тел: +7 (927) 260-91-71
Какую недвижимость можно отнести к категории недорогой.
Несмотря на то что квартиры сейчас продают дешевле, чем прошлым летом, ажиотажа на рынке не наблюдается — большинство потенциальных покупателей все еще выжидают. Насколько доступны сегодняшние предложения жилья? Какие объекты можно отнести к категории недорогих, во всяком случае на фоне средних цен на недвижимость?
В сторону понижения…
Данные аналитических исследований свидетельствуют: средняя стоимость 1 кв. м уже меньше 4 тыс. долл. Ценовую коррекцию можно проследить и на примере конкретных объектов. Даже наиболее ходовой товар — однокомнатные квартиры — стал значительно доступнее. «Если до кризиса сложно было найти однушку стоимостью меньше 200 тыс. долл., то сейчас есть предложения в диапазоне от 120 до 150 тыс., — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. — Малогабаритную квартиру можно найти по цене, близкой к 100 тыс. долл.».
Рынок сегодня на стороне покупателя. Эксперты отмечают, что практически в каждом из сегментов можно подыскать наиболее доступные варианты, то есть квартиры, которые по целому ряду причин продают дешевле аналогичных по метражу. Причем здесь действуют как вневременные факторы (то есть влияющие на цену объекта постоянно), так и те, что сработали именно в кризис.
Например, всегда имеют значение физические характеристики квартиры. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов перечисляет традиционные критерии цены: в первую очередь это местоположение объекта, а также категория и состояние дома. Так, стоимость 1 кв. м в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два раза. Но даже в пределах одного района цена в современном монолитно-кирпичном доме выше, чем в старой панельной пятиэтажке, на 30–40%. Близость к станции метро может увеличить стоимость квартиры на 10–20%, а вот первый этаж снижает ее примерно на 10%. Окна на шумную улицу — еще минус 5–10%, столько же может стоить и вид на промзону или железную дорогу. Последний этаж или непрезентабельный подъезд — еще 2–5%.
К постоянным факторам цены можно отнести и юридические обстоятельства. Как правило, уменьшают стоимость жилья проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда нельзя исключить претензии к покупателю со стороны не учтенных при разделе наследников, супругов или детей, права которых могли быть нарушены. Свободная (без альтернативы) квартира по-прежнему стоит дороже, но уже не на 5–7%, как это было на быстрорастущем рынке, а примерно на 3–5%.
Если говорить о тенденциях последнего времени, то, по наблюдениям специалистов «МИЭЛЬ-Брокеридж», более важным для покупателей стало сегодня состояние квартиры: отсутствие ремонта может повлиять на цену в сторону понижения, а хороший «евро», наоборот, добавить от 5 до 20%.
Однако оценка недвижимости — непростое дело, будь то в докризисные или кризисные времена. «Путем прямой калькуляции процентов, которые дает наличие либо отсутствие того или иного фактора, конечную стоимость квартиры определить невозможно, так как она представляет собой уникальное единство всех этих параметров, — утверждает А. Шленов. — Кроме того, каждый покупатель расставляет их в порядке важности именно для себя. Поэтому оценивать конкретный объект необходимо индивидуально, учитывая совокупность всех критериев и потребности покупателя».
Экономен ли экономкласс?
Большинство экспертов полагают, что сейчас удачное время для приобретения квартиры экономкласса как в Москве, так и в области. «Многие строительные компании испытывают дефицит ликвидности и готовы продавать объекты даже дешевле себестоимости, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — Учитывая сокращающееся предложение, затягивать до осени с покупкой недорогого жилья не стоит, качественных квартир остается на рынке все меньше, а новые проекты появятся не скоро».
Какие же объекты в экономклассе могут считаться самыми доступными? О. Репченко выделяет две категории. Первая — недвижимость из старого жилого фонда: спальные, малопрестижные районы, панельные 5-, 9-, 12-этажные дома. Соответственно, наиболее дешевые — однокомнатные, а также малогабаритные квартиры гостиничного типа. Вторая категория относительно недорогих объектов — новостройки в среднем Подмосковье, в городах, расположенных в 20–30 км от МКАД, таких, например, как Апрелевка, Троицк. Жилье здесь продают по цене порядка 2 тыс. долл./кв. м. Покупка однокомнатной квартиры как в старом столичном фонде, так и в современном доме за МКАД обойдется примерно в одинаковую сумму — около 100 тыс. долл. Но, как замечает аналитик, покупателю придется сделать выбор из серии «новые «жигули» либо подержанная иномарка», то есть новое жилье в области или старое в Москве.
Руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов уточняет: если исходить из типа дома, то самые дешевые предложения — в оставшихся в некоторых округах пятиэтажках и панельных девятиэтажках, из числа не прошедших капитальный ремонт. Среди хрущевок — дома серии К-7 и 1–511. Если говорить о районах Москвы, то самые дешевые квартиры продают в Капотне, Печатниках, Орехово-Борисове, Бирюлеве, Гольянове.
По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», наиболее доступные варианты вторичного рынка Москвы предлагают в ценовом диапазоне от 3 до 4 млн руб. Так, однокомнатную квартиру площадью 17,7 кв. м в Царицыне продают за 3,2 млн руб.; за 3,4 млн руб. — однушку в районе Очаково-Матвеевское, площадью 25 кв. м, в девятиэтажном панельном доме. В административном округе Зеленоград двухкомнатную квартиру площадью 44,9 кв. м в девятиэтажном панельном доме можно приобрести за 3,6 млн руб.
