тел: +7 (927) 260-91-71
Перспективы рынка недвижимости сегодня изучают аналитики различных структур, однако выводы обнародовать не спешат, предпочитая расплывчатые формулировки и осторожные прогнозы. Граждане пока еще надеются, что строители под давлением кризиса начнут распродавать жилье по дешевке, а банкиры все-таки начнут кредитовать эти приобретения. В то же время многие эксперты убеждены, что обвала цен не будет.
По оценке президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, объем строительства жилья в РФ в 2009 году составит никак не более 53 млн квадратных метров вместо запланированных 73 млн. Напомним, что по плану, озвученному президентом Дмитрием Медведевым, в 2010 году в стране планировалось ввести 80 млн метров, а в 2020 году – 120 млн «квадратов». Сами строители считают, что без выполнения сегодняшних планов завтра построить построить много больше просто не получится. И такой перспектива может оказаться на ближайшие 4–6 лет.
Чем меньше домов строится, тем острее становится проблема доступности жилья. Спасает строительную отрасль сейчас только отсутствие спроса, которое вынуждает девелоперов максимально снижать собственную маржу.
«На практике это означает постепенное в ближайшие месяцы снижение стоимости квадратных метров, обусловленное давлением долговых обязательств на застройщиков и страхом остановить незавершенные проекты, – считает директор консалтинговой компании «Траст-Консалтинг-Экспертиза» Максим Трегубов. – Заморозка означает разрыв связей с подрядными организациями, простой рабочей силы и многие другие проблемы. На практике российского рынка брошенный недострой крайне редко возрождается вновь. Через год-два проще и дешевле построить новый дом, а не реанимировать каркас старого».
Рынок новостроек пострадал больше всего – опасения как раз заморозки останавливают от вложений в «котлован». Именно этим объясняется падение первичного рынка на более чем 50% за последние 10 месяцев. Снижение на вторичном в рублях оценивается в 15–20%, притом что за последние два месяца оно не превысило 2%. В Российской гильдии риелторов считают, что сегодня предложение на вторичном рынке примерно в 1,5 раза превышает спрос, но цены все равно падать не спешат и, по всей видимости, не будут снижаться более чем следующие месяц-два.
Тормозят падение «вторички» и так называемые альтернативные сделки – продажа одного жилья для покупки другого. Опрошенные газетой ВЗГЛЯД столичные риелторы утверждают, что рынок отброшен назад, в начало 2000-х годов, когда «чистые» сделки купли-продажи были редкостью, а все варианты так или иначе упирались в обменные цепочки. Они же утверждают, что на альтернативные сделки сейчас приходится до 75% всех сделок на рынке. Оставшиеся 25% – это первые покупки жилья. До кризиса соотношение было прямо противоположным.
То, что подобные операции не выходят за рамки вторичного рынка, тоже объяснимо: никто не захочет менять или продавать квартиру в условном «старом» доме на новостройку, пусть даже и «почти достроенную», как говорится сейчас в большинстве рекламных объявлений. Это – второй фактор, который делает новостройки невостребованными и обреченными на отсутствие спроса и, как следствие, на дальнейшее падение цен.
Однако, даже несмотря на отсутствие покупателей, продавать новостройки за копейки пока никто не собирается. Девелоперы на правах конфиденциальности говорят ВЗГЛЯДу, что благодаря полученным от банков отсрочкам по кредитным обязательствам им выгоднее вообще остановить продажи на несколько месяцев, чем обвалить стоимость «квадратов» до уровня массовой доступности. «У нас нет пока понятия «доступное жилье», так как это невозможно на уровне сегодняшних доходов подавляющего большинства граждан, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер стройкомпании KLN-1 Денис Ясногородский. – Во-вторых, сегодняшние технологии просто не позволяют строить дешево, так как требуют слишком много цемента и других материалов. И третье: коррумпированность всего процесса – от согласования, которое требует двух лет, до «откатов» определенным компаниям за подрядные работы».
Некоторые эксперты, которые строят свои прогнозы на основе утверждения, что многие проекты недостроя отходят в массовом порядке банкам, что заставит последние снижать цены, тоже неубедительны. «Банки не будут объявлять сэйл на свои залоги, – считает аналитик компании «Альтернативные технологии кредитования» Мария Смоленкова. – Чтобы продать дома, их сначала нужно достроить, а для этого найти либо нового кредитора, либо вложиться самому банку, либо найти наивных глупцов, которые будут вкладываться в недостроенный дом. Сейчас нет ни одной из этих возможностей».
То, что этот процесс пошел, говорят последние заявления самих банкиров и некоторых политиков. С призывами покупать новостройки на этой неделе выступили Герман Греф, Валентина Матвиенко, Владимир Ресин и многие другие ответственные чиновники. Их заявления очень похожи и содержат в разных формах только один тезис: цены на недвижимость достигли дна и теперь будут только расти. Понятное дело, застройщики подхватили призыв и даже подняли рекламные расценки на новые дома в столице. Аналитики, со своей стороны, считают это попыткой стимулировать спрос, так как банкам, выдававшим строителям кредиты, очень хотелось бы, чтобы деньги благополучно к ним вернулись, причем желательно к началу осени, когда придет время готовить отчеты и сводить балансы.
Власти Москвы еще в начале 2009 года, поняв, что стройкомплекс столицы может рухнуть без спроса на жилье, пытались втолковать потенциальным новоселам, что пора покупать. Информация о грядущем падении цен на 50% получила статус «дезинформации», а во всех бедах, как обычно, обвинили прессу. Столичного градоначальника Юрия Лужкова, завившего об этом, активно поддержали его починенные, в том числе и Владимир Ресин.
«Конечно, было бы забавно, если «вдруг» осенью цены пошли вверх, но этого не произойдет, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Более вероятна стагнация с небольшой корректировкой вниз на новостройки и стабилизация на вторичном рынке». По словам эксперта, квартиры будут дешеветь как минимум до Нового года.
Но по мнению специалистов аналитического центра GED Analytics, наблюдаемые спонтанные всплески цен предложения на жилье в большей степени связаны с поведением отдельных игроков рынка, а также реакцией продавцов и их представителей на заявления лиц разной степени ответственности о достигнутом дне и ожидаемом вскоре возобновлении роста цен на жилье. На фоне того, что потенциал снижения цен, обусловленный фундаментальным изменением макроэкономической ситуации в стране, во многом уже отработан, такие всплески будут происходить все чаще, однако в целом тенденция снижения цен сохранится, указывается в сообщении экспертов.
realty.vz.ru
