На рынке коммерческой недвижимости развернулась настоящая война.

На рынке коммерческой недвижимости развернулась настоящая война.

После изгнания из Москвы индустрии азарта прошел месяц. За это время на рынке коммерческой недвижимости развернулась настоящая война за площади, освобожденные от казино и игровых автоматов. Что неудивительно, ведь это самые лакомые помещения в бойких местах.

Игровые виды

В последние годы индустрия азарта была одной из самых динамично развивающихся отраслей российской экономики. Если в 2007 году, по информации Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ), оборот казино и игровых клубов составил $7 млрд, то к 2010 году имел все шансы вырасти до $10 млрд. Если бы, конечно, не пресловутый закон N 244, вынудивший их с 1 июля прекратить всю деятельность на территории России вне четырех специальных зон. Однако если для одних закрытие "азартных" точек стало крахом бизнеса, то другим дало новые возможности для его развития: по данным GVA Sawyer, в Москве освободилось порядка 400-430 тыс. кв. м площадей, которые ранее были заняты казино и залами игровых автоматов. С такой оценкой согласны и в аппарате заместителя мэра столицы по вопросам межрегионального сотрудничества, спорта и туризма Сергея Байдакова. По информации, полученной "Деньгами", на конец июня в столице работали 524 "азартных" объекта, в том числе 29 казино и 495 игровых залов. По отношению к торговым площадям Москвы (7,5 млн кв. м) доля освободившихся помещений составляет около 6%.

Азартные пропорции

"Эти 6% представляют собой сверхкачественные площади с точки зрения потенциальных арендаторов",— комментирует старший аналитик девелоперской компании "Развитие" Семен Глухарев. В самом деле, в 2003-2008 годах игровики, предлагая на 30-50% больше конкурентов, "вымывали" с рынка коммерческой недвижимости лучшие варианты и обеспечивали себе всевозрастающий поток клиентов. "Помещения находились в непосредственной близости от метро, на улицах с оживленным людским потоком,— говорит Семен Глухарев.— Даже сегодня, на фоне кризиса, подобные площади на вес золота". По данным агентства недвижимости Knight Frank, операторы казино и залов игровых автоматов владели порядка 25% занимаемых площадей (то есть 107 тыс. кв. м), а еще 75% брали в аренду (323 тыс. кв. м). "Арендой не брезговали даже такие известные сети, как "Джекпот" и "Вулкан",— рассказывает директор компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.— Причина в том, что многие компании не хотели замораживать деньги на покупку, а вкладывали их в открытие новых точек на условиях аренды".

Как показал опрос, проведенный "Деньгами" среди основных игорных операторов Москвы, около 10% площадей они хотят выставить на продажу, 65% сдадут в аренду, а на оставшихся 25% запустят другой бизнес. К примеру, Storm International думает об открытии на месте своего знаменитого казино "Шангри Ла" в кинотеатре "Пушкинский" пятизвездного отеля, а Ritzio Entertainment Group намерено развивать на месте своих слот-залов магазины шаговой доступности под брендом "Смак" (первые уже появились в Московской области). То же самое происходит и в других городах. К примеру, питерская сеть Maxbet еще в 2007-2008 годах закрыла 22 игорных зала, вместо которых открыла четыре ресторана, три бильярдные и два ночных клуба. Собственные же крупные казино компания сейчас превращает в развлекательные комплексы, где место столов для рулетки и блек джека займут дорожки для боулинга, рестораны и диско-зоны. Если же вернуться в Москву, то путем нехитрых арифметических действий можно установить, что ее общее "игровое наследство", которое вышло и еще выйдет на рынок, сегодня составляет порядка 393 тыс. м, или 5,2% от общих торговых площадей столицы.

Классовая борьба

Кому же достанутся освободившиеся квадратные метры? По общему мнению экспертов, игровые площади четко делятся на несколько классов, каждый из которых интересует свою категорию арендаторов. И первый из них— это так называемые сборно-разборные конструкции, то есть павильоны площадью 40-150 кв. м, расположенные у станций метро. Согласно проведенному специально для "Денег" исследованию Knight Frank, этот сегмент сегодня занимает порядка 62 тыс. кв. м, или 14,4% от общей площади, которая была занята игорными заведениями. "Крупным продуктовым сетям и банкам подобные помещения не слишком интересны,— комментирует руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Ведь они представляют собой быстро возводимые здания с краткосрочной арендой земли и могут быть снесены в любой момент". С другой стороны, этот минус компенсируется таким плюсом, как огромный пешеходный трафик. Именно поэтому, по словам Сергея Лобанова, за подобные помещения сегодня разворачивается борьба между салонами сотовой связи, недорогим общепитом и цветочными киосками. В пример эксперт приводит сеть "Золотой арбуз", в павильонах которой сегодня появляются магазины цветочных сетей "Тюльпанофф" и "Ирис".

