тел: +7 (927) 260-91-71
Кризис нанес серьезный удар по девелоперскому бизнесу. Упавший рынок недвижимости, обесценивание активов, отсутствие кредитования и возможности погасить старые долги, очереди из кредиторов – все это поставило многие компании на грань банкротства. Совокупная стоимость недвижимости России потеряла сотни миллиардов долларов.
Совокупная стоимость продаваемого вторичного жилья в 14 крупнейших городах России за 2009 год снизилась на 6,54 трлн рублей. Падение в долларах составило 335 млрд долларов. За время кризиса жилье потеряло в цене около 30–35%, что выводит Россию на «почетное» второе место в мировом рейтинге обвала цен на недвижимость.
«Можно утешаться тем, что на первом месте оказалась Латвия, в которой жилая недвижимость потеряла порядка 45–50% стоимости, – говорит ВЗГЛЯДу член совета директоров компании Miller Realty Group Михаэль Симантовский. – Однако Прибалтика – это часть Европы, к тому же курорт на Северном море, что дает почти 100-процентные основания предполагать скорое восстановление рынков этого региона. Что касается России, то положение с ценами осложняется двумя моментами – сверхвысокой коррупцией строительного бизнеса, сросшегося с чиновничеством, а с другой стороны – громадной задолженностью крупнейших компаний перед своими и западными банками».
По данным аналитиков, средние рублевые цены на вторичное жилье в крупных российских городах за последние полгода снизились на 11–13% до 83,2 тыс. рублей за квадратный метр. Высокая средняя цена сложилась за счет цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге (140,5 тысячи и 87 тыс. рублей за квадратный метр соответственно). Снижение цен в столице и Петербурге составило 12,2% и 13,9% соответственно.
Долларовые цены в крупных городах за первое полугодие уменьшились на 16,8%, средняя стоимость квадратного метра составляет 2,7 тыс. долларов. Стоимость вторичного жилья в Москве в долларах за полгода упала на 11,9% (цена квадратного метра – 4,49 тыс. долларов), в Петербурге падение составило 19,4% (2,71 тыс. долларов).
Согласно оценкам Ассоциации строителей России (АСР), средняя стоимость новостроек c начала года упала на 7% процентов (с начала кризиса – на 10,2%). При этом себестоимость строительства квадратного метра жилья эконом-класса в России с начала года из-за падения цен на стройматериалы снизилась на 12,7% и составляет немногим более 33 тыс. рублей за квадратный метр. Примечательно, что стоимость стройматериалов упала почти в пять раз за время кризиса, а самого жилья – на 30%.
«Ничего удивительного в этом нет, учитывая тот факт, что и строители и девелоперы вынуждены в каждый построенный ими метр жилья закладывать «откаты» за право строить и оплачивать массу так называемых обременений – от передачи до трети квартир в каждом доме под социальные нужды города до строительства за свой счет детсадов, школ, поликлиник и дорог. Такой «узаконенной коррупции» нет ни в одной стране мира, хотя де-юре все это выглядит очень пристойно и «правильно» и основывается на принципе «строитель свое все равно заработает».
«В результате мы имеем то, что имеем: абсолютно недоступное для 90% населения жилье на фоне крайне низких реальных доходов, – говорит газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Те компании, которые не «выстроили» «правильных» отношений с местными властями, фактически не имеют шансов на подряды. Те, кто строят по горзаказу, выживают. Хотя их всех недавно главный строитель Москвы Владимир Ресин обвинил в «непомерной алчности», что, по его словам, и является главной причиной высоких цен».
По оценкам аналитиков GED Analytics, огромные миллиардные потери – это результат падения стоимости квадратных метров, прежде всего, в крупных городах, то есть речь идет о жилье всех категорий, выставленном на продажу в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Омске, Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Уфе, Перми, Волгограде и Красноярске.
АСР в начале года давала прогноз, что около 80% строительных компаний не доживут до конца года и будут вынуждены объявить о банкротстве.
