Рынок легальной аренды жилья

Экономический кризис всерьез затронул строительную отрасль: объемы возводимого жилья заметно сократились. Снизились доходы населения, значительная часть которого и раньше не имела средств для покупки квартиры или дома. Ипотека стала недоступной. Эти и другие факты заставили участников рынка недвижимости, представителей власти и бизнес-сообщества задуматься о том, как в сложившихся условиях все-таки удовлетворить потребность граждан в жилье. Одно из возможных решений — развитие рынка легальной аренды.

Жилищный вопрос объявлен в России приоритетным национальным проектом. На его выполнение затрачены немалые усилия и средства. Однако результаты оказались не слишком впечатляющими, что заставило многих усомниться в правильности выбранных целей и адекватности механизмов.

Ошибки жилищной политики носят системный характер — такая позиция сформулирована авторами общественного проекта «Российский дом будущего» и представлена в докладе, прозвучавшем, в частности, на одном из слушаний Общественной палаты.

Оправдана ли в условиях тотального дефицита качественного жилья государственная политика, стимулирующая спрос, а не предложение? Можно ли делать ставку на рынок купли-продажи жилья, если доходы большей части россиян низкие, а цены на недвижимость чуть ли не самые высокие в мире? Стоило ли ждать разумных цен, если 90% строительного рынка отдано коммерческому девелопменту, кровно заинтересованному в ценовой гонке, и только около 10% приходится на кооперативное строительство? Единственное, в чем государство преуспело, это развитие ипотеки, но ею смогли воспользоваться лишь 10% граждан: причины все те же — низкий платежеспособный спрос, высокая стоимость недвижимости и ставки по ипотечным кредитам.

Руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев отметил, что, несмотря на рост объемов строительства в последние предкризисные годы, 20% возводимых домов составляли индивидуальные постройки силами самих граждан. Из оставшегося объема новостроек на долю социально ориентированного жилья приходилось лишь 30%, остальные 70% — на жилье бизнес- и премиум-класса. «Одна единица жилья экономкласса (квартиры или дома) строилась в среднем на 227 семей. При декларируемой цели возводить по 1 кв. м на человека ежегодно необходимо увеличить эффективность государственных программ в десять раз. И это без учета темпов ветшания старого жилого фонда».

Председатель Комиссии по экономическому развитию и поддержке предпринимательства Общественной палаты РФ Валерий Фадеев считает, что «исторический опыт показывает, насколько трудно запустить строительную отрасль и как легко допустить ошибки». Исправить их поможет только новая жилищная политика, прежде всего более многообразная. Рынок купли-продажи жилья надо сбалансировать рынком аренды, банковскую систему — гражданско-строительной кооперацией.

Мобильность населения — доступность жилья

Не секрет, что, несмотря на огромные территории, Россия не может похвастаться активной миграцией трудового населения в точки, наиболее нуждающиеся в данный момент в рабочей силе. Связано это в том числе и с недоработками жилищной стратегии, привязавшей граждан к месту проживания, и правом собственности на недвижимость. Зачастую семья владеет маленькой и не слишком удобной квартирой, но уехать в другой город не решается, опасаясь, что не найдет там крышу над головой. Если и существует тенденция к переездам, то лишь в столицу.

Как ни странно, но именно право на приватизацию закабалило собственников, считает С. Журавлев. Но альтернативы у граждан нет, так как рынок арендного жилья не развит. До сих пор он находится вне закона: по статистике, на которую сослался В. Фадеев, в России сдается только 5–7% жилья и только 1% помещений — официально. В Москве этот показатель чуть выше: из почти 350 тыс. квартир — 15%. Соответственно только легальная часть аренды приносит налоги в муниципальный бюджет. Серый рынок не только обкрадывает казну, но и делает бесправными как арендаторов, так и арендодателей.

