Загородная ипотека обернулась тяжбой

Сейчас нередко бывают случаи, когда ипотечный заемщик не отдает долг — как правило, по причине потери работы. У банка много средств воздействия на клиента: от применения штрафных санкций до изъятия и продажи объекта залога. Но как быть, если заемщик добросовестно выплачивает проценты, а банк своих обязательств не выполняет? У частного лица не так уж много возможностей влиять на финансовое учреждение. Если переговоры зашли в тупик, остается одно — идти в суд.

Такие обстоятельства

Алексей и Наталья в 2006 г. купили участок с подрядом в поселке «Светлогорье» компании «Стройразвитие». Одним из партнеров застройщика по ипотечной программе был Славинвестбанк (сейчас — «БТА Банк»). С этим банком покупатели заключили в январе 2007 г. договор, по которому банк обязался предоставить кредит на сумму 10 424 700 руб. Целевым назначением кредита было строительство дома в поселке «Светлогорье».

Согласно договору кредит выдавался двумя траншами по 5 212 350 руб. Первый транш был перечислен в январе 2007 г., второй банк должен был предоставить до 1 мая 2009 г. Но не предоставил. «За месяц до этой даты мы обратились в банк с заявлением. От нас потребовали пакет документов, который бы подтверждал нашу кредитоспособность, и, кроме того, дополнительное обеспечение по кредиту. Мы все предоставили, но деньги банк отказался выплачивать», — рассказывает Наталья.

На запрос «Ведомостей» банк прислал письмо, где официально отказался отвечать на вопрос о причине неисполнения им своих обязательств: «Информация о взаимоотношениях банка с клиентом, сведения об операциях по счетам клиентов <...> относятся к банковской тайне. Банк <...> не допускает предоставление такой информации».

В официальном ответе банка заемщику от 1 июня 2009 г. за подписью исполнительного директора А. В. Попова указано: «В настоящее время в связи с экономическим кризисом, который стороны договора предусмотреть не имели возможности и результатом которого явилось увеличение ЦБ РФ ставки рефинансирования, исполнение договора в действующей редакции стало невозможным. ООО “БТА Банк” вынуждено в создавшейся ситуации на основании статьи 451 ГК РФ отказать в финансировании».

Банк не имеет права отказываться от перечисления второго транша по договору на основании статьи 451 ГК РФ, уверен Андрей Савин, управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». «Во-первых, банк не может отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору в одностороннем порядке (в соответствии со статьей 310 ГК РФ), во-вторых, экономический кризис не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на чем, судя по всему, и строится правовая позиция банка», — объясняет он.

Юрист также обращает внимание на то, что в настоящее время судебная практика по статье 451 Гражданского кодекса еще не сформирована окончательно. «Но мы сомневаемся в том, что суды поддержат позицию банков, которые пытаются при помощи этой статьи изменить условия кредитных договоров или отказаться от их исполнения», — говорит он. Недавно председатель Высшего арбитражного суда (ВАС) России Антон Иванов в интервью «Ведомостям» подчеркнул, что нынешнее падение рынка не столь значительно, как в 1998 г., «и, если уж тогда суды не расторгали и не пересматривали договоры на основании статьи 451 ГК, сомневаюсь, что практика пойдет по этому пути сейчас».

Содержащаяся в ответе банка ссылка на статью 451 ГК РФ безосновательна, поскольку согласно этой статье при недостижении согласия между сторонами о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами этот вопрос решается только в судебном порядке, добавляет Андрей Саморядов, адвокат Коллегии адвокатов. А причины невыполнения банком своих обязательств перед заемщиками не относятся к банковской тайне. Более того, потенциальные клиенты банка имеют право знать о нарушениях банком своих обязательств.

Юристы единодушно советуют в этой ситуации идти в суд. Заемщик может выбрать два пути для защиты своих интересов, считает Саморядов: обратиться в суд с требованием о понуждении банка к исполнению обязательств, т. е. выплаты второго транша, либо с заявлением о расторжении договора и возмещении убытков.

Два пути

В соответствии со статьей 396 ГК РФ при ненадлежащем исполнении обязательства должником лицо, чье право нарушено, вправе потребовать исполнения обязательства в натуре. «Учитывая судебную практику, вероятность удовлетворения данного иска близка к 100%. Удовлетворение дополнительных требований зависит от конкретных обстоятельств», — считает Саморядов.

Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, когда банк вправе отказаться от предоставления кредита (в том числе и от его части). В соответствии со статьей 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Письмом от 1.06.2009, которое было отправлено заемщику, «БТА Банк» подтверждает, что заемщики исполняли свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, рассказывает Саморядов. То есть у банка нет обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Второй путь судебной тяжбы — требование о расторжении договора. Правовые основания для этого имеются. В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае заемщик лишается возможности построить дом, поэтому велика вероятность удовлетворения судом требования истца.

Какой путь выбрать — заставить банк платить или расторгнуть договор, зависит только от выбора заемщика, суд скорее всего удовлетворит оба требования. Процесс будет длиться не меньше 6-9 месяцев, говорит Саморядов, и все это время Алексей и Наталья должны будут выплачивать проценты по кредиту. В противном случае они окажутся недобросовестными заемщиками, и тогда уже у банка появятся законные основания не выплачивать второй транш.

