тел: +7 (927) 260-91-71
Мрачные прогнозы для владельцев жилья, желавших его продать, и радужные для потенциальных покупателей – все они равным образом обречены, утверждают опрошенные ВЗГЛЯДом столичные риелторы, которые и сами перестали понимать, какие тенденции сейчас являются главными на рынке жилья Москвы. Уверены в одном: вид из окна на Кремль стал стоить дороже.
Высокопоставленные чиновники столичной мэрии, имеющие длительные и тесные связи с крупнейшими застройщиками, утверждают, что ждать с покупками квартир и домов больше не стоит – бесплатного дна цен не будет. Впрочем, стоит напомнить, что в самом начале кризиса мэр Юрий Лужков вообще отрицал возможность существенного падения цен. Сегодня его первый заместитель и глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин снова рекомендует не откладывать покупку жилья. «Не надо ждать, когда в 2–3 раза подешевеет жилье. У кого есть свободные деньги, нужно покупать сейчас», – говорит он. Из-за кризиса цены на жилье в столице упали, напоминает Ресин, а те, кто ждет дальнейшего снижения, могут упустить время.
Независимые аналитики рынка достаточно скептически относятся к прогнозам и оценкам со стороны столичных чиновников, подозревая их в «заговаривании рынка» и откровенной рекламе отдельных жилых комплексов Москвы, как это делает Владимир Ресин, демонстрируя при каждом удобном случае перспективность приобретения квартир в микрорайоне Марфино.
По данным экспертов «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru), валютные цены на жилье в Москве с начала кризиса снизились на 37% до 3 860 долларов, рублевые – на 25% до 118 579 рублей.
Согласно мониторингу современных предложений на рынке элитных квартир Москвы, который был проведен газетой ВЗГЛЯД, за кризисный год цены на эту категорию жилья обвалились на 40–45%. Другое дело, что за условный 1 млн долларов квартиру в Москве по-прежнему купить практически невозможно, во всяком случае, в новых элитных домах. Дело даже не в том, что стоимость квадратного метра в них может составлять от 8 до 70 тыс. долларов, а в метраже: 99% квартир строятся, видимо, с расчетом на «цыганский табор», так как площадь двухкомнатных начинается от 120 метров, трехкомнатных – от 180. Средний метраж квартиры в современном дорогом доме составляет примерно 200–250 «квадратов». Соответственно, и средняя цена на такое жилье составляет порядка 4–5 млн долларов.
«Если в самую ненастную для продаж элитного жилья пору – в январе – феврале – владельцы «элитки» шли на дисконт до 60% от первоначально заявленной цены, то сегодня либо его нет в принципе, либо он не больше 5%, – говорит ВЗГЛЯДу глава отдела продаж московской риелторской компании Антон Смельков. – Скидок нет по той простой причине, что с августа началось заметное оживление на рынке, и количество сделок растет с каждым днем. Более того, многие застройщики столичной «элитки» постепенно возвращаются к переводу «у. е» не в доллары, а в евро. Примерно то же самое происходит и с арендой дорогих квартир и домов, выросшей за месяц примерно на 10–15%».
Например, аренда двух самых дорогих домов, предлагаемых в Московской области для найма, обойдется в 1,08 млн долларов в год, или в 83,34 тыс. долларов в месяц, свидетельствуют данные компании DOKI. Один особняк находится, как и следовало ожидать, на Рублево-Успенском шоссе в 6 километрах от МКАД, а второй – на Калужском шоссе в 20 километрах от кольцевой дороги. Причем сами риелторы не могут объяснить, с чего «вдруг» в таком не престижном месте даже очень дорого отделанный дом сдается по равной с «российским беверли-хиллз» цене.
