тел: +7 (927) 260-91-71
Загородная недвижимость наиболее пострадала за время кризиса, цены на упали более чем на 40%, вызвав заморозку начатых проектов.
Пока аналитики пытаются спрогнозировать перспективы рынка недвижимости, потенциальные покупатели загородного жилья, уставшие за время кризиса ждать давно обещанного обвала цен, выстроили свои предпочтения и приоритеты. Они тем более неожиданны, что, как показывает практика продаж последних двух месяцев, имеют мало общего собственно с ценами.
Загородное жилье стало наиболее пострадавшим сегментом рынка недвижимости за время кризиса, что объясняется меньшей востребованностью «вторых» домов для абсолютного большинства граждан. Тем не менее строительный бум в Подмосковье вывел на продажу сотни поселков всех ценовых категорий.
В целом за последний год из-за резкого обвала спроса цены на загородное жилье упали более чем на 40%, вызвав заморозку начатых проектов и остановив начало новых. Подмосковные риелторы утверждают, что соотношение предложения к спросу сейчас оценивается как десять к одному, что уже лучше «мертвого» зимнего сезона, когда на одного покупателя приходилось до 15 предложений.
Вместе с тем кризис выявил своеобразие рынка предложения, которое заключается в незначительности самой востребованной категории домов в Подмосковье – так называемого «доступного среднего класса». К ним во всем мире принято относить таунхаусы, которые у нас стали элитным жильем, и собственно дома относительно небольших площадей – до 300 квадратных метров. Наибольшее количество предложений относится к очень дорогим краснокирпичным строениям с башенками в стилистике московского мэра, которые расположены в псевдоэлитных поселках на маленьких участках.
Агентство недвижимости «Усадьба» провело исследование предпочтений покупателей и выяснило, что для самых обеспеченных лучшим вариантом считается дом площадью 350–500 метров с участком 30–50 соток, расположенный в 10–20 км по Рублевскому шоссе.
Самым неожиданным в исследовании экспертов стало то, что половина покупателей считают крайне важным наличие яхт-клуба или хотя бы гольф-поля в непосредственной близости от дома. Если расставлять другие приоритеты по степени убывания, то они выглядят следующим образом: направление (шоссе), удаленность от Москвы, размер участка и метраж дома, индивидуальность проекта, строительные материалы, технологичность объекта, инфраструктура поселка, равноценное окружение, степень завершенности поселка, его особенности.
К наименее востребованным относятся скидки, условия ипотечного кредитования и всевозможные рассрочки.
Если говорить о направлениях, то первое месте по объему спроса элитного загородного жилья по-прежнему удерживает Рублево-Успенское шоссе (30%), второе место делят Новорижское шоссе (25%) и Киевское, Калужское (25%) шоссе. Доля интереса к Ильинскому и Сколковскому шоссе равна 9%. Чуть менее востребованы объекты на большой воде – 8%. Спрос на Минское и Можайское шоссе составляет 7%.
По удаленности от МКАД самой востребованной является зона 10–20 км – здесь сосредоточено 50% от общего объема спроса, подсчитали эксперты компании «Усадьба». По их данным, на следующий пояс 20–30 км от МКАД приходится 20%. Ближайшие к Москве первые 10 км востребованы меньше – 15%. Спрос на дома в зоне 30–40 км от МКАД составляет 8%; далее 40 км – 2%.
Наибольшим спросом (75%) у покупателей загородной «элитки» пользуются дома площадью 350–500 «квадратов» с участком размером 30–50 соток. По 10% спроса приходится на дома до 350 метров и больше 600 метров с участками меньше 30 и больше 60 соток соответственно. Дома площадью свыше 1000 «квадратов» и участки размером более 1 га интересны 5% покупателей. Наиболее предпочтительным стилем, в котором выполнен проект дома, является стандартная классика – 60%. Современную архитектуру и дизайн (стекло, бетон) ценят и выбирают 20% покупателей; таунхаусы, лейнхаусы – 15%; дуплексы, мезонеты – 5%.
Среди материалов, из которых построен дом, подавляющее большинство будущих домовладельцев предпочитают кирпич – 60%. В деревянном доме хотели бы жить 15% покупателей, в монолитном – 10%. Допускают возможность покупки дома из блоков 10% покупателей, из сендвич-панелей – 5%.
Более 70% от общего числа покупателей интересуются стоимостью коммунальных услуг, более 90% считают приемлемой стоимость от 10 до 15 тыс. рублей. Наиболее важным элементом инфраструктуры поселка является охрана – 40% покупателей интересуются этим в первую очередь. Детские дошкольные и школьные учреждения важны для 20% покупателей, такой же интерес (20%) отдается наличию прогулочных и парковочных зон. Магазины, рестораны и спортивные учреждения востребованы в равной степени – по 10%.
Наибольшее количество покупателей (40%), конечно, выбирают дома в полностью построенных поселках.
«Этот тренд, конечно, привнесен кризисом, тем не менее он есть и будет доминирующим на рынке жилья еще многие годы, так как финансовые потрясения еще раз доказали гражданам всю зыбкость бизнеса и риски, связанные с возможным недостроем, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «СтройЖилМонтаж» Егор Плетнев. – Более того, никакие посулы и скидки не заставят теперь граждан вкладываться в начатый в «поле» проект, какие бы гарантии ни давали продавцы».
Согласно данным соцопросов, дома в поселках со степенью завершенности от 80% готовы покупать 25% клиентов. 15% спроса приходится на дома в поселках, готовых не менее чем на 60%, и столько же на те, чья готовность оценивается в 30%.
«Ипотечное кредитование сейчас предлагается скорее для проформы, так как очевидно, что в нынешних обстоятельствах ни один здравомыслящий человек не пойдет на кабальные условия заимствований, которые предлагаются банками, – считает партнер управляющей компании «Земля-Сервис-Строительство – ХХI» Ольга Зарубина. – Ипотека и рассрочки платежа не интересны покупателям. Другим фактором, который может стать определяющим для подмосковного рынка, является транспортная доступность. Правильнее сказать – недоступность. Тратить ежедневно на дорогу 2–4 часа никто не намерен».
Спрос на загородную недвижимость смещается в более высокий класс. Заявки подтверждают возрастающий интерес к элитным объектам, говорят в компании Knight Frank, подчеркивая, что многие потенциальные покупатели стремятся за счет падения рынка за те же деньги приобрести объекты уровнем выше, чем они могли себе позволить до наступления финансового кризиса.
Эксперты считают, что в скором времени массовый сегмент будет занимать все большую и большую долю в объеме предложения недвижимости. При этом предложение элитных объектов снизится за счет снятия с продаж и замораживания проектов.
«Этот тезис лишний раз доказывает, что мировой финансовый кризис сильнее всего ударил как раз по среднему классу, нанеся наиболее обеспеченным не столь ощутимый урон, – считает социолог столичного Института психоанализа и планирования Денис Якименко. – Это абсолютно российская особенность, которая, безусловно, окажет влияние и на рынок недвижимости в том числе».
«Говорить сегодня о каком-то новом обвале цен или второй волне не имеет смысла, так как за последние два месяца уценка подмосковных домов составила всего 5%, что говорит о постепенном восстановлении спроса, – говорит ВЗГЛЯДу директор консалтингового бюро «АКМ-Перспектива» Константин Ермолаев. – Рынок выходит из кризиса, пусть и медленно, но выходит. По нашим расчетам, процесс возвращения к ценам 2008 года займет не менее трёх лет, но он будет идти, не останавливаясь на прошлогодних пиковых результатах».
Взгляд