Как известно, в Европе и Америке большинство граждан живут в съемных квартирах, а собственностью обзаводятся, как правило, в 35–40 лет. У нас же государство стимулирует именно покупку недвижимости (программа «Молодая семья», материнский капитал, субсидии, социальная ипотека). Понятно, что подобное крупное приобретение для многих окажется единственным в жизни.

По мнению С. Журавлева, институт бессрочного социального найма тоже устарел и представляет собой «суррогат собственности». Граждане, проживающие в муниципальных квартирах, так же прикованы к ним, как и собственники, в надежде выстоять в очереди и получить новое, более комфортное жилье. Понятно, что переехав в другой город, подобных надежд они могут не питать.

Россия нуждается в легализации и развитии массового рынка арендного жилья, который, вероятнее всего, станет не только фактором трудовой мобильности населения, но и способом удовлетворения спроса граждан на доступное жилье, а также средством преодоления кризиса в строительной отрасли.

Строить доходные дома может быть выгодно

Cоздание рынка массового арендного жилья потребует разработки комплекса мер, направленных на формирование фонда доходных домов. Для начала можно выкупать у застройщиков нераспроданные доли в строящихся объектах. Квартиры, предназначенные для найма, С. Журавлев предлагает обособить в отдельные подъезды.

Средства на выкуп доходных домов могли бы выдавать банки по специальной программе долгосрочного ипотечного кредитования под залог этих же домов и, конечно, по сниженной ставке. Основное требование к заемщикам — целевое использование не только кредитов, но и объектов: продавать их нельзя, только сдавать внаем.

Задачу по санации незавершенных объектов долевого строительства, их выкуп и контроль над процедурой доведения до товарного вида мог бы взять на себя специально созданный Фонд арендного жилья.

Выкуп квартир не отменяет возможность строительства доходных домов экономкласса за счет частного инвестирования и государственного заказа. Вероятнее всего, стоимость 1 кв. м в этих проектах будет фиксированной, но невысокая доходность компенсируется наличием стабильных заказов для подрядчиков и гарантией реализации всех построенных площадей.

Однако председатель Комиссии Общественной палаты по региональному развитию Вячеслав Глазычев считает, что, прежде чем строить, необходимо создать проекты подобных домов. Готовых вариантов пока нет.

Следует подумать и о законодательной базе нового вида жилья. Депутат Госдумы РФ Галина Хованская считает, что необходимо принять специальный закон о жилом фонде некоммерческого использования, такое понятие, к счастью, уже ввели в Жилищный кодекс. Теперь нужно подготовить определение понятия «доходный дом». По ее мнению, принципиальным отличием таких объектов является то, что они предназначены исключительно для аренды на определенный срок, не подлежат выкупу, продаже и приватизации и полностью находятся в ведении муниципалитетов, которые и выступают заказчиками строительства. Предположительный период окупаемости доходных домов — 25–30 лет.

Плата за наем должна быть доступной для большинства бюджетников. С этой целью необходимо создать систему тарифного регулирования, предусматривающую налоговые льготы арендодателям и арендаторам. Высказалась Г. Хованская и против включения подъездов, жилье в которых будет предоставляться по договорам срочного социального найма, а тем более отдельных квартир в дома с другим статусом. Доходные дома следует делать однородными, так, кстати, ими будет легче управлять.

Большой уверенности, что бизнес заинтересуется проектом и поспешит вложить сюда свои средства, нет. Для этого программа должна выглядеть экономически привлекательной. Однако, как считает президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, доходность аренды настолько низка, что девелопер даже не сможет вернуть банковский кредит, взятый на строительство, не то что получить доход. Если не будет адекватных льгот для домовладельцев, программу надо просто делать государственной, создавать госкорпорацию и строить дома.

Идею создания рынка массовой легальной аренды жилья предстоит еще уточнять, прорабатывать детали. В ближайшее время проект будет рассмотрен Министерством экономического развития РФ и другими экспертами рынка.

Недвижимость и Цены