Аналитики и продавцы дают совершенно разную оценку квадратным метрам, подозревая друг друга в заказном характере экспертиз.«Нет плохого товара, а есть плохая цена» – древний постулат торговли оказался неактуальным во время нынешнего кризиса, когда никакая недвижимость не находит никакого спроса, даже потеряв в цене более 30%. При этом аналитики и продавцы дают совершенно разную оценку квадратным метрам, подозревая друг друга в заказном характере экспертиз.

За минувшую неделю, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», московская недвижимость подешевела на 1,7%, чему была одна причина – рост курса доллара. Аналитики утверждают, что средняя цена московского метра упала ниже 4 тыс. долларов. Риелторы говорят об ошибочности такой «средней» оценки.

Проблема определения средней цены на рынке жилья усложняется не только разными методиками подсчета, но и тем, что все участники строят расчеты на основе баз данных, а не реальных цифр совершенных сделок, которые никогда, за редким исключением, не передаются экспертам «для изучения».

Аналитики «Индикаторов» считают, что цена метра в июле составила 3957 долларов. Самое дешевое жилье – панельные «хрущевки» – теперь продают по 3,6 тыс. долларов за метр, современные панельные высотки и старые кирпичные пятиэтажки – по 3,9 тыс., современный монолит-кирпич – 4,4 тыс., сталинские дома – по 4,7 тыс.

Со своей стороны, риелторы крупнейших агентств и девелоперы утверждают, что сегодня столичный метр в среднем стоит 5900 долларов, а данные «Индикаторов», скорее, отражают стоимость «квадрата» в эконом-классе.

В агентстве недвижимости Doki падение цен ниже 4 тыс. долларов зафиксировали еще в июне, но только в эконом-классе. В бизнес-классе квадратный метр предлагали по 6,7 тыс., элитные квартиры – по 13 тыс. за метр. По статистике «Инком», по итогам первого полугодия средняя цена предложения по Москве на вторичную недвижимость составляла 6 тыс. долларов за квадратный метр, или 186 тыс. рублей.


«Индикаторы» считают, что квартиры бизнес-класса в ближайшее время продолжат дешеветь быстрее, чем эконом-класс, стоимость которого во многом стабилизировалась. Специалисты центра объясняют это тем, что до кризиса новые монолитно-кирпичные дома были переоценены и стоили в 2–3 раза дороже, хотя по качеству мало чем отличались от эконом-класса.

С начала кризиса жилье эконом-класса потеряло 30–35%, бизнес-класс – 40–45% при среднем падении цен на недвижимость в целом по Москве на 34%.

По данным аналитиков «Пересвет-Групп», цена предложения (без учета скидок) на вторичном рынке составила 6275 долларов, или 194,5 тыс. рублей за метр. За месяц цены в долларах выросли на 1,19%, а в рублях – на 1,18%. На рынке по-прежнему наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Стоимость небольшой однокомнатной квартиры в среднем составляет от 3,8–4 млн рублей, двухкомнатной – от 4,7–6 млн рублей.

При этом надо иметь в виду, что среди всех строящихся в настоящий момент жилых домов в Подмосковье основная часть приходится на новостройки среднего класса – 68,9%. При этом до 20 километров от МКАД распределение по классам выглядит следующим образом: эконом – 35%, средний – 61,5%, бизнес – 3,2%. На территории 20–50 км от МКАД: эконом – 8,1%, средний – 91,2%, бизнес – 0,7%.

«Сегодняшняя ситуация характеризуется тем, что доступность жилья выросла значительно в сравнении с прошлым годом, а число сделок продолжает падать, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор столичного бюро недвижимости Антон Голубев. – Если сравнивать с прошлым летом, то сделок стало меньше как минимум на треть. Однако надо иметь ввиду, что почти 25% докризисных покупок жилья были совершены при помощи ипотечных кредитов, которые сегодня перестали устраивать любого здравомыслящего человека».

Есть как минимум три фактора, которые препятствуют росту покупок квартир. Во-первых, из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов, показывают данные. В аналитическом центре GED Analytics считают, что при современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза, а статистика Центрального банка показывает, что выдается уже в пять раз меньше кредитов, чем год назад. Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.

Второй немаловажный аспект сокращения приобретений жилья – психологический. Опасения россиян относительно стабильности своих доходов и работы и плюс ожидание дальнейшего падения цен тормозят активность на рынке. Этот фактор вкупе с уходом с рынка инвесторов обусловил снижение количества сделок еще на 10–15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий, говорят эксперты GED Analytics.

Третий фактор – неверие покупателей в то, что дома, в которые они готовы вложить деньги, будут достроены. Впрочем, конфиденциально и сами строители говорят о том же, называя в качестве главного препятствия своим планам отсутствие банковских кредитов. По словам опрошенных газетой ВЗГЛЯД застройщиков, реальная эффективная ставка кредитов для строительной отрасли составляет порядка 30–35% годовых, что никак не вписывается в понятие рентабельности бизнеса.

И последнее. Официальная статистика утверждает, что объемы жилищного строительства упали в среднем по стране на 13%. Эксперты полагают, что по итогам года падение объемов строительства может составить около 40% – до 40 млн квадратных метров. Девелоперы говорят, что с начала кризиса в Москве и Санкт-Петербурге не началось строительство ни одного нового дома, а все силы направлены на завершение старых проектов. По мнению многих экспертов, новое строительство начнется не ранее чем через два года. К этому времени рынок прочувствует дефицит новостроек, который начнет восполняться не ранее 2012 года.

realty.vz.ru