Второй класс площадей — это помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Knight Frank оценивает их долю в общем объеме "игровых" метров в 34,8%, или в 150 тыс. кв. м. "Подобные площади практически не имеют минусов: у них хорошая планировка, открытый торговый зал, территория до 300 кв. м, а также расположение в местах интенсивного пешеходного трафика на первых линиях домов,— восхищается Семен Глухарев.— В общем, это настоящая мечта арендатора". Вот только заполучить эту мечту в свои руки непросто. По словам эксперта, за первоэтажные помещения, расположенные на основных торговых коридорах столицы (Петровка, Новый Арбат и т. д.), сегодня развернулась настоящая война между банками, рестораторами и салонами сотовой связи.

Так же дело обстоит и в Петербурге. Например, 1 июля в Петербурге прекратил работать зал игровых автоматов "Фортуна" на Лиговском проспекте. Прихожане располагающейся неподалеку церкви были счастливы — они давно хотели изгнать из-под окон храма "обитель разврата", однако та, несмотря на многочисленные протесты, оставалась в здании. Но прихожане были в шоке, когда в середине июля приехала бригада монтажников, сняла неоновое название зала игровых автоматов и прикрепила другую не менее яркую вывеску — секс-шопа с атрибутами BDSM. "Старушенции из церкви стали названивать мне и требовать, чтобы я не пускал к себе "богомерзкий" магазин,— посмеивается Алексей, владелец площадей, которые раньше занимала "Фортуна".— Говорили: лучше уж автоматы, чем всякие резиновые х...ры. Сейчас даже не знаю, что делать. Бабки обещали, что пожалуются Матвиенко, если магазин откроется, а деньги мне нужны как никогда".

Что же касается помещений в московских спальных районах, то самые лакомые из них, по мнению аналитиков, отойдут продуктовым сетям и сотовому ритейлу, а остальные — аптекам, салонам красоты, медицинским центрам и небольшим ресторанам. К примеру, сеть "Джекпот" подписала с ритейлером X5 Retail Group соглашение о намерениях, в рамках которого на месте бывших игровых клубов компании Германа Гогличидзе появится от 100 до 200 магазинов "Перекресток-мини". Эта тенденция характерна и для регионов. В частности, в Петербурге Ritzio Entertainment Group отдаст свои площади дискаунтеру "Дикси", который станет развивать в них мини-маркеты VMart. "Росинтер ресторантс холдинг" решил взять в оборот площадку в 700 кв. м на первом этаже многоэтажки по Пушкинской улице в Ростове, освободившуюся после закрытия казино "Голдэн Джек". Теперь там откроется два ресторана семейного формата "IL Патио" и "Планета Суши".

Небольшая удача

К третьему типу игорных помещений относятся казино относительно небольшой площади (500-1000 кв. м), которые, по расчетам Knight Frank, занимали в Москве около 55 тыс. кв. м (12,8% от территорий индустрии азарта). "Специфика этого сегмента — в его местоположении не на основных улицах,— объясняет руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer Андрей Васюткин.— Ранее посетители ехали в подобные казино целенаправленно, поэтому их владельцам не нужно было переплачивать за близость к метро или оживленной магистрали. Но сегодня это накладывает ограничения для арендаторов: кому нужна условная "Пятерочка" в стороне от жилых кварталов?" По мнению эксперта, если бы закрытие казино не наложилось на кризис, подобные площади как горячие пирожки расхватали бы автосалоны. Однако они сегодня чувствуют себя не лучшим образом, поэтому главные претенденты на помещения небольших казино — это рестораторы. Тем более что специфика ресторанного бизнеса, в отличие от продуктового ритейла, позволяет использовать площади любой формы, а не обязательно прямоугольной, чем могли похвастаться лишь немногие казино. Кроме того, по данным Knight Frank, активный интерес к помещениям подобного калибра проявляют крупные компании и банки, ищущие площади для бэк-офисов, а также сети тренажерных залов и фитнес-клубов (например, на месте популярного казино "Амадеус" на Ленинском проспекте появился центр "ФитнесМания").

