тел: +7 (927) 260-91-71
«Справедливая» цена одного квадратного метра жилых площадей в столице на сегодняшний день составляет примерно 75–85 тыс. рублей – так считают в правительстве Москвы. Себестоимость строительства чиновники оценили в 43–45 тыс. рублей за «квадрат» без учета стоимости земельного участка. Эксперты говорят о «лукавстве» цифр.
Стоит отметить два момента, которые не вошли в подсчет стоимости жилья: отсутствие необходимости согласовывать инвестиционный контракт, который занимает, согласно данным Ассоциации строителей России (АСР), около двух лет в Москве и обходится до 30–40% всех затрат на собственно строительство. Можно добавить здесь и тот факт, что московские чиновники подсчитали цену самого дешевого дома – панельного, который практически является полной прерогативой государственных стройорганизаций. Коммерческие застройщики возводят кирпичные или монолит-кирпичные дома, которые стоят на 15–25% дороже, указывают в АСР.
Любопытный момент: даже в широко рекламируемом чиновниками мэрии проекте панельной застройки в микрорайоне Марфино на окраине Москвы стоимость «квадрата» за последний месяц выросла с 78 до 95 тыс. рублей. Специалисты компании «Инком-Недвижимость» подсчитали, что в конце октября средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Москве достигла 174,4 тыс. рублей за квадратный метр. В МИАН определили среднюю цену для новостроек в 152 тыс. рублей.
При этом следует отметить, что, несмотря на заверения ряда чиновников столичной мэрии о росте спроса, количество сделок по купле-продаже жилья с января по сегодняшний день упало на рекордные 24,7%, утверждают в компании Blackwood со ссылкой на данные управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве.
Участники рынка считают, что, несмотря на почти 35-процентное падение рынка жилой недвижимости Москвы, квартиры пока еще не приобретаются в инвестиционных целях, как это было до кризиса, что в немалой степени способствовало быстрому росту стоимости квадратных метров. Наибольшим спросом пользуются экономичные варианты жилья, которые постепенно «вымываются» с рынка.
В Blackwood считают, что в Москве существенно больше стало альтернативных сделок, когда новое жилье приобретается при одновременной продаже старого. «К настоящему времени доля подобных сделок достигла 90% от общего количества, в то время как до кризиса этот показатель составлял порядка 60%», – цитирует РИА «Новости» материалы компании.
Другая существенная причина затишья на рынке купли-продажи – это отсутствие ипотечных продуктов, доступных гражданам. По данным УФРС по Москве, с января этого года было совершено 4,4 тыс. сделок с использованием ипотеки, что на 63,6% ниже, чем в аналогичном периоде 2008 года.
«На фоне ослабления американской валюты долларовые цены на недвижимость сначала замедлили снижение в конце лета – начале осени, а в октябре начали расти», – считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU). Сейчас более показательным является индекс, рассчитанный в рублях – валюте более стабильной и сильной в настоящий момент, объясняют эксперты. По статистике Metrinfo.ru, средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет чуть более 115 тыс. рублей. Слишком низкий покупательский спрос не дает поводов для нового роста цен, надежды участников рынка на осеннее оживление не оправдались, признают аналитики IRN. Рост долларовых цен, по их мнению, прекратится, как только стабилизируется ситуация на валютном рынке.
В то же время эксперты GED Analytics считают, что московский рынок жилья традиционно ориентирован на долларовые цены. Они, кстати, зафиксировали почти двухпроцентный рост цен на квартиры в столице за вторую неделю октября (до 4616 долларов в среднем по первичному и вторичному рынкам).
В риелторской базе WinNER средняя стоимость квадратного метра в столице сейчас зафиксирована на отметке в 6269 долларов. Средняя стоимость квартиры равна 674, 9 тыс. долларов.
Традиционно самое дорогое жилье предлагается в ЦАО: на первичном рынке в среднем по 13,2 тыс. долларов за метр, на вторичном – 11,4 тыс. На втором месте по стоимости располагается ЗАО, где цена квадратного метра на первичном рынке сейчас оценивается в 5,1 тыс. долларов, а на вторичном – 5,9 тыс. Более дешевое жилье находится в ЮВАО, ВАО и ЮАО. Цены на рынке новостроек здесь находятся в диапазоне 3,7–3,85 тыс. долларов за «квадрат», на вторичном рынке – 4,1–4,5 тыс.
По мнению большинства опрошенных аналитиков рынка Москвы, сегодняшнее состояние рынка дает возможность прогнозировать, что наиболее вероятна стабилизация цен на жилье до конца 2009 года и восстановление роста в начале будущего года.
Интересный факт: самая дорогая комната в коммунальной квартире в центре Москвы стоит сегодня больше, чем три однокомнатные квартиры на окраине, подсчитали эксперты компании «Инком-Недвижимость». Стоит комната 11 млн рублей.
«По данным нашего аналитического центра, стоимость самой дешевой «однушки» в пределах МКАД сейчас составляет 3 млн рублей, – говорит представитель «Инкома». – За такие деньги можно купить однокомнатную квартиру общей площадью 18 квадратных метров с кухней в 3 квадратных метра в кирпичной пятиэтажке в районе Перово».
Газета ВЗГЛЯД уже сообщала о росте спроса на московские коммунальные квартиры и комнаты в них, которые первыми начали расти в цене в конце лета. «Приобретение настолько дорогих коммунальных комнат может быть интересно состоятельным людям из других городов и стран СНГ, для которых приобрести жилье в центре столицы – показатель их благосостояния, – говорит специалист «Инкома». – В качестве аналогии можно привести русских «богачей», стремящихся обзавестись недвижимостью в Лондоне, – ситуации очень похожи».
Согласно статистике риелторов Москвы, сегодня комната в коммунальной квартире в центре города стоит от 2,5 до 6 млн рублей в зависимости от площади и расположения. Минимальная стоимость комнаты в коммуналке в столице составляет 800 тыс. рублей.