Если они обратятся с заявлением о понуждении выполнения банком обязательств, эти проценты будут уплачены не зря и пойдут в счет общего долга по кредиту. В случае расторжения договора эта сумма пропадет: уже уплаченные проценты вернуть маловероятно, считают юристы.

Расторжение договора менее привлекательно для заемщиков: проблему финансирования они не решат, оставшуюся сумму основного долга банку выплачивать придется, а новый кредит Алексей и Наталья смогут взять уже на других условиях, с большей процентной ставкой.

Есть еще одна опасность для заемщика. Если банк не выполняет свои финансовые обязательства, вполне возможно, что денег у него нет. Устно сотрудники банка об этом заемщику говорили. То есть к моменту вынесения судебного решения самого банка может не быть.

Похожий случай, связанный с банком «Соотечественников», был в практике АИЖК. По словам сотрудника агентства, попросившего не называть его имени, сначала возникли проблемы у заемщиков с получением средств, а затем у банка отозвали лицензию. Официального заявления АИЖК не делало, но, по мнению участников рынка, произошедший за месяц до отзыва лицензии перевод платежей по ипотечным кредитам по портфелю АИЖК из банка «Соотечественников» связан скорее всего с задержками проводок по платежам заемщиков.

Необходимо как можно раньше оформить свои требования, зафиксировать сумму убытков, которую причинил банк своими действиями, говорит Андрей Саморядов, чтобы при начале процедуры банкротства сразу заявить претензии.

Если руководство банка хочет, чтобы банк работал на рынке и дальше, ему не нужны проверки, ревизии, публикации в СМИ. В этом случае они найдут способ удовлетворить требование заемщика. В противном случае можно задуматься о возможном банкротстве, в том числе и преднамеренном. Это как раз вопрос, который стоит задать контрольному управлению ЦБ и прокуратуре.

Договориться с девелопером

Заемщикам недобросовестного банка важно заручиться поддержкой застройщика. Поскольку дом находится в залоге у банка, девелопер не может продать его, чтобы возместить свои расходы. Кроме того, любой строитель нуждается в наличности, поэтому он также кровно заинтересован в успешном разрешении конфликта, в который оказался втянут покупатель.

Если продавец не встанет на сторону покупателя, высок риск расторжения договора, на основании которого приобретался коттедж, застройщиком в одностороннем порядке по решению суда (на основании статьи 450 ГК). «Судебный процесс покупателя против банка будет длиться не один месяц, а невыплата второго транша в течение длительного времени может трактоваться судом как существенное нарушение условий договора, по которому приобретается коттедж», — отмечает Андрей Савин.

«Rodex Group сталкивалась с подобными проблемами (пересмотр сроков договоров, увеличение ставок по кредитам и проч. — “Ведомости”), — рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга. — Есть клиенты, которые в нынешних условиях не способны выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам. Поскольку мы выступаем поручителями в своих проектах перед банком — а это непременное условие при подписании соглашения по ипотечному кредитованию с любым банком, — в случае неплатежеспособности клиента нам приходится возвращать деньги и оплачивать проценты по кредиту. Банки понимают, что мы являемся поручителем, и именно нам они могут в любой момент предъявить претензии. Мол, “вы сами с ними судитесь, а нам верните деньги”. В этом смысле они занимают неконструктивную позицию — хотят зарабатывать, но не нести никаких рисков». Второй круг проблем связан с политикой банков. По словам Родионова, «они не продлевают старые кредитные линии, стараются получить деньги как можно скорее и идут по пути реструктуризации долговых обязательств только в том случае, если чувствуют, что с клиента можно получить деньги».

По словам Родионова, на торги дом выставляется только после того, как застройщик исчерпал все попытки помочь заемщику: переговоры с банком по реструктуризации его обязательств, отсрочку платежа, перенос сроков строительства.

«Однако это имеет смысл делать только в том случае, если дом можно продать, т. е. если продукт является ликвидным, — уверен он. — Банк, который становится владельцем недвижимости, не может реализовать недострой, не может взять на себя обязательства по доведению незавершенного продукта, по обеспечению его сетями и т. д.». Поэтому банк должен быть заинтересован в завершении строительства.

Скорее мертв

Кризис внес свои коррективы в предоставление займов на приобретение загородного жилья. На сегодняшний день количество сделок по ипотеке в этом сегменте, и до того невеликое, сократилось приблизительно вдвое, утверждает Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. По данным Евгения Родионова, продажи коттеджей по ипотеке практически остановились, хотя до кризиса ипотечники составляли около 30% от всех клиентов Rodex Group.

«В настоящее время фактически во всех банках принято негласное решение — девелопмент не кредитовать, — отмечает он. — В большей степени это касается филиалов банков в регионах. И удостовериться в этом просто — достаточно выяснить, какое количество кредитов было выдано под девелоперские проекты за последние четыре месяца в регионах, скажем в Перми и Уфе. Кредиты попросту не выдавались».

