Дача на Волге

Строительство большинства коттеджных поселков в Самарской области заморожено

Самара в последние годы была щедра на новости о появлении вокруг мегаполиса множества организованных коттеджных поселков. Если не считать Подмосковья и Санкт-Петербурга, этот город на Волге, пожалуй, единственный, который может похвастаться богатой малоэтажной инфраструктурой пригорода, хотя в эксплуатацию не сдано еще ни одного поселка...

Рынок организованного коттеджного строительства в Самаре начал образовываться в 2007 году и до сих пор находится в стадии формирования. На данный момент в ближайшем пригороде Самары нет ни одного завершенного проекта коттеджного поселка. Отметим, что в 2008 году в Самаре было введено 69 тыс. кв. м индивидуальных жилых домов, что составляет 11% от всего ввода площадей.

Что касается цен, то, располагая суммой в 5 млн руб., можно претендовать на современный кирпичный или срубовой дом площадью 120-200 кв. м с участком 6-15 соток в пределах 20-40 км от границы мегаполиса. Размеры коттеджа и участка за такую цену будут варьироваться в зависимости от месторасположения (наиболее популярна зона вдоль Волги) и возможности постоянного проживания (инфраструктура и транспортная доступность).

Цены в пригородах Самары на коттеджи эконом-класса начинаются от 3,3 млн руб., бизнес-класса - от 6,8 млн руб., премиум - от 18 млн руб. Лидирует по числу поселков северное направление от Самары. Однако Кинельское направление также занимает значительную долю, как в силу удобства расположения и наличия всей необходимой социальной инфраструктуры, так и благодаря относительно невысокой стоимости земельных участков. Значительная часть поселков находится в пределах Самары (26%). Средняя удаленность от границы Самары (для поселков вне черты города) составляет 16 км. Минимальная площадь дома составляет 90 кв. м, максимальная - 780 кв. м. Наиболее ликвидные коттеджи имеют площадь 120-200 кв. м. Площади участков колеблются от 6 до 15 соток.

"На начало 2009 года в Самаре предлагается 23 проекта коттеджных послека. Суммарный продаваемый метраж в коттеджных поселках составляет около 450 тыс. кв. м, общее число домовладений - 2,5 тыс. штук, - отмечают аналитики компании "Волга-Групп", которая ведет строительство коттеджного поселка Дубрава. - Общий объем рынка малоэтажной застройки Самары и ближайшего пригорода - около 570 тыс. кв. м, из них почти 80% - организованные коттеджные поселки".

"До кризиса спрос значительно превышал предложение, которое составляло порядка 120 млн долл., что делало этот регион привлекательным для инвестиций, - рассказывает о рынке загородной недвижимости Самары директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. - До недавнего времени наиболее высоким спросом пользовались лишь земельные участки и коттеджи внутри города. Сейчас все более популярными становятся и загородные объекты в Красноярском, Волжском районах, а также объекты, расположенные вблизи населенного пункта Царевищна. То есть все те участки, которые находятся на расстоянии 10-30 км от Самары вдоль Волги".

Отметим, что комментарий Геннадия Теряева не случаен. Самарским регионом интересуется Rodex Group - первая федеральная девелоперская сеть России в области загородного малоэтажного строительства. Компания возводит коттеджный поселок Царев Град, расположенный в 16 км от города, в 200 метрах от побережья Волги, на площади в 8,95 га.

"Жители Самары традиционно рассматривали загородное жилье как вторичное, и подобная практика привела к тому, что в Самаре долгое время пригородные территории и области развивались очень медленно, - продолжает Геннадий Теряев. - Однако в 2005-2007 годах наблюдался бум коттеджного строительства. Если в 2005 году на Самарском рынке было всего 6 проектов загородного строительства, то в 2008 году в Самарской области строилось уже более 20 коттеджных поселков. Общее же количество строящихся домов составляло порядка двух-трех тысяч, включая одиночные строения. Сегодня львиная доля проектов в Самарской области заморожена".

Кризис

Экономический кризис кардинально изменил ситуацию в регионе. Девелоперы сегодня достраивают преимущественно объекты, находящиеся в высокой степени готовности, большинство молодых проектов приостановлено. О выводе новых проектов на рынок не идет и речи. Фактически рынок находится в состоянии стагнации. Основные причины - падение спроса на коттеджи в связи со снижением доходов населения, недоступность кредитов и, как следствие, "вымывание" сегмента ипотечников, отсутствие финансирования проектов.

Падение спроса вынудило многих застройщиков скорректировать свои планы в сторону уменьшения проектов и их массовой заморозки.

"Многие компании начали вместо готовых коттеджей продавать участки без подряда, - говорит Геннадий Теряев. - Однако такая временная мера не привела к спасению утопающих, а лишь усугубила ситуацию - ряд девелоперов столкнулись с отсутствием финансирования строительства не только домов, но и даже заявленных коммуникаций, что привело к падению доверия среди потенциальных покупателей. Продавая участки без подряда, девелопер рискует еще больше. Подобная практика не гарантирует, что на участках без подряда не начнется строительство "неадекватных" домов, которые отпугнут остальных клиентов и понизят статус всего поселка".

По мнению Петра Сивожелезова, трудности на рынке загородной недвижимости Самарской области такие же, как и во всей России. Во-первых, это дороги. "Слабая инфраструктурная обеспеченность, - уточняет он. - Особенно это касается транспортной доступности до Самары: выезды из города неудобны и часто возникают пробки. В Тольятти ситуация лучше из-за более удобной дорожной сети и расположения промышленных предприятий на выездах из города (жителям загородных поселков удобнее добираться до работы)".

Во-вторых, развитию широкомасштабного рынка зáгородки мешает сейчас (и еще больше будет мешать в будущем) негативный опыт современных покупателей, которые уже испытали на себе все прелести долевого строительства. Сейчас в Самаре покупатели стремятся приобретать только ликвидные готовые дома с подключенными коммуникациями в поселках со сформированной инфраструктурой.

В-третьих, самарское коттеджное строительство душат высокие тарифы на подключение коммуникаций. Но, признаемся, это проблема не столько Самарской области, сколько "в целом по больнице".

Коттеджные поселки Самары и пригорода

Источник: Инвестиционно-строительная корпорация "Волга-Групп"

Игнат Бушухин