тел: +7 (927) 260-91-71
Власти Москвы в очередной раз делают попытку убедить представителей бизнеса в прозрачности своей земельной политики и вместе с тем намерены утвердить законопроект, дающий право изъятия земель под промышленными предприятиями в случае, если они не работают по назначению. Эксперты говорят о нарушении Конституции России.
Столичные власти утверждают, что площадь земельных участков в Москве, оформленных в собственность Российской Федерации, почти в два раза больше, чем площадь земли, принадлежащей городу. «В федеральную собственность оформлены более 2 тыс. земельных участков общей площадью 6,7 тыс. гектаров. Показатели Москвы пока скромнее: городу принадлежат 3,8 тыс. участков общей площадью 3,6 тыс. гектаров», – говорит руководитель департамента земельных ресурсов столицы Виктор Дамурчиев.
«Если городское – земля принадлежит городу, если федеральное – земля оформляется в собственность РФ. Если на участке нет объекта недвижимости, принадлежащего городу или Федерации, земля считается неразграниченной, и ей занимается город», – поясняет чиновник, подчеркивая, что в частную собственность на территории Москвы оформлены в общей сложности 1,5 тыс. земельных участков, из которых 400 принадлежат юридическим лицам, а 1,1 тыс. – физическим лицам.
«Все, что так или иначе касается статистики, учета и контроля в столице, – все это доподлинно знают только те, кто этими подсчетами занят, или те, кто внедрил многочисленные системы учета и оценки, в первую очередь, земли, – говорит ВЗГЛЯДу генеральный директор московской строительной компании Илья Клименчук. – За долгие годы создана очень запутанная для всякого «постороннего» система, которая работает исключительно в пользу города и его чиновников: если продается участок земли, то находится 3 млн причин оценить каждый его сантиметр на вес золота, а если покупается или перекупается, то выясняется, что он не стоит ничего. Таких «акробатических этюдов» великое множество, в особенности со ставками аренды».
За девять месяцев 2009 года доходы Москвы от сдачи в аренду городского имущества составили 10,1 млрд рублей при плане в 11,3 млрд, говорится в отчетных материалах департамента финансов столицы. Невыполнение плана в департаменте имущества города Москвы (ДИГМ) объясняют ростом числа малых предприятий, имеющих право на льготы.
Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗР) с начала 2009 года мобилизовал в бюджет 10,2 млрд рублей в качестве арендных платежей за землю и 4 млрд рублей – в качестве выплат от продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков.
В то же время, судя по официальной отчетности, годовой план по доходам от продажи земельных участков и объектов нежилого фонда оба департамента за девять месяцев выполнили только на 30%. Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин объясняет сложившуюся ситуацию конъюнктурой рынка: покупатели хотят купить объекты как можно дешевле, а город не готов демпинговать. «Лучше мы откажемся от выполнения плана по доходам от приватизации, чем сейчас продадим свои объекты дешевле, чем это можно будет сделать на растущем рынке», – цитирует пресс-служба ДИГМ слова заместителя мэра Москвы.
Власти столицы при каждом удобном случае говорят, что рыночная стоимость земли в Москве уменьшаться не будет. Об этом же заявил в четверг на пресс-конференции руководитель департамента земельных ресурсов (ДЗР) Москвы Виктор Дамурчиев. «Снижение стоимости земли на свободном рынке я не прогнозирую, даже на окраинах», – подчеркнул он. Жесткость позиции Дамурчиев объясняет тем, что «условия, которые созданы в Москве для бизнеса и промышленности, находятся в значительном отрыве от других субъектов Федерации».
«Оптимистические прогнозы и, главное, всегда завышенная оценка собственных достижений, которой так грешат московские власти, по большому счету не соответствуют действительности, – говорит газете ВЗГЛЯД директор управляющей компании Ольга Прибрежная. – «Значительный отрыв» – что имеется в виду? Невероятная забюрократизированность любого вопроса, который может решаться и не решиться для любого бизнесмена месяцами? Или это отсутствие реальных возможностей подступиться к любой программе города, будь то аукцион или тендер? В «касту приближенных» попасть практически невозможно, а значит, возможностей ведения бизнеса в столице просто нет».
