В условиях нестабильности финансовых рынков подмосковная недвижимость по-прежнему считается одним из наиболее надежных объектов инвестиций.В условиях нестабильности финансовых рынков подмосковная недвижимость по-прежнему считается одним из наиболее надежных объектов инвестиций. Многие покупатели и инвесторы сегодня задаются вопросом: в каком направлении в обозримом будущем будет развиваться рынок загородной недвижимости, который по сравнению с остальными сегментами строительного рынка традиционно демонстрировал стабильность и плавный рост стоимости квадратных метров? По проведенному RealExperts опросу экспертов и аналитиков можно понять, что сейчас происходит на рынке малоэтажного строительства.


По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка за последнее время было выведено от 30 до 70 млрд долларов. Значительная часть этих средств после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости. В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. "Цены на жилье не только не упадут, – считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, – но могут резко вырасти за счет сокращения предложения. На рынке загородной недвижимости по той же причине на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов – даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным".


Что касается возможной корректировки цен на объекты на рынке загородной недвижимости в обозримой перспективе, то многие девелоперы и эксперты заняли консолидированную позицию. По их оценкам, спрос на ликвидные объекты отдельных крупных девелоперов даже в настоящее время превышает предложение. Однако большинство сходится во мнении, что, когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.


«Понятно, что более ликвидная недвижимость сейчас будет привлекательнее для вложений и люди будут стараться вкладывать, чтобы не потерять деньги. Однако нет стопроцентной уверенности, что цены сохранятся на протяжении всего кризисного периода, – считает Александр Коган, депутат Госдумы, руководитель проекта "Свой дом". – Еще вчера я был уверен, что нужно ожидать падения цен, но с учетом того, какие приняло меры наше правительство по поддержанию банковской ликвидности и оживлению ипотечного кредитного рынка, сегодня такой уверенности нет».


Это мнение разделяет Антон Данилов-Данильян, бывший руководитель экономического управления президента, а ныне председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group. По его словам, после утихания кризисных явлений произойдет скачок цен, потому что кризис привел к некоторому снижению инвестиционной активности девелоперов. "Произойдет прыжок цен, поскольку предложение все это время сдерживалось, и этот прыжок очень негативно скажется на всем инфляционном процессе", – считает эксперт.


По мнению экспертов, рынок загородной недвижимости изменится в сторону крупных игроков, таких как "Инком", RODEX Group, МИЭЛЬ, Gletcher, ОПИН, "КМ-Девелопмент", и именно они будут заниматься массовой застройкой. "В условиях нестабильности крупным компаниям из-за наличия больших ресурсов будет легче вести проекты. Рынок внесет свои коррективы", – прогнозирует Михаил Гец, управляющий партнер компании "Новое качество". "Крупным компаниям проще привлекать кредиты, и ставки для них ниже. Соответственно, малые компании будут испытывать трудности и приходить к крупным для поглощения", – соглашается г-н Данилов-Данильян. По его мнению, на рынке останется какое-то количество малых компаний, которые будут делать индивидуальные продукты, дома по индивидуальным заказам. "Но в массовой застройке на рынке малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы", – подчеркивает эксперт. Елена Николаева полагает, что изменение конфигурации рынка возможно, но преимущественно в Московском регионе.


Эксперты сходятся во мнении, что на рынке загородной недвижимости ожидается бум "отложенного спроса" вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. "Оживления продаж загородной недвижимости следует ожидать уже весной будущего года", – уверен Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. А Михаил Гец считает, что, скорее всего, спрос на загородную недвижимость начнет расти уже к концу следующего года.


Александр Коган подтверждает, что будет определенный всплеск, однако резкого бума, по его мнению, может и не произойти. "Конечно, с учетом отложенного спроса определенный всплеск будет, но благодаря тому, что сейчас правительство и банки предлагают много механизмов, способных привести к увеличению предложения, это сгладит ситуацию на рынке". В качестве подобных механизмов он приводит в пример выделение так называемых субсидиарных кредитов банкам. Это 950 млрд рублей из золотовалютных запасов, бюджета РФ и через систему Центробанка, которые будут направлены на увеличение капитализации банков.


"Если участники рынка и начнут снижать цены, то произойдет запуск дефляционного импульса, – говорит Елена Николаева. – Покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего условного дна. Но, повторюсь, сейчас нельзя принимать поспешных решений под давлением со стороны покупателей и банков. Как таковой ситуации перегрева на рынке нет, потому нельзя допустить сжатия рынка, которое по окончании кризиса неизбежно приведет к резкому росту цен на жилье".


Большее доверие у покупателей будут вызывать крупные игроки загородного рынка, которые диверсифицируют бизнес в различных ценовых диапазонах, а также делают ставку на региональные рынки, где спрос на объекты более стабильный и не подвержен таким колебаниям по причине отсутствия обширного предложения организованных поселков. Среди таких игроков эксперты называют RODEX Group, которая в настоящее время, помимо Подмосковья, реализует проекты в Ленинградской и Самарской областях, Пермском крае, Башкирии. В ближайшее время стартуют проекты поселков в Казани и Ярославле. О своих планах по освоению региональных рынков заявили также "Инком" и МИЭЛЬ. "По такому пути пошли компании, успешно реализовавшие несколько проектов, с понятной покупателю системой продаж и кредитования", – поясняет Михаил Гец.


Ряд экспертов утверждает, что инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами недвижимости, например, городской многоэтажкой. По их мнению, все привлекательнее и выгоднее становится вкладывать именно в загородный дом.


Василина Багушевская

РБК-Недвижимость