тел: +7 (927) 260-91-71
Минэкономразвития предлагает ввести специальные правила банкротства застройщиков многоквартирных домов, привлекавших для строительства средства граждан. Проект поправок в закон о банкротстве, подготовленный ведомством, приравнивает вексельные расчеты, предварительные договоры продажи и другие уловки застройщиков к договорам передачи квартир. Это позволит гражданам претендовать на квартиру даже тогда, когда жилье покупалось по "серым" схемам.
Проблему обманутых дольщиков, внесших деньги на этапе строительства, но так и не получивших квартиры, попытались решить еще в декабре 2004 года. Тогда был принят закон "О долевом строительстве", известный под номером 214-ФЗ, который определил права участников долевого строительства многоквартирных домов. Многие застройщики обходят его.
На сентябрь 2008 г. только около 5% строящихся в Москве квартир приобретено по закону "О долевом строительстве", когда государство принимает на себя риски банкротства застройщика, следует из статистики Федеральной регистрационной службы по Москве. "Ведомостям" чиновник правительства уточнил, что в целом по России доля на порядок выше - около 60%.
Остальное жилье приобретается по обходным схемам: через предварительный договор купли-продажи, покупку векселя. В случае банкротства застройщика таким покупателям трудно доказывать связь, например, между их векселем и правами на недостроенную квартиру, замечают юристы.
Подобные способы уже стали предметом налоговых споров. К ЗАО МИАН, использовавшему вексельные схемы продажи квартир в новостройках, было предъявлено около 1,2 млрд руб. налоговых претензий, в результате чего компания была признана банкротом. Уголовное дело в связи с уклонением от уплаты налогов в особо крупном размере, связанное с оформлением прав на квартиры, было возбуждено в отношении ЗАО "Миэль-недвижимость".
Наиболее известным делом о банкротстве застройщиков стало дело "Социальной инициативы": это коммандитное товарищество обмануло более 7 тыс. вкладчиков в 15 регионах страны. В мае 2008 года в компании введена процедура наблюдения, но решение о том, признать ли товарищество банкротом, не принято до сих пор. Дело затянулось из-за процессуальных сложностей, но суды не спешат выносить решение еще и потому, уточняет "Коммерсант", что в ряде регионов власти стали участвовать в достраивании домов и передавать квартиры вкладчикам "Социальной инициативы".
Предложение Минэкономразвития
Подготовленные Минэкономразвития поправки в корне меняют ситуацию: теперь застройщику будет трудно доказать, что квартиру он не продавал. Поправки предусматривают, что вексельные схемы, заключение предварительных договоров, внесение вкладов в уставный капитал или фонд застройщика разрешено признавать притворными сделками, прикрывающими "договор с застройщиком о передаче жилого помещения". Речь идет также о случаях, когда договор заключался не с самим застройщиком, а с действующим в его интересах третьим лицом.
Это значительно упростит включение требований дольщиков в реестр кредиторов. Покупателю не придется сначала признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сразу к арбитражному судье, ведущему дело о банкротстве, объясняет замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников. Если же большинство дольщиков проживает в другом регионе, судебный процесс поправки позволяют перенести в ближайший к ним арбитражный суд.
Для признавших свои права на квартиры Минэкономразвития предлагает два пути. Первый - попытаться получить квартиры в свою собственность еще до окончания банкротства, на что потребуется согласие собрания кредиторов. Второй - потребовать расторжения договора с застройщиком и возврата инвестированных денег с учетом убытков.
Во втором случае деньги придется взыскивать по процедуре банкротства, дольщики станут приоритетными кредиторами третьей очереди - после выплат пострадавшим на производстве, зарплат и текущих платежей. Среди самих дольщиков тоже будет разделение: первыми деньги получат те, у кого нет квартиры или общая площадь жилья составляет менее 15 кв. м на каждого члена семьи. Последними же рассчитаются с теми, кто перекупил права на квартиру уже после начала банкротства застройщика, или имеющими на счете средства, достаточные для покупки аналогичного жилья.
Сейчас инвесторы находятся в общей очереди со всеми кредиторами - кроме залогодержателя, объясняет Семченко: по поправкам же они получат деньги сразу после держателя залога. Это повышает вероятность возврата средств, считает Семченко: так, у печально знаменитой "Социальной инициативы" было более 100 000 инвесторов с требованиями на 15 млрд руб., и, если бы все они заявили иски, им пришлось бы соперничать за деньги с поставщиками и подрядчиками.
Но проблему возврата денег это до конца не решает, замечают опрошенные "Ведомостями" юристы: по закону о банкротстве банк - держатель залога получит 80% от вырученных за продажу дома денег, а дольщики - до 20%. Для того чтобы жилые дома можно было достроить, Минэкономразвития предлагает разрешить региональным властям в преимущественном порядке покупать недостроенные объекты по их оценочной стоимости. Недостроенные дома будут продаваться региональным властям без проведения торгов, но с обязательством их достроить и передать квартиры кредиторам третьей очереди. А если власти не захотят купить недостроенный дом, он будет продан с торгов, а вырученные деньги выплачены кредиторам.
rb.ru Игорь Седых
