проектов, выкупив остатки у девелоперов и тем самым снабдив их оборотными средствами, иссякшими в связи с отказом банков кредитовать строительные компании. «Самое опасное сегодня — получить новых обманутых дольщиков. Это может произойти, потому что многие застройщики в обход федерального законодательства строили финансовые пирамиды: брали деньги у граждан на строительство одного дома, но на самом деле начинали строительство сразу нескольких объектов. При этом кредитные ресурсы зачастую использовались для обеспечения текущей ликвидности, пополнения оборотных средств. Сейчас, когда рынок недвижимости перестал расти, у многих возникли проблемы», — говорит президент Института экономики города Надежда Косарева.

Решение правительства должно обрадовать и претендентов на социальное жилье. Выкупленные квартиры предполагается передать нуждающимся (очередникам, держателям государственных жилищных сертификатов и проч.) с опережением графика. То есть даже в трудные времена государство не отказалось от своей социальной миссии.

Появлению крупного покупателя в лице государства безмерно рады девелоперы. «Дышать становится легче, появляется надежда», — сказал в интервью одной из радиостанций известный предприниматель Шалва Чигиринский. Аплодируют мудрому решению правительства и другие столичные девелоперы, а некоторые уже выдвигают собственные кандидатуры на получение федеральных субсидий и спешно объединяются в ассоциации с целью лоббирования своих интересов.

По мнению президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимира Воронина, пристальное внимание государства к проблемам отрасли поможет устранить возникший кризис недоверия. «Сейчас многие банки ужесточили условия кредитования строителей, поскольку сомневаются в наличии спроса. Мы им говорим: смотрите, у нас в стране колоссальный дефицит жилья. Они отвечают, что это лирика, и просят назвать конкретных контрагентов. Если таковым выступит государство, банки будут охотнее финансировать строительные проекты», — размышляет генеральный директор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян. Кроме того, застройщики рассчитывают, что неизбежное проникновение государства в суть ценообразования позволит снять с игроков рынка хотя бы часть непосильных обременений в виде строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

Фиктивные посылы

Однако радость всех потенциальных получателей государственной помощи может быть преждевременной, а надежды — неоправданными. При ближайшем рассмотрении выходит, что многие заманчивые посылы оказываются несостоятельными.

Во-первых, слишком очевидна несоразмерность задуманных государственных вливаний масштабу жилищного рынка. В прошлом году объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», составил около 3,2 трлн рублей (включая как жилищное, так и инфраструктурное строительство). То есть господдержка в размере 100 млрд рублей — это около 3% от оборота отрасли. Примерно такое же соотношение получится и в сопоставлении бюджетного финансирования с объемами жилищного строительства. «По нашим оценкам, в прошлом году объем продаж только лишь на первичном рынке жилья Екатеринбурга составил около 50 миллиардов рублей. Таким образом, 100 миллиардов для всей страны — это капля в море», — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По мнению экспертов, предпринятые государством вливания в лучшем случае позволят заткнуть финансовые дыры в балансах пяти-шести крупных строительных холдингов и будут в полном объеме направлены на рефинансирование долгов, а не в новые проекты.

Во-вторых, не приходится рассчитывать на серьезный социальный эффект от выкупа квартир в интересах нуждающихся граждан. На выделяемые правительством средства можно приобрести около 40–50 тыс. квартир. Между тем на учете на улучшение жилищных условий, по данным Росстата, стоит около 3,1 млн семей. По экспертным оценкам, людей, остро нуждающихся в жилье, в два-три раза больше. Следовательно, масштабы жилищного кризиса таковы, что преодолеть его только лишь бюджетными субсидиями (даже при условии их существенного увеличения) невозможно. Тем более что количество подходящего для выкупа жилья (отвечающего социальным стандартам, обеспеченного достойной инфраструктурой) невелико.

В-третьих, круг получателей государственной поддержки может оказаться слишком узким, большинство компаний в него просто не впишутся. К тому же механизмы вливания госсредств в рынок недвижимости видятся потенциально коррупционными. Сегодня рассматривается два базовых варианта: инвестирование денег либо предоставление госгарантий выкупа жилья после завершения строительства (в этом случае застройщикам будут предоставлены кредиты госбанков). Всерьез обсуждается предложение выкупать квартиры по фиксированным ценам без соблюдения процедуры государственных муниципальных закупок. «Даже рыночный отбор компаний вряд ли избавит от коррупции», — полагает председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Антон Данилов-Данильян.

