Офисная недвижимость в историческом центре города переживает тяжелые временаОфисная недвижимость в историческом центре города переживает тяжелые времена. Если ориентироваться на количество вакантных площадей и снижение арендных ставок, то это, пожалуй, наиболее пострадавший от кризиса сектор на офисном рынке. Если раньше за один только статус, который давал офис в историческом центре, компании готовы были платить чуть ли не в 2 раза дороже, чем за аналогичные помещения в других районах города, то сейчас произошло определенное выравнивание арендных ставок

Былая слава

Исторический центр долгое время считался Меккой деловой жизни в городе. Так сложилось исторически. Здесь строилось много проектных институтов, административных зданий, которые впоследствии были преобразованы в офисные центры. В последние несколько лет эта часть города активно застраивалась также новыми бизнес-центрами, так как имеющееся предложение не удовлетворяло спрос, который по мере активного развития, в частности, банковского сектора и федеральных сетевых компаний в городе увеличивался.

Постепенно офисы начали распространяться от исторического центра вдоль основных транспортных путей по направлению к спальным и промышленным районам. По всему городу строились офисные и торгово-офисные центры. В жилых домах первые этажи сразу отводились под коммерческие помещения. В результате конкуренцию офисам в исторической части города, преимущественно старого фонда, начали составлять офисы в других районах города - более новые и с лучшими потребительскими свойствами. И один из главных параметров, по которому сегодня проигрывают офисы в центре, - это площадь парковки, замечает Алексей Гурьянов, руководитель ГК «Институт оценки»: «Для меня как потребителя офисных площадей, например, вопрос парковки является одним из решающих при выборе места размещения бизнеса».

Тем не менее еще год назад такой субъективный фактор, как статус, держал арендные ставки на офисную недвижимость, сосредоточенную в историческом центре Самары, на очень высоком уровне.

На вершине рынка

Так, в конце лета – начале осени прошлого года стоимость аренды офисов в Ленинском и Самарском районах колебалась от 300 до 2000 руб. за кв. м в месяц. При этом средняя удельная цена предложения составляла в Ленинском районе почти 910 руб. за кв. м, а в Самарском – 740 руб. за кв. м.

В сегменте офисных центров условно считалось, что цена аренды на площади класса С в среднем варьируется от 500 до 700 руб. за кв. м в месяц, на площади класса В - от 750 до 1200 руб. за кв. м, а стоимость офисов класса А начинается от 1000 руб. за кв. м.

В сегменте стрит-ретейл отдельные помещения легко уходили с рынка по цене 1200-1500 руб. за кв. м в месяц. В таких местах, как, например, пересечение ул. Самарской и Полевой, дешевле арендовать офис было практически невозможно. Дороже – пожалуйста. Так, помещение площадью 232 кв. м на 1-м этаже нового жилого дома на ул. Самарской/Полевой с отдельным входом год назад предлагалось к аренде по цене 2000 руб. за кв. м. За 1500-1600 руб. за кв. м сдавались офисы на ул. Молодогвардейской в районе «Шанхая», за 1200 руб. – офисы на ул. Садовой, Фрунзе/Красноармейской.

«Офисники» умерили аппетиты

Кризис поменял тренды, по которым развивалась коммерческая недвижимость в исторической части города и подхлестнул давно уже наметившуюся тенденцию к смещению деловых зон к периферии. «В кризис все «сжимается», и имиджевая позиция уступает прагматичному поведению, - комментирует Алексей Гурьянов. - Поэтому офисный сектор в историческом центре переживает тяжелые времена. И это все накладывается на объективные процессы».

В результате центр серьезно сдал в цене арендных ставок на офисную недвижимость. Если раньше за один только статус, который давал офис в историческом центре, компании готовы были платить чуть ли не в 2 раза дороже, чем за аналогичные помещения в других районах города, то сейчас произошло определенное выравнивание арендных ставок.

В настоящее время стоимость аренды офисов в Ленинском и Самарском районах варьируется от 200 до 1200 руб. за кв. м. Средняя удельная цена предложения по итогам сентября была 630 руб. за кв. м в месяц в Ленинском районе и 610 руб. за кв. м в Самарском.

В новых бизнес-центрах, расположенных в историческом центре города, можно снять офис по более чем демократичным ценам. Так, например, в БЦ «Деловой мир» (ул. Урицкого) ставки сейчас колеблются от 350 до 700 руб. за кв. м. Понятно, что 350 руб. за кв. м стоят далеко не самые привлекательные офисы (в частности, «глухие» помещения), но факт тем не менее остается фактом.

В БЦ «Галактика» на ул. Ярмарочной/Ульяновской, который только недавно вышел на рынок аренды, предлагаются офисы в среднем по цене 500 руб. за кв. м. В БЦ «Волга-Плаза» (ул. Красноармейская, 1) арендные ставки варьируются от 600 до 950 руб. за кв. м. В БЦ «Глобус» (ул. Водников, 60) можно снять офис за 700 руб. за кв. м в месяц, в бизнес-центре на ул. М. Горького, 78 – за 600 руб. за кв. м, а в БЦ «Дом Туризма» (ул. Чапаевская, 201) стоимость аренды начинается от 750 руб. за кв. м.

