тел: +7 (927) 260-91-71
Вопреки утверждениям некоторых правительственных чиновников о «неминуемом» росте экономики, который уже имеет место быть, независимые эксперты фиксируют продолжающееся падение темпов в жилищном строительстве во всей стране. Называются три фактора, препятствующих решению «квартирного вопроса».
Продолжение падения в строительстве фиксируется специалистами Минэкономразвития России: так, в сентябре в строй было введено 5,3 млн квадратных метров общей площади жилых домов, что ниже аналогичных показателей прошлого года на 9,7%. Если сравнивать нынешний сентябрь с нынешним августом, то за месяц падение в стройотрасли составило рекордные 18,3%. Об этом со ссылкой на министерство сообщает РИА «Новости». Если говорить о месячной динамике, то она также выглядит удручающе: падение официально оценивается в 1,7%. В переводе на жилые метры это составляет тысячи не введенных «квадратов» только за 30 дней.
Для падения ударных темпов строительства, которое, как известно, приносит госбюджету на один вложенный рубль более 16 рублей отдачи, существует еще ряд причин, которые дополняют общую пессимистическую картину вероятного развития ситуации на рынке жилья.
Во-первых, предприятия малого и среднего бизнеса, занятые в стройотрасли, будут вынуждены уйти из этого бизнеса после 1 января 2010 года. С этого дня работать в строительстве, капитальном ремонте и реконструкции смогут только СРО – саморегулируемые организации. Все лицензии на эти виды бизнес-деятельности, выданные ранее, автоматически аннулируются. Законом предусмотрен единый порядок вступления в СРО для всех участников рынка, что, по мнению экспертов, создает неравные возможности для крупных, средних и малых предприятий. Например, для оформления документов необходимо внести взносы в так называемый «компенсационный фонд», сумма которого явно неподъемна для всех, кто не имеет отношения к государственным или частным холдингам.
«Следует иметь в виду, что падение спроса происходит во всей экономике, а не только в строительстве и на рынке недвижимости, – говорит газете ВЗГЛЯД представитель компании «Стройкомплекс-М» Леонид Антонов. – Соответственно, падают или просто заметно сокращаются и доходы предприятий, что ведет к равноценному падению поступлений в бюджет в виде налоговых отчислений. Все это – звенья одной цепочки, создающие вакуум на жилищный спрос».
Вторая причина, ведущая к продолжению падения спроса на жилье, – активность фискальных органов. Дефицит бюджета и необходимость пополнения подвигли фискальные органы тщательнее исполнять свои прямые обязанности и следить за теми, кто уклоняется от уплаты налогов. Федеральная налоговая служба (ФНС) начала привлекать участников сделок с недвижимостью за неуплату налогов, обращая внимание на те случаи, когда сумма задекларированной сделки прописана ниже 1 млн рублей, что освобождает физических лиц от обязательного 13-процентного налога на доходы. Любопытно, что до кризиса, когда цены на жилье росли с бешеной скоростью, представителей фискальных органов почему-то не интересовало, как квартира в центре Москвы могла стоить 400 или, скажем, 899 тыс. рублей. Во всяком случае, официальной информации о наказаниях за уклонение от налогов нигде не зафиксировано.
Напомним, что в соответствии с Налоговым кодексом России обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее трёх лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн рублей.
В Уголовном кодексе четко прописано: включение физлицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, которые повлекли неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 до 300 тыс. рублей, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Примечание: крупным размером считается сумма более 100 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате) или более 300 тыс. рублей.
Если человек уклонился от уплаты налогов в особо крупном размере, то ему грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей либо лишение свободы на срок до трёх лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. рублей (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1,5 млн рублей.
Таким образом, крупным уклонением с учетом права продавца на вычет в размере 1 млн рублей может считаться, например, неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн рублей, особо крупным уклонением – неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн рублей. Об этом информирует агентство «Интерфакс».
Как замечают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (Irn.ru), существенное снижение доходов граждан снизило их желание платить налоги. «Так что инициатива представителей ФНС может еще больше охладить рынок недвижимости, и без того находящийся в «замороженном» состоянии», – говорят эксперты портала.
В других же странах государство, по словам управляющего директора Международного ипотечного клуба (МИК) Алексея Теребкова, напротив, поддерживает рынок недвижимости и делает все, чтобы он оставался как можно более стабильным и прогнозируемым. Так, во Франции государство до наступления мирового финансового кризиса активно поддерживало покупателей недвижимости, а после его наступления стало активно поддерживать продавцов. В итоге цены на жилую недвижимость здесь остаются уже много лет подряд примерно стабильными.
Третья глобальная причина пессимистического видения экспертами будущего рынка строительства – это отсутствие банковских кредитов для строительных организаций и ипотечных – для граждан. Участники рынка утверждают, что средняя ставка банков для девелоперских и строительных компаний Москвы составляет сегодня порядка 25–30% годовых, что делает этот вид бизнеса абсолютно нерентабельным, не говоря уже о том, что финансовые организации требует «высококачественных» залогов, чья стоимость намного превышает требуемые кредитные суммы.
Недоступна на сегодняшний день и ипотека – ставки выше 8–10% для россиян просто неподъемны, учитывая их крайне низкие реальные доходы, утверждают аналитики. Средняя стоимость квадратного метра новостройки на далекой московской окраине сейчас составляет порядка 110–140 тыс. рублей, метраж – около 70 метров. Кредит по вышеуказанной ставке на 20 лет означает как минимум двойную переплату за и так переоцененное жилье. Не мудрено, что желающих ввязываться в такую кабалу немного.
Учитывая все эти факторы, к которым можно только добавлять новые, сложно давать оптимистические прогнозы как для рынка жилья, так и для решения миллионами граждан России своего «квартирного вопроса».
Максим Осипов realty.vz.ru
