Станет ли аренда жилья с выкупом альтернативой ипотеке?

Высокие цены на жилую недвижимость, что особенно характерно для крупных городов России, делают мечты о быстрой покупке собственного жилья недостижимыми. Единственной надеждой для большинства россиян является привлечение заемных средств, а самым доступным и распространенным инструментом их получения остается ипотека.

Получить ипотеку сегодня легко и сложно одновременно как бы парадоксально это ни звучало. У каждого банка есть набор стандартизированных требований к заемщику. Хотя такие требования не всегда понятны, но они четко формализованы и зафиксированы. Специалисты по ипотечному кредитованию следуют им безальтернативно. Поэтому если по всем пунктам у вас плюс, то и проблем с получением ипотеки не возникнет. При должном подходе все документы можно оформить за 1-2 недели.

Если же по каким-то пунктам, даже по одному, вы не соответствуете требованиям, которые банк предъявляет к своему заемщику, то с надеждой на получение ипотеки придется попрощаться. А чем больше несоответствий, тем ниже вероятность получить ипотеку и в других банках.
Недавно «Федеральным бюро выкупа жилья» был запущен проект в поддержку внедрения нового доступного инструмента – аренды с выкупом.

Особенности работы механизма аренды жилья с выкупом
Внешне аренда с последующим выкупом слабо отличается от стандартной процедуры найма жилья. Между покупателем и собственником заключается договор, в котором прописывается право последующего выкупа.

Главным плюсом аренды с выкупом является договорной характер самой процедуры. Все условия сделки − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются в рамках личных договоренностей собственника и арендатора-покупателя.
В свою очередь, это является основным сдерживающим фактором ее распространения. И покупатель, и собственник сильно опасаются за сохранность своих материальных ценностей. При заключении договора необходимо избегать двоякого толкования формулировок по праву выкупа недвижимости. Такие ошибки могут привести к срыву сделки.

Именно поэтому важная роль работы механизма аренды с выкупом возлагается на посредника, через которого осуществляется сделка. Компания должна помочь сторонам избежать ошибок. Используя в работе стандартизированные нормы и процедуру, формы договоров она выступает гарантом правильного проведения сделки. В функции таких организаций входит: оптимизация требований сторон, проведение независимого аудита документации и условий договора, хранение подлинников документов.
Кроме того, компании-посредники формируют стабилизационный фонд, из которого покрывают часть расходов в случае срыва сделки.

Конечно, за услуги посредника придется заплатить. Однако с учетом величины актива, который придется потерять в случае неправильного заключения договора, это оправданные затраты.

Всем ли участникам сделки аренда с выкупом выгодна?
Заинтересованность покупателей жилья во внедрении аренды с выкупом очевидна. Они имеют возможность найти и выбрать нужную квартиру, в которую сразу заселяются. При этом не нужно заниматься сбором документов, предъявлять кредитную историю, платить первый взнос, величина которого для многих слоев населения не подъемна.

Нет и отягощающих условий вроде штрафов за досрочное погашение кредита или пени за просрочку платежа. Наоборот, чем раньше будет выплачена вся сумма, тем лучше собственнику.
Интересы собственника жилья не так очевидны. Но их тоже достаточно. Арендное жилье для него чаще всего – это объект инвестиций. И аренда с правом выкупа является весьма эффективным инвестиционным механизмом для него.

Цена недвижимости, которая подлежит аренде с правом выкупа, указывается существенно выше рыночной. В нее заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции. За 3-5 лет ее цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки. Недорогие квартиры при выкупе дорожают значительно. Особенно комнаты, коммуналки, студии и малосемейки. Это приносит до 40% годовых от вложенных средств. А рисков долгостроя и заморозки строительства просто нет.

Перспективы аренды жилья с выкупом на рынке недвижимости
Граждан, не имеющих возможности получить ипотеку, в нашей стране множество. Для всех их аренда с выкупом стала бы отличным вариантом покупки жилья. Наверняка и те, кто может стать счастливым обладателем ипотеки, задумаются над такой возможностью. Однако специалисты не причисляют ее к явным альтернативам ипотеки.

«Правильнее сказать, что внедрение аренды жилья с последующим выкупом станет дополнением ипотеки, а не ее конкурентом, − рассказал Сергей Николаевич Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья». – Несмотря на все негативные ассоциации, которые живут в обществе относительно ипотеки, она является очень эффективным инструментом, чьи механизмы понятны, формализованы и проверены временем. В лице аренды с выкупом рынок получит еще один понятный и прозрачный механизм покупки жилья. Одним из основных преимуществ которого станет отсутствие как раз большого количества формальных ограничений. Все будет осуществляться на уровне договоренности двух сторон».

Аренда с выкупом обязательно найдет свою аудиторию. Потенциал для этого велик. Однако динамику ее роста оценить сложно. В целом на любом отечественном рынке, и рынок недвижимости здесь не исключение, внедрение новых механизмов проходит достаточно медленно на первых этапах. Насколько гибко адаптируются участники рынка – продавцы, риелторы, агентства недвижимости, собственники – настолько успешен будет новый механизм.

Вадим Пыстин