Rodex Group отказалась от услуг Номос-банка, потому что «он занимает неконструктивную политику по отношению к своим клиентам». «В силу того что это иностранный банк, его мало интересуют все перипетии экономической жизни нашего государства. Основная задача у таких банков — как можно быстрее забрать деньги из реального сектора и вывести их. С любым нашим банком можно договориться, потому что они понимают позицию девелопера, а иностранные банки живут в западном мире и заинтересованы только в получении денег и выводе их за границу», — сетует Родионов.

Но даже стабильный Сбербанк выдает кредиты крайне неохотно. Уже одобренные кредиты потенциальные заемщики безуспешно ждут по 3-4 месяца. «Несмотря на заверения застройщиков о возможности получения ипотечного кредита, вероятность положительного решения кредитного комитета сейчас крайне мала, — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. — В большинстве случаев необходимо пройти жесткую проверку, собрать множество различных документов, и все равно в итоге банк может отказать даже без видимых оснований».

Еще в сентябре 2008 г. банки стали увеличивать размер первоначального взноса, затем подняли процентные ставки по кредитам, а потом и вовсе отказывались давать деньги. Если еще летом 2008 г. первоначальный взнос на приобретение загородного дома составлял не более 10% его стоимости, а процентная ставка по кредиту — не более 13-15%, то уже этой весной необходимо внести не менее трети от стоимости дома, а кредит выдается под 16-20%, продолжает Алексеева. Мало кто готов брать ипотеку на таких условиях.

Например, поселок «Гринвич» (Пятницкое шоссе, 34 км от МКАД) до кризиса работал сразу с несколькими банками: «ВТБ 24», «OTP Банк», Газпромбанк, «Уралсиб». Сейчас кредит на покупку загородного жилья можно получить только в Сбербанке России. Невозможно получить кредит теперь и в поселках «Аврора», «Лесной ветерок», «Тарасовка», «Андрейково», «Бельгийская деревня», «Машкинские холмы» и т. д., утверждает Алексеева.

«Банки работают лишь с проверенными и надежными застройщиками (»Опин«, «Велес Капитал», «Инком» и т. д.). Однако все равно предпочитают выдавать кредиты на полностью готовые и отстроенные домовладения. В итоге застройщикам ничего не остается, как изобретать собственные «ипотечные программы», — говорит она. — По сути, все сводится либо к снижению цены, либо к рассрочке платежа. Максимальный срок, на который сейчас можно получить рассрочку, составляет не более трех лет.

Просить больше

Андрей Саморядов, адвокат Коллегии адвокатов:
«К основному исковому требованию в суд можно предъявить дополнительные требования. Например, заявление о понуждении банка к исполнению своих обязательств может быть совмещено с требованием о возмещении убытков, причиненных в результате нарушения банком своих обязательств.

Размер и структура убытков определяются в зависимости от фактических обстоятельств. Все убытки должны подтверждаться документами. Например, можно включить в расходы уплату штрафов застройщику, гонорар адвокату, судебные расходы. Также расходы, связанные с перекредитованием в другом банке. К примеру, кредитная ставка по прежнему договору была 12-14%, а станет 18-20%.

Кроме того, к банку может быть предъявлено требование о выплате процентов за незаконное удержание денежных средств (законной неустойки). Статьей 395 ГК РФ предусмотрена уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, если лицо уклоняется от их возврата. Размер процентов определяется существующей учетной ставкой на день исполнения денежного обязательства. Указанием ЦБ РФ от 4.06.2009 № 2247-У с 5 июня 2009 г. ставка рефинансирования составляет 11,5%. В суде можно требовать у банка выплатить неустойку по момент фактической выплаты банком денег. В зависимости от конкретной ситуации в суд могут быть заявлены и другие требования.

Судебный путь можно совместить с административным воздействием на банк. Например, обратиться в контрольно-ревизионное управлением ЦБ с заявлением-просьбой проверить банк на предмет возможной подготовки его руководства к искусственному банкротству. Кроме того, в прокуратуру: нет ли в действиях сотрудников банка — например, того лица, которое подписывало письмо, — противозаконных действий; и в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека».

Еще не определились

Илья Свиридов, генеральный директор компании «Стройразвитие»:
«На данный момент мы ждем решения банка и нашего клиента, поскольку устно банк пообещал погасить задолженность перед заемщиком. Сами в суде мы участвовать не можем, но со своей стороны будем помогать нашему клиенту. Ранее мы участвовали в переговорах с банком на стороне заемщика и жестко отстаивали его позицию.

Сейчас у Алексея есть перед нами невыполненные обязательства, и, конечно, мы можем выставить ему претензию по просрочке платежа. На текущий момент мы не планируем выставлять построенный коттедж на торги, но в резерве такой план есть.

О том, что у банка проблемы с финансированием, нам стало известно заранее, поскольку у нашей компании был открыт счет в этом банке, который мы закрыли в 2008 г. Всем нашим покупателям, которые кредитовались в “БТА Банке”, настоятельно советовали получить досрочно деньги. Всего в “Светлогорье” более 30 покупателей — заемщиков “БТА Банка”, и практически все они заранее получили транши и без просрочек выплатили нам деньги».

Ведомости