тел: +7 (927) 260-91-71
Рынок столичной недвижимости переживает непростые времена не только из-за негатива кризиса, но и из-за разнонаправленных тенденций: колебания цен, положение застройщика, реальные доходы – все это далеко от стабильности, что не дает возможности аналитикам прогнозировать завтрашний день. Хотя это с удовольствием делают московские власти.
«Не надо ждать, когда в 2–3 раза подешевеет жилье, – заявил на днях в интервью радиостанции «Эхо Москвы» заместитель мэра и глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. – У кого есть свободные деньги, нужно покупать сейчас». Высокопоставленный чиновник считает, что те, кто ждет дальнейшего снижения, «могут лишь упустить время». При этом Владимир Ресин в очередной раз разрекламировал новостройки микрорайона Марфино. К слову, сейчас эти дома продаются по 88–90 тыс. рублей за метр, тогда как до такой «щедрой» рекламы продавались по 70 тыс. Отметим, что вопреки всем своим же утверждениям о «доступности» цен на новостройки 90 тыс. рублей (три с лишним тысячи долларов) за метр в Марфино – это совсем не дешево за самый обычный панельный дом.
С другой стороны, впервые за кризисный год риелторы Москвы стали не просто огульно говорить о росте спроса, но и фиксировать снижение разрыва между ценами предложения и сделок и увеличение числа сделок купли-продажи за счет не просто «альтернативных» договоров, а реальных продаж.
Не отстают от риелторов и застройщики, всячески убеждающие потенциальных покупателей в грядущем дефиците жилья. Отчасти это верно, но все же больше касается элитных новостроек, которых с конца прошлого года не было заложено ни одной. Но «элитка» занимает не более 5–7% предложений рынка и, таким образом, если не считать в рублях-долларах, не оказывает влияния на рынок в целом. Завтра их ждет дефицит предложения. Строительные компании говорят и о том, что имеющийся запас нового жилья так или иначе будет раскуплен в 2009–2010 годах, а при сокращении объемов строительства это неизбежно приведет к дефициту.
Стоит отметить, что под эти разговоры сами строители не спешат начинать новые проекты, а наоборот, как уже сообщала газета ВЗГЛЯД, разрывают заключенные с мэрией Москвы инвестиционные контракты и требуют их пересмотра. Застройщиков можно понять: многочисленные «обременения» со стороны мэрии, коррупция и бюрократия чиновников не только тормозят строительство для всех, кто не считается «своим», но и удорожают расходы и, следовательно, стоимость жилья. На сегодняшний день суммарная задолженность девелоперско-строительных компаний перед бюджетом Москвы выросла до 8 млрд рублей. Однако одни не спешат платить по счетам, другие просто не имеют такой возможности, что действительно ставит правительство столицы в трудное положение.
Впрочем, на рынке немало компаний, которые сознательно остановили свои стройки и ищут на них покупателей, а сами одновременно присматривают привлекательный недострой у коллег-конкурентов. Но все это упирается, как это было всегда, в позицию мэрии Москвы, не желающей пересматривать свои правила игры. Эта ситуация усугубляется тем, что спрос на «котлован» упал до нуля, желающих доверить свои кровные строительным компаниям нет в принципе. Хотя еще год–полтора назад застройщики «отбивали» свои расходы на первом этапе работ за счет предварительных продаж строящегося жилья.
Есть мнение, что все эти факторы не приведут в ближайшее время к росту стоимости жилья. «Для того чтобы цена квадратного метра вернулась к докризисной планке в 6 тыс. долларов, в стране необходимо возвращение былого переизбытка свободных денежных средств, – говорит руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – А именно: возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа, нового избытка ликвидности, причем в мировом масштабе, больших инвестиций в Россию, резкого удешевления ипотеки, новой волны расширения крупного и среднего бизнеса, роста зарплат и бонусов, цен на нефть, котировок на фондовом рынке и т. д. и т. д. Возвращение всего этого быстро и сразу представляется маловероятным. А вот варианты стабилизации рынка или дальнейшего сползания цен вниз имеют право на существование».
Эти оценки и прогноз получают подтверждение и в цифрах других компаний. Эксперты GED Analytics отмечают существенный рост в октябре долларовых цен. Только за прошедшую неделю столичные квартиры подорожали в среднем на 1,4% – до 4,72 тыс. долларов за метр. Цены на новостройки выросли на 1,7% – до 4,732 тыс. долларов, на вторичном рынке они повысились на 1,2% – до 4,758 тыс. долларов за «квадрат».
В рублях цены росли не так заметно. В среднем рост оценивается в 0,2%, а средняя стоимость квадратного метра вернулась к отметке 136,8 тыс. рублей. Квартиры на вторичном рынке подорожали всего на 5 тыс. рублей. Новостройки – на 0,5%. Конечно, эти цифры находятся на уровне социологической погрешности, но тут важны не цифры сами по себе, а тенденция к росту спроса.
С другой стороны, есть и такая любопытная деталь, замеченная аналитиками компании GED Analytics: даже незначительный рост цен связан с оживлением рынка в целом, а также ростом числа сделок в нижнем ценовом сегменте. То есть те же покупатели просто устали ждать. Но спрос после года затишья может обернуться чрезмерным оптимизмом продавцов, они поднимут цены, и все закончится новым спадом.
В Подмосковье жилье выросло в ценах более определенно: на вторичном рынке в рублях стоимость «квадратов» выросла на 1,7% – до 65 тыс. рублей за метр. На первичном рынке они выросли на 0,3% – до 55,2 тыс. В долларах прибавка метра составила 2,9% (2,245 тыс. долларов) и 1,5% (1,904 тыс. долларов) соответственно.
Согласно отчету компании «МИЭЛЬ», самое дешевое жилье – в 145 километрах от МКАД в городе Рошаль – стоит 28 тыс. рублей за метр. Самые дорогие квартиры находятся в Архангельском (113 тыс. рублей), Барвихе (105,8 тыс.) и Немчиновке (98,5 тыс. рублей за квадратный метр).
Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» утверждают, что в Москве всплеска цен в ближайшее время также не произойдет, они будут стабильны как минимум до конца года.
Что касается рекламы отдельных проектов со стороны чиновников московской мэрии, то навряд ли им стоит доверять. Тем более если вспомнить, что призывы покупать, так как ничто никогда не упадет в цене, звучали и в конце прошлого года, когда рынок жилья не просто падал, а рушился.
Ольга Мостовая realty.vz.ru