По сведениям агентства, всего на загородном рынке Московской области в настоящее время сдается 213 объектов, ставки аренды на которые достигают больше 25 тыс. долларов в месяц. Еще 43 дома сдаются по цене от 25 до 30 тыс. долларов (20%), 21 коттедж – от 30 до 40 тыс. (9,9%). Аренда самых дорогих домов в Московской области обойдется от 40 до 50 тыс. долларов – 11 объектов, от 50 до 80 тыс. долларов – 12 объектов, уточняют в компании DOKI, подчеркивая, что за время кризиса стоимость аренды самых дорогих коттеджей Подмосковья снизилась на 26,5%.
Что касается городского жилья, то стоимость аренды элитных квартир в Москве упала за год на 18%. Так считают аналитики компании IntermarkSavills. Средневзвешенный бюджет предложения в сегменте высокобюджетного жилья на конец сентября 2009 года составил 5,61 тыс. долларов в месяц, а средний бюджет, запрашиваемый арендатором, составляет 5,23 тыс. долларов за объект в месяц, говорится в отчете компании.
В то же время, обращают внимание аналитики компании, в течение последних трех месяцев на элитном рынке столицы наблюдается рост ценовых показателей – наем элитных квартир в городе подорожал на 5% по сравнению с результатами на конец первого полугодия 2009 года.
Что пользуется сегодня наибольшим спросом среди арендаторов столичной «элитки» – это вид из окон, желательно на Кремль или храм Христа Спасителя, утверждают риелторы. Сейчас на рынке доминирует предложение на квартиры площадью до 100 квадратных метров – 47%. На самые маленькие по площади – до 50 квадратных метров, на самые большие – от 200 квадратных метров – приходится наименьшая доля предложения – 6% и 8% соответственно, подсчитали в компании IntermarkSavills.
С наступлением осени, констатируется в докладе, в Москве на 8% вырос объем спроса на аренду элитного жилья, причем преимущественно среди россиян – доля иностранных квартиросъемщиков сократилась на 18%. В настоящее время больше всего элитных квартир хотят снимать в бюджете до 4 тыс. долларов – на этот сегмент проходится около 50% спроса.
По состоянию на начало сентября 2009 года средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья города Москвы составила 18,5 тыс. долларов, что на 3,5% выше майской цены предложения. Такие данные приводит в своем исследовании компания «Калинка-Риелти».
Если сравнивать самое дорогое жилье с самым дешевым, то, как показывают данные мониторинга газеты ВЗГЛЯД, разница между ними продолжает увеличиваться. Так, например, аренда самой дешевой московской однокомнатной квартиры обходится сегодня в 12–13 раз меньше, чем наем самой дорогой.
В агентстве DOKI уточняют, что самая дешевая однокомнатная квартира Москвы находится в районе метро «Текстильщики» и стоит в месяц 15 тыс. рублей. Примерно столько же стоят «однушки» около станций метро «Свиблово», «Медведково», «Речной вокзал», «Новогиреево».
Самая дорогая в аренде квартира находится на так называемой «золотой миле» рядом с метро «Кропоткинская» и стоит 180 тыс. рублей в месяц. В компании DOKI утверждают, что стоимость аренды самой дешевой двухкомнатной квартиры в столице составила 19 тыс. рублей в месяц, а самой дорогой – 438 тыс. Таким образом, разница между ними достигает 23 раз.
Самая дешевая трехкомнатная квартира есть рядом со станцией метро «Новогиреево» – 22 тыс. рублей, а самая дорогая – возле метро «Сокол» – 1,2 млн рублей. Таким образом, ставки аренды между ними различаются в 57 раз.
Данные исследования самих дешевых и самых дорогих квартир Москвы газеты ВЗГЛЯД говорят о том, что число сделок с жильем эконом-класса в кризис в Москве увеличилось за два последних месяца как минимум в 1,5–2 раза. В то же время число покупок элитного жилья упало в 5–7 раз.
В компании «Агент 002» подсчитали, что только 6% (до кризиса 38,8%) и 2% (18,2%) сделок с недвижимостью сейчас приходятся на квартиры бизнес-класса и элитное жилье. Отметим, что общее число договоров купли-продажи жилой недвижимости в Москве составляет порядка 4,2 тыс. в месяц.
Александр Аксенов realty.vz.ru