По мнению Владимира Дамурчиева, «движение цен на землю вверх в столице сейчас прогнозировать сложно, но и отрицать такую вероятность не стоит». «Рост цен возможен», – отмечает глава департамента земельных ресурсов.
Чтобы продать землю с выгодой для города, ее для начала надо оценить. «На сегодня ситуация такая, – поясняет газете ВЗГЛЯД бывший сотрудник мэрии, пожелавший не называть своего имени. – Город разбит на 100 зон (69 зон и 31 подзона повышенной ценности), и для каждой зоны определено свое значение. Исходя из этого базового значения, рассчитывается и выкуп, и размер арендной платы. Когда город выступает как собственник земли, как арендодатель, он должен сам для себя определить, какую цену назначать».
Но для города даже 100 зон – это мало, поэтому единственным разумным выходом является проведение рыночной оценки в отношении каждого конкретного участка. Пока это не сделано, возможны «колебания» стоимости любого участка в любую сторону, отмечает источник газеты ВЗГЛЯД.
Мэр Москвы неоднократно заявлял в последнее время, что у столицы земли достаточно и что ее хватит еще на 25 лет интенсивного строительства. С другой стороны, в городе практически нет свободной земли, которая была бы без обременений. Если она и есть, то это участки, к которым нужно прокладывать инженерные коммуникации, что очень дорого. Такие участки земли как раз и выставляются на аукционы для девелоперов и строителей, а «обременения», то есть то, что власти не сделали для подготовки земли к строительству, ложатся в стоимость каждого возведенного метра жилья.
«При такой политике совестно чиновникам возмущаться высокими ценами на квартиры и обвинять в «алчности» строителей, – говорит ВЗГЛЯДу исполнительный директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – К обременениям стоит добавить «долю» города – до 50% построенного уходит столице под ее социальные программы. Разного рода «отчисления» во время многолетнего согласования инвестконтракта «съедают» еще до трети бюджета проекта. Суммарно «политика» властей города привела к тому, что каждый метр стоит дороже запланированного в 2–3 раза».
Стоимость аренды земли в Москве, находящейся в собственности столицы, в 2010 году для малого бизнеса города расти не будет, говорит Виктор Дамурчиев, отмечая, что сейчас предприятия платят за аренду земельного участка в столице от 0,3% до 1,5% его кадастровой стоимости.
По данным московских властей, на начало сентября общая сумма задолженности стройкомпаний за пользование землей Москве превысила 6,8 млрд рублей.
Одновременно стало известно, что тот же департамент земельных ресурсов Москвы подготовил проект поправок в Земельный и Гражданский кодексы РФ, который позволит властям изымать земли под промпредприятиями у собственников, если они не используются по назначению в течение двух лет. Обоснование звучит просто – эти неиспользуемые земли мешают развитию города. В Москомземе эту информацию газете ВЗГЛЯД подтвердили.
Напомним, что на сегодняшний день законодательство предусматривает возможность отъема у собственников только земли, которая должна использоваться под сельхоз работы, а если собственник заводского цеха сдает его в аренду под офисы или просто ждет, не имея денег, то у властей нет никаких юридических оснований для изъятия его частной собственности, право на которую гарантируется Конституцией, говорит член московской коллегии адвокатов Екатерина Коляда.
Что касается главных землевладельцев Москвы, то на первом месте стоит компания «РЖД», которая первой оформила права собственности на участки под своими социальными объектами: центральной клинической больницей имени Семашко, поликлиникой, детскими садами, Центральным домом культуры железнодорожников, административными зданиями, гаражами, объектами инфраструктуры и так далее.
В рейтинге «столичных латифундий» лидирующие места занимают ОАО «Российская самолетостроительная корпорация «МиГ», ОАО «Гендирекция строительства «Электрон» и ОАО «Атомэнергопроект».
Максим Денисов realty.vz.ru