Бизнес-класс и элита: ближе к покупателю
В сегменте бизнес-класса эксперты наблюдают тенденции, характерные для рынка в целом. Здесь также имеет значение местоположение объектов. Так, А. Шленов отмечает: «Комплексы, находящиеся за пределами ЦАО и Третьего транспортного кольца, могут быть вдвое дешевле домов того же уровня в центре города». При этом, по его мнению, деление на классы достаточно условно, и сегодня нижняя ценовая граница жилья бизнес-уровня приближена к верхней уровня эконом.
С таким утверждением согласна Ирина Денисова, руководитель направления вторичной недвижимости компании «МИАН». «Нередко предложения, позиционируемые собственником как «бизнес», на практике не соответствуют современным требованиям покупателя статусной недвижимости, являясь домами экономкласса повышенной комфортности, — говорит она. — Логично, что такие объекты будут стоить дешевле». «Компромиссными» И. Денисова называет предложения квартир без необходимых для заявленной категории элементов инфраструктуры, с несоответствующими уровню жилья месторасположением, окружением, площадью и т. д. Как правило, такие объекты, будучи самыми дешевыми в своем классе, наиболее чувствительны к ценовым колебаниям как в положительную, так и в отрицательную стороны. Как замечает эксперт, даже в пределах одного дома квартиры могут быть более или менее ликвидными — в зависимости от этажа, планировок и других характеристик, влияющих на стоимость квадратного метра. В этой связи говорить о «самых дешевых» объектах имеет смысл только лишь с учетом аналогичных по качеству. Так, цену в 122 тыс. руб. за 1 кв. м в ЖК «Академия Люкс» на проспекте Вернадского специалисты компании «МИАН» называют очень привлекательной, тем более что дом уже построен и сдается Госкомиссии.
Что касается рынка элитного жилья, то здесь ценообразование стало более адекватным, считают эксперты компании «Калинка-Риэлти». По их данным, коррекция в этом сегменте в среднем составляет порядка 50% от докризисного уровня. Причем речь идет об общей тенденции, а не об единичных квартирах и объектах. Как следствие, рынок стал ближе к покупателю. Сейчас клиенты могут не идти на компромиссы, а выбрать предложение, соответствующее их потребностям и ожиданиям, — раньше они зачастую просто не могли подступиться к таким вариантам из-за раздутых цен.
«Сегодня покупатель стал более требователен и имеет больше времени на выбор оптимального предложения по соотношению цены и качества, — считает и С. Лушкин. — Поэтому, например, стоимость тех объектов в ЦАО, которые, кроме «красивого» (то есть престижного) адреса, не могут похвастаться высокими потребительскими характеристиками, существенно снизилась». При этом Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает, что минимальная цена предложения квартир в элитных домах составляет около 10 тыс. долл./кв. м.
Подробнее о новостройках
Жилье в новостройках пока еще не раскуплено, хотя с учетом сокращения объемов нового строительства в перспективе, вероятнее всего, станет дефицитным товаром. Наиболее доступны сейчас (как, впрочем, и до кризиса) квартиры в панельных домах на начальной стадии строительства. Как поясняет С. Лушкин, многие клиенты не рискуют приобретать жилье в зданиях, сроки ввода в эксплуатацию которых могут быть сильно задержаны.
Чем дальше от МКАД, тем дешевле предложения жилья. «Квартиру стоимостью 2 млн руб. в строящемся доме можно приобрести в области в пределах 30 км от Москвы и далее, — говорит Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Подобные варианты есть в городах Ивантеевка, Подольск, Ногинск, Коломна, Воскресенск, Хотьково. Но в готовых домах, а также в проектах, находящихся в высокой степени готовности, купить квартиру за такие средства невозможно».
Жилье в практически достроенном доме можно найти по цене около 3 млн руб. Как считает Ю. Гераськина, такие предложения имеются в городах Апрелевка, Домодедово, Железнодорожный. Стоимость аналогичных объектов в городе Дмитрове составляет порядка 2,5 млн руб.
В Москве цены на квартиры в новостройках на порядок выше. «Если рассматривать панельные дома, в которых выполнено не менее 50% от объема строительно-монтажных работ, то самые дешевые варианты можно найти в районах, граничащих с МКАД, таких как Вешняки и Гольяново (ВАО), Выхино-Жулебино и Капотня (ЮВАО), Восточное и Западное Бирюлово (ЮАО), — рассказывает С. Лушкин. — Здесь квартиры на нижних этажах обойдутся покупателю примерно от 70 тыс. руб. за 1 кв. м».
К вопросу о дешевизне…
В настоящее время рынок предоставляет покупателям возможность выбора. Однако в поисках привлекательной цены следует сохранять объективность и здравый смысл. Так, Д. Таганов предупреждает потенциальных приобретателей жилья о том, что к слишком заманчивым предложениям нужно относиться с осторожностью. «Часто в рекламных объявлениях указывают цены вплоть до 1 млн руб. или даже ниже. Это вовсе не значит, что жилье уже стало настолько доступно, — поясняет он. — За такие деньги вам предложат купить не квартиру, а долю в ней, и лучшее, на что покупатель может рассчитывать, — это право пользования одной комнатой. Иногда эта доля чисто символическая (1/9 или 1/16 квартиры), только для оформления прописки».
О. Репченко, в свою очередь, утверждает, что дешевых квартир в Москве в принципе быть не может, поскольку недвижимость никогда не была и не будет доступным товаром. Но сегодня выбрать среди множества предложений наименее дорогие вполне реально. А вот на вопрос о том, будут ли квартиры еще дешевле, экспертам пока сложно ответить — рынок на перепутье, и многое зависит от состояния макроэкономики.
Недвижимость и Цены
