тел: +7 (927) 260-91-71
Аналитики рынка недвижимости опасаются давать прогнозы рынка и цен даже на ближайшую перспективу, однако отмечают, что весенний обвал и продолжающееся сползание стоимости метров уже сегодня позволяют назвать районы, где есть и будет самое дешевое и самое дорогое жилье столицы.
Тренд второй половины текущего года – это не только «заморозка» нового строительства и вялотекущее окончание старых проектов, но и четкое ценовое разграничение. Здесь следует отметить главное – стоимость жилья все больше ориентирована не на заявляемые строителями параметры, а на качество и месторасположение объекта. В связи с нерешаемостью и усугублением транспортной проблемы Москвы наибольшим образом упали в цене новостройки Подмосковья.
Согласно оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», во втором квартале года средняя цена за квадратный метр в новостройках Московской области на различной удаленности от МКАД снизилась на 3–5%, хотя есть районы и отдельные дома, в которых падение многократно больше. С начала года, как утверждают подмосковные риелторы, она снизилась почти на 40%.
Эксперты отмечают, что в ближнем и среднем Подмосковье наибольшее снижение цен зафиксировано в новостройках, расположенных в небольших населенных пунктах западного направления, которое считается наиболее престижным и, следовательно, переоцененным.
В ближнем Подмосковье (максимальная удаленность от МКАД пять километров) наиболее существенно подешевели новостройки в Одинцовском районе, где средняя стоимость квадратного метра снизилась на 10–12% (с 85 до 74 тыс. рублей). Отчасти это снижение объясняется резким падением цен на квартиры в расположенном на территории района жилом комплексе «Славянка – Западные ворота столицы». Застройщики проекта вынуждены распродавать квартиры с дисконтом до 55%, но из-за того, что дом построен на сегодняшний день не более чем на треть, спрос на него крайне низок. То есть близок к показателям «социологической погрешности».
Одинцовский район лидирует по динамике снижения цен на новостройки и в сегменте средней удаленности от Москвы (5–30 километров от МКАД). Наиболее существенно подешевели новостройки на Можайском шоссе – на 14–15% (с 62–80 до 49–68 тыс. рублей за квадратный метр). На 11–12% (с 63 до 56 тыс. рублей) снизились цены в Краснознаменске.
В дальнем Подмосковье наибольшее снижение цен зафиксировано в Чехове – почти на 25% – с 71 до 52 тыс. рублей. Причина проста – из-за ограниченности предложения и устойчивого спроса местных жителей докризисные цены были слишком завышены.
Среди городов большей удаленности от МКАД следует отметить Сергиев-Посад: квадратный метр здесь подешевел на 23–25%. Эксперты связывают это с завершением продаж в наиболее дорогих новостройках, а также скандалами между местной администрацией и застройщиками и, как следствие, глобальной «заморозкой» новостроек на стадии «котлована». Вторая причина – отсутствие спроса москвичей из-за удаленности от города и загруженности шоссе в любой день недели.
Согласно оценкам «Миэля», средняя цена предложения на вторичном рынке в поселке Архангельское в Красногорском районе Московской области достигает 120 тыс. рублей за квадратный метр, в Ленинском районе – 105 тыс., в Одинцовском районе – 104 тыс. рублей.
Как говорят ВЗГЛЯДу риелторы Подмосковья, самое дешевое жилье в столичном регионе можно найти в поселке Белоомут Луховицкого района в 127 километрах от МКАД – здесь квадратный метр на вторичном рынке стоит всего 25 тыс. рублей.
В свою очередь, аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают сегодня рост спроса со стороны жителей Москвы к покупке квартир в некоторых новостройках Подмосковья. По этим данным, за год он увеличился на 10%. Эксперты объясняют это постоянным интересом покупателей к жилью экономкласса, которое постепенно вытесняется за пределы МКАД. Вторая причина – привлекательность некоторых объектов за счет выгодного транспортного расположения и качества строительства.
Что касается самой Москвы, то и здесь кризис провел черту под наиболее дорогими и дешевыми районами. К последним теперь относится почти весь восток и юго-восток, а также районы метро «Перово», «Кузьминки», «Печатники», «Медведково», «Бабушкинская», «Кантемировская», «Царицыно», «Каховская».
Риелторы подсчитали, что за одну самую дорогую квартиру в Москве стоимостью 229 млн рублей сегодня вполне реально купить целый дом, состоящий из 83 самых дешевых квартир.
Самым демократичным по ценам сейчас стал район Таганки. Цены на жилье здесь наиболее низкие среди всех районов центра столицы, выяснили эксперты аналитического центра GED Analytics. По их мнению, существенным недостатком района является его чрезвычайно неоднородный социальный состав – здесь живут и генералы, и известные артисты, и в то же время здесь размещаются жилые помещения для сотрудников коммунальных служб – в основном мигрантов.
Жилой фонд также сильно разнороден – это и ветхие пятиэтажки, кварталы, которые сейчас реконструируются, и помпезные здания сталинской эпохи, включая культовую высотку на Котельнической набережной.
Не может похвастаться район очень благоприятной экологической ситуацией – на восточной границе района находятся промзоны, транспортная нагрузка большая, особенно в районе Таганской площади, отмечают в GED Analytics.
По данным экспертов компании, средняя стоимость жилья в Таганском районе составляет 166 тыс. рублей за квадратный метр, что на 30% ниже, чем в среднем по Центральному округу, но в то же время на 25% дороже, чем в среднем по Москве.
По уровню цен из районов города Таганский занимает 24-е место – между Сокольниками и Беговой. Однако ценовые различия в районе очень велики – квартиры стоят до 400 тыс. рублей за метр в районе Солянки и Бульварного кольца и от 120 тыс. рублей за метр между Калитниковским кладбищем и Третьим транспортным кольцом.
Сейчас в этом районе на продажу на вторичном рынке выставлено 1,2 тыс. квартир. Самая дешевая квартира обойдется в 140 тыс. долларов – это однокомнатная квартира площадью 26 метров на Волгоградском проспекте. Самая дорогая квартира стоит 2,5 млн долларов и расположена на Таганской улице.
По уровню арендных ставок Таганский район находится на 17-м месте в городе. Средний уровень ставок аренды – 59 тыс. рублей в месяц.
Аналитики столичных риелторских компаний утверждают, что с начала года средние долларовые цены предложения на вторичном рынке 14 крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 19%, а в 12 крупнейших региональных городах – на 25%.
В то же время эксперты указывают, что по итогам июля впервые с начала года зафиксировано повышение рублевых цен в Ростове-на-Дону. Между тем они же утверждают, что это повышение не является тенденцией и в следующем месяце цены на жилье в городе продолжат снижаться.
«Потенциал снижения цен на жилье постепенно уменьшается, и в осенние месяцы рынок жилья многих городов придет к некоему ценовому равновесию, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор столичного бюро недвижимости Глеб Антонов. – В любом случае в ближайшей перспективе в новостройках любой степени готовности цена квадратного метра даже близко не приблизится к 30 тыс. рублей, что много меньше заложенной 2–3 года назад себестоимости строительства».
realty.vz.ru