Проблемы крупных форм

К последним двум сегментам игорных площадей относятся помещения, освободившиеся после 1 июля в торговых центрах и гостиницах, а также здания больших казино от 1 тыс. кв. м. По расчетам Knight Frank, на них приходилось в общей сложности 134 тыс. кв. м, или 31,2% игрового пространства столицы. Эксперты считают подобные площади наиболее трудными для реализации: они слишком велики для ресторанного бизнеса, а архитектурные особенности (например, частый шаг колонн) мешают грамотной организации развлекательной зоны в виде боулинга или кинотеатра. Запутанные же планировочные схемы, отсутствие качественных вертикальных коммуникаций и небольшая высота потолков препятствуют интересу со стороны крупных операторов универмагов. Наконец, располагавшиеся в торговых комплексах залы игровых автоматов трудно реализовать еще и по той причине, что они попадают в так называемые мертвые зоны, куда не шли другие арендаторы из-за их не слишком удачного расположения. Поэтому, по прогнозу Сергея Лобанова, владельцы подобных помещений будут искать арендаторов, которые сохранят развлекательную направленность места: рестораторов, владельцев детских игровых залов и залов компьютерных игр, операторов дискотек.

Кроме того, как рассказали "Деньгам" сразу несколько консультантов в сфере коммерческой недвижимости, зданиями из-под больших казино активно интересуются владельцы частных школ и детсадов. "В этом бизнесе всегда важно иметь большое помещение в престижном районе столицы,— объясняет источник "Денег".— До изгнания казино предложения необходимой площади на рынке практически отсутствовали. Теперь же, когда они начали выходить на рынок, у тех, кто зарабатывает на частном образовании, появилась поистине уникальная возможность раз и навсегда лишить проблему с пропиской. Средств у них хватит: в Москве, несмотря на кризис, стоимость обучения в негосударственных школах и детских садах продолжает расти. Да и у водителей будет знакомый маршрут: раньше возил папу в казино, теперь — его сына в школу". По неофициальной информации, сейчас активно обсуждается возможность перепрофилирования легендарного казино Golden Palace вблизи Белорусского вокзала в частный образовательный комплекс со школой, детским садом, университетом, гостиницей и спортивным мини-городком. По информации источника "Денег", вопрос может быть решен уже в сентябре. Комментарии совладельца Golden Palace Якова Якубова во время подготовки номера получить не удалось.

Сила привычки

Несмотря на высокий спрос на игорные помещения за месяц, прошедший с момента изгнания из Москвы индустрии азарта, новых арендаторов нашли всего 40-45 тыс. кв. м подобных площадей. И объясняется это вовсе не желанием владельцев попридержать свои активы на фоне кризиса. "Из-за того что игорный бизнес относится к числу высокодоходных, казино платили арендодателям на 20-30% больше, чем среднестатистические арендаторы,— объясняет директор отдела торговых помещений Knight Frank Юлия Дальнова.— Как показывает практика, владельцы площадей хотят сохранить привычный уровень дохода, словно забывая, что за последний год ставки аренды на объекты формата street retail упали на 40-60%".

Оправдана ли подобная тактика арендодателей? "Несомненно, есть помещения, ставки по которым будут достаточно высокими,— комментирует Андрей Васюткин.— Однако подавляющему большинству собственников помещений придется идти на значительные скидки". По расчетам компании "Миэль — Коммерческая недвижимость", дешевле всего будет стоить аренда больших казино— 10-15 тыс. руб. за квадратный метр в год. Удовольствие от прописки на бывших игровых площадях в небольших казино обойдется в 15-20 тыс. руб. за метр в год. Еще дороже— 20-25 тыс. руб. за метр — стоят площади на первых этажах жилых домов. Наконец, самый дорогой сегмент в игровой недвижимости — это сборно-разборные конструкции: по словам Сергея Лобанова, ставки на них колеблются около 30-40 тыс. руб. за квадратный метр в год (цена отдельных вариантов достигает и вовсе 50 тыс. руб. за метр).

Арендодателям нужно время, чтобы принять новые реалии и согласиться на пониженные ставки. По прогнозу большинства опрошенных "Деньгами" экспертов, разгар бума на рынке игорной недвижимости придется на сентябрь-октябрь, когда в Москве традиционно возрастает деловая активность. А тем временем владельцы "одноруких бандитов", те из них, кто решил работать подпольно, по словам Сергея Байдакова, присматриваются к многокомнатным квартирам — на предмет аренды или приобретения. Эксперты не исключают даже, что этот сегмент рынка жилой недвижимости в Москве вырос на 15% по сравнению с июнем именно из-за игровиков-подпольщиков.

Коммерсантъ