Из-за процедурных сложностей и всеобщей неразберихи вряд ли окажется эффективным даже проектный подход: выделение денег для завершения конкретных проектов с образованием специального юридического лица.

«Сейчас, конечно, начнутся спекуляции на тему “дайте нам денег, мы построим дешевое жилье”. Это популизм чистой воды с целью получения федерального финансирования. Потом эти деньги пойдут на завершение элитных комплексов, а строительство доступного жилья застопорится. Надо создать условия, при которых даже в случае снижения цен объемы жилищного строительства не упадут. Для этого требуется перестройка всех действующих сегодня механизмов», — считает руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев.

Где кризис, там и халява

Главный изъян правительственных инициатив в том, что государство настраивает как разжиревших на бурном росте рынка недвижимости девелоперов, так и малообеспеченных граждан на халяву. Это не только подрывает здоровую рыночную конкуренцию (которая переводится в административную плоскость), развращает игроков, но и мешает извлечь положительный очищающий эффект из экономического кризиса. Так, принятые государством меры по стерилизации предложения лишь поддержат нынешний, аномально высокий, уровень цен на жилье и будут способствовать дальнейшему вздутию ценового пузыря. Его схлопывание в случае резкого ухода государства с рынка может обернуться трагическими последствиями. «Меры по выкупу жилья не решат проблемы ликвидности, но затормозят естественный процесс выздоровления рынка», — резюмирует управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев.

Усилия государства даже в кризисные времена (учитывая плачевное и потенциально опасное для жизни людей состояние жилого фонда) целесообразнее направить не на фиксацию рыночной конъюнктуры, а на увеличение жилищного строительства и соразмерную поддержку потребителей. В стране еще до кризиса складывалась критическая ситуация в жилищной сфере. Более 73 млн квадратных метров жилья — ветхое или аварийное. Капитальным ремонтом охвачено лишь около 5,3 млн квадратных метров квартир в год при общей площади жилого фонда 3 млрд квадратных метров. Национальный проект «Доступное жилье» фактически провален: до сих пор так и не удалось запустить маховик массового жилищного строительства.

Слишком многое указывает на то, что от судорожных действий и болтовни пора уже перейти к созданию эффективной федеральной системы госзаказа, направленной на строительство жилья определенных стандартов, и перестать хаотично распределять деньги налогоплательщиков. Остронуждающимся (например, людям, проживающим в разваливающихся бараках и пятиэтажках) — предоставлять квартиры бесплатно в домах, построенных по госзаказу, освобождая площадки, занятые ветхим жильем, для нового строительства и реализуя землю на аукционах. Отдельным категориям граждан (студентам, военным, малообеспеченным) — дотировать арендную ставку на жилье. Оказывать всемерную поддержку частным инициативам по строительству доходных и кооперативных домов, малоэтажного загородного жилья.

Ипотеку целесообразнее раскручивать как рыночный механизм, исключив всевозможные суррогатные схемы, связанные с государственным дотированием процентных ставок или первоначального взноса. Участие государственного ипотечного агентства следует ограничить вкладом в создание национальной системы рефинансирования кредитов, причем в масштабах, явно превышающих заявленные (задолженность по ипотечным кредитам составляет 825 млрд рублей, тогда как АИЖК планируется выделить около 60 млрд рублей). Государственные средства могут быть использованы как для выкупа закладных у банков, так и для выдачи поручительств по ипотечным ценным бумагам, которые банки могут перекредитовывать в Центробанке.

Таким образом, государство должно стать вспомогательным рычагом, не подменяя собой рыночные механизмы. Стоит заметить, что федеральное правительство располагает всем инструментарием для проведения многоплановой жилищной политики. В довесок к АИЖК создан фонд содействия развитию жилищного строительства, фонд ЖКХ. «Было бы логично, например, инвестировать средства фонда ЖКХ в обустройство земельных участков под жилищное строительство либо в увеличение мощности коммунальных сетей к кварталам, подлежащим реконструкции», — размышляет г-н Журавлев. Фонд жилищного строительства мог бы не только осуществлять первичный лэнд-девелопмент, подготавливая федеральные земли для выставления на торги, но и выступать поручителем по кредитам частных строительных компаний, участвующих в реализации крупных проектов.

Но, увы, пока все перечисленные госструктуры пребывают в полуобморочном состоянии и изолированы друг от друга. Между тем без их объединения в общий механизм, нацеленный на решение насущных потребностей жителей страны, невозможно не только преодолеть последствия финансового кризиса, но и говорить о возможном решении жилищного вопроса. Иначе мы еще не один год будем обсуждать мнимые перспективы проекта доступного жилья.

Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».