О природе кризиса и о том, насколько виноваты СМИ в раздувании его масштабов, в эксклюзивном интервью «НРН» рассказал Виталий Вотолевский, кандидат экономических наук, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека»Экспертное мнение сейчас очень ценится, так как масштабы происходящих изменений в мировой экономике сложно представить, все оценки субъективны, а оттого еще более интересны. О природе кризиса и о том, насколько виноваты СМИ в раздувании его масштабов, в эксклюзивном интервью «НРН» рассказал Виталий Вотолевский, кандидат экономических наук, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека»

- Насколько серьезными будут последствия мирового финансового кризиса на рынке недвижимости России? Известно, что рынок недвижимости инертен, как скоро события в финансовой сфере отразятся на нем?

- К сожалению, эти последствия будут, и они будут значительными. Уже сегодня целый ряд компаний объявили о сокращении объемов своей деятельности, о продаже части объектов или по крайней мере о переносе сроков их реализации. Вы правы, рынок недвижимости инертен, и конечному покупателю последствия кризиса не будут очевидны через пару недель. Но я уверен, уже через несколько месяцев проблемы дойдут до всех - и до строительных и девелоперских компаний, и до потребителей.

- Не приведут ли снижение объемов ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшение платежеспособного спроса населения на недвижимость к росту отложенного спроса на жилье? Возможно ли, что после выхода из периода стагнации на рынке нас будет ожидать резкий скачок цен на жилье?

- Приведут, но этот рост будет не в разы. Когда закончится первое замешательство и потребность в покупке жилья станет насущной, люди вновь начнут его приобретать. Поскольку сегодня многие компании сокращают объемы строительства, через какое-то время уменьшится и объем предложения, а это неминуемо приведет к росту цен.

- Можно ли сказать, что в России существует перепроизводство жилья? Как вы оцениваете с этой точки зрения Самарский регион?

- На мой взгляд, в целом говорить о перепроизводстве жилья в России преждевременно. Но нужно учитывать, что страна большая и существуют регионы, отличающиеся от большинства по объемам строительства и предложения. Мое мнение - в крупных городах, где объем ввода до последнего времени был не более 0,5 метра на человека в год, перепроизводства нет и спрос довольно хороший. При этом есть города, например Тюмень и Казань, где за последнее время объем ввода был доведен примерно до 1 квадратного метра на человека в год. Учитывая платежеспособность наших граждан, а я сейчас говорю даже не о сегодняшнем дне, а о ситуации до наступления финансового кризиса, этот объем явно велик для того, чтобы застройщики могли легко его продать. В таких регионах, на мой взгляд, можно констатировать перепроизводство. Что касается Самары, то в период с 2005-го до 2007 года в городе вводилось от 0,3 до 0,54 кв. м на человека в год. Для такого крупного города это не много. Следуя описанной выше логике, о перепроизводстве жилья в вашем регионе речь не идет.

- Какие меры по поддержке строительной отрасли должно, по вашему мнению, принимать государство? Насколько эффективна политика выкупа муниципалитетами жилья эконом-класса у застройщиков?

- Считаю, что выкуп жилья у застройщиков - это очень полезная мера. Поскольку она учитывает интересы обеих сторон. Власти получают жилье высокой степени готовности по фиксированным ценам, при этом не неся в течение нескольких лет строительные риски. Что касается застройщиков, то они получают деньги, необходимые, чтобы закончить эти проекты и рассчитаться с кредиторами. Если говорить об иных мерах, то здесь необходим комплексный подход: поддержка спроса путем поддержки финансовых институтов и банков, которые осуществляют ипотечное кредитование; фондирование банков для выдачи кредитов застройщикам; снижение властями стоимости покупки или права аренды земельных участков; перенос сроков исполнения инвестконтрактов по ряду уже отведенных участков.

- Повлияет ли неблагоприятная ситуация на рынке на реализацию новых программ компании «Желдорипотека», в частности, на социальную жилищную программу для сотрудников РЖД?

