тел: +7 (927) 260-91-71
Есть мнение, что самое худшее время для рынка жилья позади, спрос уже «перебивает» предложение. Однако не все так просто и «солнечно». Кризис не разрушил схем застройки и не отменил «обременений». Парадокс: без роста спроса нового жилья не будет, но уровень доходов граждан настолько низок, что нет никаких объективных предпосылок, чтобы говорить о «доступности».
На рынок жилья влияет множество макроэкономических факторов, истинное положение которых известно немногим. Большинство оценочных прогнозов по недвижимости принадлежит аналитикам риелторских компаний, заинтересованных в выставлении желаемого за действительное. Об этом говорилось на прошедшей в столичном фонде «Институт экономики города» дискуссии с участием авторитетных участников московского рынка жилья.
Сейчас есть мнение, что наступила некая стабилизация на главном и определяющем из всех рынков – новостроек. Риелторы доказывают, что наиболее характерен бизнес-класс, цены на который сохраняются неизменными более двух месяцев. Единственное новшество – продолжение падения цен на квадратные метры в зависимости от удаленности от МКАД.
Если в ближнем Подмосковье цены остались практически на прежнем уровне (до 5 км и 6–12 км от МКАД), то коррекция цен на дома на удалении 26–40 км от МКАД составила в октябре почти 3%.
Представители компании «МИАН» утверждают, что средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке в Москве увеличилась по сравнению с сентябрем на 0,5% и составила 152 тыс. рублей. В элитной категории цены выросли за последний месяц на 2,7% до 507,9 тыс. рублей за метр. Стоимость квадратного метра в домах эконом-класса поднялась на 1,2% до 110,2 тыс. рублей. Бизнес-класс стоит 156,8 тыс. рублей.
Однако даже в оценках стоимости метров Москвы нет единства мнений. Так, эксперты компании IntermarkSavills считают, что новостройки бизнес-класса в октябре упали на 5%. Средняя цена метра в этой категории – 5,8 тыс. долларов. В элитном сегменте – стабильность, средняя стоимость метра – 12,2 тыс. долларов.
Самыми дешевыми в столице были и остаются квартиры в «хрущевках» и «старой советской панели» – 107,9 тыс. рублей за «квадрат». Самое дорогое жилье – в «сталинках» и кирпичных домах – 135 тыс. Чуть меньше стоят монолитно-кирпичные современные комплексы – около 126,5 тыс. рублей за квадратный метр.
Показательны в плане понимания тенденций рынка цены на аренду жилья. Согласно расчетам экспертов «Миэль», наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в диапазоне от 1 до 3 тыс. долларов в месяц (37,42%). Самое дешевое жилье востребовано 35% желающих снять квартиру в Москве, ценовой диапазон – от 750 до 1 тыс. долларов.
Долларовые цены в сегменте эконом-класса в октябре оставались, как утверждают специалисты компании, «практически стабильными, демонстрируя лишь незначительный рост». Так, стоимость однокомнатных квартир выросла на 1,52% и составила 800 долларов, двухкомнатных – на 1,43% (991 доллар), трехкомнатных – на 4,71% (1201 доллар).
В бизнес- и элитном классе стоимость однокомнатных квартир составила 1372 доллара, двухкомнатных – 2149 долларов, трехкомнатных – 3955 долларов. Все это выросло в цене по сравнению с сентябрем.
Эти данные об аренде характерны хотя бы потому, что демонстрируют, во-первых, потребность в жилье в принципе и, во-вторых, говорят о наличии средств у граждан на съем достаточно дорогого жилья, что не может не трансформироваться в конкретный спрос на покупку жилья. Так считает ряд участников московской дискуссии в «Институте экономики города».
Однако прямой зависимости тут все же нет, это, скорее, гипотетическая связь. Что касается рынка новостроек, то аналитики утверждают, что по сравнению с летом прошлого года продажи в этом сегменте упали примерно на 90%. Эту цифру в интервью «Коммерсанту» привел председатель совета директоров и совладелец корпорации «Инком» Константин Попов. «Застройщикам, которые вынуждены срочно гасить кредиты или искать деньги на их обслуживание, приходится демпинговать и продавать свои квартиры в Москве и по 3 тыс. долларов за квадратный метр, что почти эквивалентно себестоимости строительства, а иной раз и ниже», – говорит он.
Владелец корпорации считает, что причина «колоссального снижения объемов продаж на первичном рынке очевидна: покупатели боятся, что дом не будет достроен, поэтому ищут квартиры в уже готовых новостройках». «Таких все меньше и меньше — денег у застройщиков, чтобы достроить начатое, нет, – подчеркивает Константин Попов. – Получается замкнутый круг: застройщикам не на что строить, им сложно привлекать кредиты, а покупатели не готовы рисковать, вкладываясь в стройки на начальном этапе».
Получается, таким образом, что до тех пор пока цены не начнут снова расти, ожидать строительного бума тоже не приходится. Согласно подсчетам «Института экономики города», индекс доступности жилья достиг сейчас значения 5,3. Это означает, что стоимость типовой квартиры в 54 квадратных метра более чем в пять раз превышает средний годовой доход российской семьи.
Участники дискуссии отмечали, что власти считают необходимым увеличение объемов ввода нового жилья при одновременном снижении его цены до «порога доступности», который определен ими в 30 тыс. рублей за «квадрат». Но по сути, это взаимоисключающие задачи.
К тому же, и в этом едины абсолютно все участники рынка, даже кризис не изменил схем застройки для компаний, которые вынуждены тратиться на подключение к сетям и на создание инфраструктуры, согласование проекта со всеми вытекающими коррупционными составляющими, а затем закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра. При ныне существующей системе цена в 30 тыс. рублей за «квадрат» – это абсолютная утопия.
Есть и совсем плохие новости: независимые аналитики убеждены, что так называемого «насыщения рынка» не происходит: в 2007 году в Москве введено в строй около 5 млн квадратных метров жилья, в 2008 году – 3,2 млн, в 2009 году прогнозируется меньше 3 млн, а в 2010 году, по всей видимости, не насчитают и 1 млн «квадратов». Новые объекты ни в Москве, ни в регионах не строятся, а то, что продается сейчас, было начато еще за год–два до кризиса.
Но даже учитывая эту статистику, не стоит думать, что рынок жилья «сорвется» в невероятный рост цен. Эксперты считают, что тормозить цены будет крайне низкий платежеспособный спрос россиян. При сохранении нынешних уровней доходов большинства граждан «жилищных запасов» строителей должно хватить на 2–3 года. То есть в 2011–2012 годах и следует ожидать роста стоимости квадратных метров.
Денис Максимов realty.vz.ru