Самыми дорогими бизнес-центрами по цене аренды на сегодняшний день являются БЦ «Бэл-Плаза» (ул. Молодогвардейская, 204), где средняя ставка находится на уровне 1000 руб. за кв. м, и БЦ «Евро-Плаза» (ул. Вилоновская/пл. Куйбышева), где заявляется ставка 1200 руб. за кв. м.

В офисных зданиях старого формата и торгово-офисных центрах арендные ставки сейчас варьируются в среднем от 300 до 500 руб. за кв. м в месяц. За 300 руб. можно арендовать помещение в ТЦ «СтройДом» (ул. Крупской, 1), за 400 руб. – в ТЦ «Маяк» (ул. Водников, 28-30), ТОЦ «Струкачи» (ул. Куйбышева/Красноармейская), ОЦ «Экспотек» (ул. Водников/Крупской), за 500 руб. – в ТОЦ «Европа» (ул. Фрунзе/Ленинградская).

Если рассматривать сегмент встроенно-пристроенных помещений в исторической части города, то в настоящее время здесь можно арендовать вполне респектабельный офис по цене от 400 до 650 руб. за кв. м в месяц. В «Европейском квартале» офисные площади сдаются по 500-600 руб. за кв. м, на ул. Красноармейской предлагается достаточно много офисных помещений по 400-500 руб. за кв. м.

Центр - периферия

Серьезное снижение арендных ставок в центре не случайно. С начала кризиса здесь начался серьезный отток арендаторов как из офисных центров, так и из помещений формата стрит-ретейл. Ведь в этой части города было размещено много представительств федеральных и иностранных компаний, которые в кризис существенно ужались в своих региональных проектах. Кроме того, многие компании просто переместились в более дешевые районы города.

«Если сравнивать офисные объекты нашей компании, то стоит заметить, что больше всего кризис дал о себе знать в ОЦ в старом городе - на ул. Водников/Крупской, - констатирует Евгений Ниркин, заместитель генерального директора ЗАО «ФК Жигули». - Здесь наблюдался отток арендаторов, а кроме того, имеются серьезные проблемы с арендными платежами. В качестве антикризисных мер мы снизили арендные ставки в среднем с 600 до 400 руб. за кв. м, но нельзя сказать, что это кардинально изменило ситуацию. В другом нашем офисном центре, где арендные ставки также находятся сейчас на уровне 400 руб. за кв. м, проблем с заполняемостью нет. И это при том, что ОЦ расположен на Заводском шоссе. Проблемы офисного центра на ул. Водников мы связываем с тем, что сейчас в этом районе есть некий переизбыток офисных площадей. Рядом находятся ТЦ «Маяк» и ТЦ «Стройдом», которые тоже предлагают офисные помещения».

Традиционно в историческом центре размещаются в основном банки, головные офисы крупных компаний, какие-то VIP-точки. Но сегодня этот сегмент очень ограниченный. «Конечно, есть отдельные направления бизнеса, которым может быть интересно размещение в историческом центре в силу близости к обозначенным категориям компаний, а также к администрации города, - подытоживает Алексей Гурьянов. - Например, нам как оценочной компании. Но опять же актуальными остаются вопрос парковки и, безусловно, цена аренды».

Не все потеряно

Однако вопреки общему пессимистическому фону на рынке офисной недвижимости исторического центра есть отдельные факты, вселяющие оптимизм. В частности, как рассказывает директор ООО «Интер-Стандарт» Сергей Кривозубов, по ряду встроенно-пристроенных помещений в исторической части Самары в последние месяцы, наоборот, наблюдается приток арендаторов: «В основном это объекты малой площади (20-30 кв. м) со стоимостью аренды 600-700 руб. за кв. м в месяц. Мы даже начинаем понемногу повышать арендные ставки. Изначально были заключены короткие договоры - на 3 месяца, по истечении которых мы осуществляем коррекцию арендной ставки, если к данному объекту есть интерес».

Не соглашается с тем, что исторический центр города потерял свою привлекательность для бизнеса, и Лидия Антимонова, генеральный директор ООО «Дом Туризма»: «Кризис, безусловно, сыграл свою роль, и арендодатели стали более гибкими в условиях аренды. Но для определенных категорий арендаторов (банковский сектор, финансовые компании, представительства крупных федеральных компаний и др.) по-прежнему важна имиджевая составляющая, и они делают свой выбор в пользу представительских офисов в центре».

Кроме того, следует учитывать, что уровень проблем у «офисников» в центре, как, впрочем, и в целом по рынку, разный: влияния кризиса не избежал никто, но одних он затронул сильнее, а других в меньшей степени. Многое зависит от грамотных, концептуальных решений.

Ирина Колесникова nrn.ru