- Планы ЗАО «Желдорипотека», касающиеся реализации жилищно-ипотечной программы для железнодорожников, напрямую связаны с планами непосредственно ОАО «РЖД». Насколько мне известно, невзирая на сложную ситуацию на финансовых рынках, ОАО «РЖД» не предполагает эту программу сворачивать. Возможно, будет некоторое сокращение, но, по имеющейся информации, оно не будет глобальным. По крайней мере, объем средств, которые планируется вложить в программу в 2009 году, пока рассматривается на уровне 2008-го. Главная проблема, с которой столкнется программа, - это недостаток денежных средств у аккредитованных банков. Что касается размера ставок, то, невзирая ни на что, сегодня по корпоративной программе ставка по ипотечным кредитам составляет 13% годовых. Эта цифра без учета субсидии, которую ОАО «РЖД» выплачивает своим работникам, но даже в таком виде эта ставка сегодня является одной из самых низких в стране. Если говорить о деятельности нашей компании в целом, то, учитывая сложность получения кредитов и рост стоимости денег, мы, конечно же, вносим корректировки в свою деятельность. Сегодня мы тщательно анализируем развитие наших проектов в 2009 году. Безусловно, мы не бросим те проекты, где уже строим и продаем, - все начатые объекты будут достроены. Что касается новых проектов, то в ближайшее время мы будем принимать решение по каждому из них. Общий подход следующий: мы будем начинать только те проекты, где уверены в имеющемся спросе и возможностях их бесперебойного финансирования. Кроме того, сегодня мы пересчитываем экономику таких проектов с учетом существующей реальности. Что касается крупных проектов, связанных с редевелопментом непрофильных активов ОАО «РЖД», в 2009 году мы продолжим работу над этими проектами. Более того, поскольку по большинству из них в 2009 году предполагалась только разработка градостроительной документации, это направление будет развиваться в рамках ранее утвержденных планов.


-Чем современная ситуация отличается от ситуации 1998 года? Ведь в обоих случаях употребляют слово «кризис»...

- Ситуация отличается, и существенно. По сравнению с 98-м годом у людей нет ощущения, что их обмануло государство. Происходящее сегодня - это импортированный к нам из-за океана кризис, и здесь, на мой взгляд, не так много ошибок правительства и финансовых институтов РФ. С другой стороны, бизнесмены и чиновники, которые привыкли хорошо жить за последние 5-6 лет, помнят кризис 98-го года и, думаю, способны предпринять адекватные антикризисные меры и действия. Хотя это не облегчает сегодняшней ситуации.

- Есть мнение (его не раз озвучивали, в том числе и чиновники различного ранга), что СМИ сгущают краски вокруг создавшейся ситуации. Разделяете ли вы его?

- Сложно судить. Но что касается строительства и недвижимости, то, на мой взгляд, картины резкого падения цен на недвижимость и грядущей стагнации всей строительной отрасли, описываемые в некоторых СМИ, несколько преувеличены. А активное муссирование этих тем идет явно не на пользу отрасли.


Об эксперте:

2003 г., 2004 г. и 2006 г. - вошел в рейтинг «100 лучших менеджеров Северо-Запада» журнала «Эксперт Северо-Запад».

2005 г. - награжден грамотой Совета Федерации Федерального собрания РФ «За большой вклад в развитие строительно-промышленного комплекса Северо-Западного федерального округа».

2004 г. - получил ученую степень «кандидат экономических наук».

2003 г. - награжден памятной медалью «300-летие Санкт-Петербурга».

2002 г. - награжден знаком «Почетный строитель России».

2002 г., 2003 г., 2005 г., 2006 г., 2007 г. - вошел в рейтинг «1000 самых профессиональных менеджеров России» Ассоциации российских менеджеров и Издательского дома «Коммерсантъ».

Анна Храмова nrn.ru