По данным газеты «Ведомости», один из самых успешных игроков московского строительного рынка – группа ПИК – должна объявить о результатах переоценки своего портфеля недвижимости. Есть основания полагать, что недвижимость девелоперской компании за 16 месяцев подешевела вчетверо – с 12 до 3 млрд долларов, а квадратный метр недвижимости ПИКа оценивается сейчас экспертами в 200 долларов.
Газета отмечает, что с 1 января 2008 года по 1 апреля 2009 года акции ПИК на LSE подешевели на 95,5% – с 31,1 доллара до 1,39 доллара за бумагу. На этой неделе торги закрылись на отметке 4,4 доллара.
Напомним, что, как уже писала газета ВЗГЛЯД, акционерами ПИКа являются бизнесмен-сенатор Сулейман Керимов (25%), Кирилл Писарев и Юрий Жуков (42,7%). Капитализация оценивается сегодня в 2,1 млрд долларов. Выручка в 2008 году составила 35,6 млрд рублей, убыток – 28,1 млрд рублей. В прошлом году компания ввела 813 тыс. квадратных метров жилья, а за шесть месяцев этого года – 174 тысячи.
«Довольно много российских компаний решили не бороться с кризисом и с растущими долгами в условиях абсолютной невозможности реструктурировать задолженность и получить кредиты в российских банках и добровольно пойти на банкротство, – говорит ВЗГЛЯДу директор компании «М.С.Г.П.» Олег Викторов. – Фактически принцип «спасайся, кто как может» спровоцировал владельцев девелоперского бизнеса выбрать этот путь как единственно возможный».
Так, в частности, поступила девелоперская группа РТМ – один из наиболее известных участников рынка недвижимости. Причем первый заход на банкротство оказался для нее неудачным, поэтому попытку добровольного самоубийства пришлось повторить. Как стало известно газете ВЗГЛЯД, РТМ подала в Арбитражный суд Москвы новый иск о собственном банкротстве. Иск подан взамен предыдущего, который был оставлен без движения, сообщил представитель компании Виктор Беленышев.
Для справки: Группа «РТМ» была основана в 2006 году, под ее контролем находится 56 объектов недвижимости в различных городах России общей площадью около 600 тыс. квадратных метров. В мае 2007 года РТМ вывела на биржу свои акции, разместив на РТС 28,5% капитала, в результате размещения было привлечено 92 млн долларов. Акции компании торгуются на российских биржах РТС и ММВБ, а также на внебиржевом рынке в Европе в форме GDR.
Однако в результате кризиса рынков объем обязательств девелопера оказался больше его активов. Схема была обычной для любого крупного игрока рынка недвижимости: кредиты и займы привлекались, обеспечением служили сами объекты недвижимости или земля. Однако в результате падения рынка стоимость залога стала меньше обязательств. Так и в случае с РТМ, которая была вынуждена признать, что не может выполнять свои обязательства перед кредиторами.
Общий долг компании оценивается сегодня в 530 млн долларов, а объем дефолтных кредитов, которые компания вряд ли сможет реструктуризировать или погасить, – примерно в 450 млн.
«Есть мнение, что банкротство – это чуть ли не панацея для строительного сектора экономики, – говорит аналитик компании «СтройКонсалтинг Групп» Елена Антошина. – Это не так, потому что других девелоперов и строителей у нас нет и не будет. Тот факт, что имущество и недострой банкрота перейдут к банку, для рынка и цен на нем – ничто, абсолютный ноль, так как финансисты не умеют строить и продавать. Забрать активы заберут, но и не достроят, пытаясь продать стройки еще кому-нибудь, причем не «за три копейки».
«Всякого рода высказывания о том, что благодаря кризису строители осознают что-то там такое и будут вести бизнес цивилизованно – это просто популизм чистой воды, так как ни для кого не секрет, что главной причиной недоступности жилья является коррупция, – считает представитель компании Harris-Realty Денис Резниковский. – Даже сегодняшний перераздел рынка строительства в Москве идет в пользу «своих» компаний, которые пользуются преференциями чиновников, получая городские заказы или доли в них. Это тот же монополизм, только на более совершенном уровне».
Александр Аксенов realty.vz.ru
