тел: +7 (927) 260-91-71
Одиозный и нерешаемый десятилетиями «квартирный вопрос» превратил жилье в некий полумифический образ, которому зачастую обыватель приписывает черты то ли артефакта, то ли предмета, который стоит над всем мирозданием. Это касается и представлений об эффективности вложений в квадратные метры.
Согласно многим последним социологическим прогнозам, большинство россиян, несмотря на кризисное падение стоимости жилья, которое достигло рекордных 40% ( третье место в мире после стран Балтии и Дубая), свято верят в надежность инвестиций в квадратные метры. По данным ВЦИОМа, они находятся на первом месте по надежности, опережая депозиты и другие способы размещения свободных средств.
По мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов, в такой вере в высокую эффективность и прибыльность жилья главную роль играет психологический фактор. Если бы опросы были бы более детальны, говорят участники рынка, то они выявили бы среди большинства голосующих «за» сверхдоходность именно тех, кто его не имеет или имеет в недостаточном для комфортного проживания количестве. Обладающие не одной квартирой, знают, что даже выгодная и надежная сдача свободных площадей в аренду не гарантирует возврат вложений ранее, чем через 12-15 лет.
В этой связи любопытны расчеты экспертов компании DOKI, которые попытались дать ответ на вопрос о доходности жилья в ближайшей перспективе с учетом неминуемого роста цен на квадратные метры. Итак, как указывается в отчете компании, люди, инвестировавшие в 2008 году в московское жилье, могут потерять к осени 2010 года до 30% своих вложений.
Аналитики предполагают, что 2010 год начнется с небольшого роста числа сделок на вторичном и первичном рынках жилья в Москве - эта тенденция в январе будет сопровождаться увеличением в рублях стоимости квадратного метра жилья, прежде всего, эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю текущего года) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу текущего года).
При этом, отмечается в материалах DOKI, рост цен на жилье в начале 2010 года будет обусловлен не экономическими предпосылками, а желанием продавцов заработать на нестабильности рынка.
«Не секрет, что более 40% собственников в декабре 2009 года идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года», - говорится в докладе компании.
Однако, по мнению аналитиков, экономических предпосылок для этого нет, и увеличение цен в конце этого года и начале следующего обернется серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 года.
В результате, по прогнозу компании, к сентябрю 2010 года средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составит около 4,356 тыс. долларов - это на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже уровня инфляции, прогнозируемого в 11%.
«Данный фактор означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%», - указывают аналитики DOKI.
Как ожидают в агентстве недвижимости, особенно много проблем возникнет у владельцев квартир бизнес-класса. Уже в 2009 году количество сделок в этом сегменте сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость квадратного метра продолжала оставаться на высоком уровне - 6,279 тыс. долларов, напоминают специалисты.
Однако объем спроса в этом сегменте, который на сегодняшний момент достиг соотношения 1 к 10,8, свидетельствует о предстоящем ухудшении дел для владельцев подобных квартир, добавляет генеральный директор DOKI Леонид Меньшиков.
«Структура спроса 2009 года также не в пользу квартир среднего класса. На протяжении 2009 года покупатели в основном выбирали объекты в ценовом диапазоне от 3 до 10 миллионов рублей, а квартиры бизнес-класса при всем желании в эту категорию не попадают», - указывают авторы доклада.
Как указывается в материалах, в следующем году цены на квартиры бизнес-класса в Москве продолжат снижаться до 5,7-5,8 тыс. долларов за квадратный метр.
А на сегодняшний день, уточняют эксперты, средняя стоимость квартиры бизнес-класса в Москве варьируется от 13 до 26 млн рублей - исключение составляют только объекты на первичном рынке, где квадратные метры без отделки могут предлагаться по цене от 130 тысяч рублей.
По прогнозам DOKI, сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации - количество сделок останется стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элитного класса.
«Средняя стоимость квадратного метра в этом классе останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем 14,5 тыс. долларов», - считают эксперты.
Как предполагают эксперты, с учетом текущего состояния дел, по уровню доходов населения, безработицы и объемов ипотечного кредитования, следующий пик активности потенциальных покупателей придется только на осень 2010 года.
В материалах заключается, что, по итогам 2010 года, средняя цена квадратного метра увеличится в Москве на 7-8%. При этом реальная стоимость жилья в столице с учетом инфляции снизится, по сравнению с 2009 годом, на 3-4%.
Денис Максимов realty.vz.ru
