тел: +7 (927) 260-91-71
Рынок недвижимости Подмосковья крайне нестабилен в последние годы. Можно сказать, что он находится в стадии постоянной трансформации, вызванной рядом в первую очередь внешних, а также внутренних факторов. На этом фоне постоянно меняются общие тенденции его развития. Итоги первой половины 2016 года демонстрируют разнонаправленный вектор движения первичного и вторичного рынков подмосковной недвижимости.
Что касается «первички», то этот сектор демонстрирует стабильный рост по всем показателям: общий уровень спроса, суммарный объем предложений, среднерыночная цена за квадратный метр. Даже на фоне не самой благоприятной экономической ситуации цены на первичную недвижимость начали расти, отыгрывая, хотя и не в полном объеме, снижение характерное для предыдущего года.
По итогам 2015 квартиры в подмосковных новостройках по различным оценкам потеряли в цене порядка 9-11%. В этом году они начали отыгрывать свое удешевление, но гораздо более скромными темпами. По оценкам аналитиков, за полгода квадрат подорожал незначительно. Максимальный рост ограничился цифрой в 3,5%.
С данными показателями не согласны многие эксперты рынка. По их мнению, наличие общего роста цен не в полной мере отображает реальную картину.
«Сейчас показатель роста среднерыночной цены за квадратный метр в Подмосковье настолько же точен, как средняя температура по больнице, ─ дал свою оценку генеральный директор компании-застройщика микрорайона «Новое Бисерово» Владимир Германов. ─ Сегодня нельзя говорить о Подмосковье как об однородной зоне и объединять результаты отдельных районов в общую тенденцию. Действительно, рост цен на первичную недвижимость в регионе есть. Но сосредоточен он в пределах кольца в 15 км от МКАД. За этой зоной квартиры в новостройках не пользуются большой популярностью. Цена на такое жилье не только не выросла, но и упала в отдельных районах в диапазоне 2,8-9,4%».
Что касается объемов предложений, то эксперты оценили его рост в 12-14% по сравнению с первой половиной 2015 года. В абсолютных единицах на рынке первичной недвижимости было представлено около 4 миллионов квадратных метров жилья. Обеспечен такой объем во многом благодаря выходу новых секций проектов, запущенных в докризисный период. А чем ближе новостройка к вводу в эксплуатацию, тем выше цена за квадрат. Это наряду с высоким уровнем спроса и вызвало общий небольшой рост цен.
Относительный «расцвет» сегмента первичной недвижимости сопровождается стагнацией сегмента вторичной. Невысокий спрос, нестабильный уровень предложений, отсутствие единой ценовой политики предопредели такое положение дел.
Объем предложений сократился по разным оценкам от 4 до 11% от общего. Что касается ценовой составляющей, то здесь нет единого вектора. Цены ведут себя по-разному ─ от удешевления в пределах 7-10% до небольшого подорожания.
Главным фактором такой нестабильности является специфика рынка.
«Продавец на вторичном рынке недвижимости ─ это физическое лицо, которое не всегда может, а часто просто не хочет учитывать общие экономические предпосылки, ─ пояснил генеральный директор компании-застройщика микрорайона «Новое Бисерово» Владимир Германов. – Как правило, половина граждан не готова снижать цены на квартиры и будет ждать наступления более выгодной для продажи рыночной ситуации. А это 50% рынка предложений. Следовательно, и цены ведут себя непредсказуемо».
Среднерыночная цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости выше цен на первичном примерно на 6-8%. С учетом возросшего количества предложений по новостройкам, «вторичка» находится в непривлекательном положении.
По прогнозам экспертом, ситуация сохранится до конца года, что в первую очередь связано с действием программ государственного субсидирования ипотеки. Большое количество предложений на рынке первичной недвижимости в сочетании с возможностью получить недорогую ипотеку оставят этот сегмент рынка наиболее привлекательным. В такой ситуации на рынке вторичной недвижимости оживления ожидать не стоит.
Пыстин Вадим
