В банке дешевле

Банкиры смогли превратить дешевеющую недвижимость в ликвидный актив: для залога по кредиту она оценивается вдвое ниже рыночной цены.

Такой залог очень высоколиквидный«, — отмечал в интервью «Ведомостям» президент банка «Глобэкс» Виталий Вавилин. Его банк принимает в залог недвижимость с дисконтом в 60% к рыночной цене. Это позволяет даже при двукратном падении цен выставить залог на продажу с 20%-ным дисконтом к новым ценам и выручить за него сумму, достаточную для возврата кредита.

Похожая ситуация в других банках. Для заемщиков Нордеа-банка и Промсвязьбанка дисконт заложенной недвижимости составляет 30-50% в зависимости от расположения и состояния. Стандартный дисконт для коммерческой недвижимости достигает порядка 50% и в «Уралсибе» , сказал сотрудник банка.

Банки слишком сильно «залезли в недвижимость», большинство залогов оказалось неликвидно и бездоходно, объясняет такую жесткость менеджер госбанка: им пришлось заметнее дисконтировать новые залоги.

Размер дисконта, как правило, не зависит от вида кредита и доходов заемщика, поскольку учитывает только риски, связанные с самим обеспечением, объясняет предправления Райффайзенбанка Павел Гурин. Это возможные колебания цен и степень «зрелости» вторичного рынка в данном сегменте недвижимости, перечисляет он. При продаже залога банк не может дожидаться лучшей цены, что также «сбивает» рыночную стоимость, добавляет он, кроме того, порой сложно оценить ее, если в залоге, к примеру, оказывается объект промышленной недвижимости в моногороде.

«Чем ликвиднее имущество, тем меньше мы дисконтируем его стоимость», — говорит топ-менеджер Банка Москвы. По его словам, небольшой офис в центре города будет оценен дороже — дисконт порядка 40%, — чем массивное производственное здание на окраине: от его стоимости банк «может отнять» 50%. «Сбербанк применяет дисконты, размер которых варьируется от 30% до 70%», — уточнила пресс-служба банка. Представители ВТБ ставку дисконтирования не раскрывают, отмечая лишь, что она «для зданий и сооружений более низкая, чем для вспомогательных сооружений или земельных участков».

Несмотря на такие дисконты, заемщики не ропщут — к другим залогам банки подходят еще строже. Если до кризиса банки активно кредитовали под залог товаров в обороте, то «сейчас такое возможно, только если ты проработал с банком 5-7 лет и он очень хорошо знает твой бизнес», сетует гендиректор группы компаний «Henderson Россия» Рубен Арутюнян. На балансе его компании нет недвижимости («это отягощает бизнес»), что затрудняет ей кредитование. «Хотелось, чтобы банки были более гибкими», — призывает он.

«Если вы давно на рынке, значит, вы зарабатываете. Если вы зарабатываете, то куда вы прячете свои денежки? Они должны за определенный период создать собственный капитал, чтобы вы могли купить собственный офис и свои торговые точки <...> Если вы успешный бизнесмен, вам есть что банку предложить», — отвечал Арутюняну президент Банка Москвы Андрей Бородин на инвестиционном форуме «Россия-2010».

Ведомости