Новоселья закончатся через 3 года

За 9 месяцев кризиса недвижимость потеряла в цене более трети своей стоимости. Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД сделок купли-продажи жилья в Москве в последние две недели сейчас наступила стагнация цен. Прогноз на «завтра» очень условен, причем, эксперты выдвигают взаимоисключающие предположения - от обрушения рынка до, наоборот, двукратного роста стоимости квадратного метра.

Сегодня, в самом начале «мертвого сезона» продаж на рынке жилья, можно только констатировать два новых момента: сокращение предложения новостроек и снижение покупательской активности, которое, собственно, и стала главной причиной замедления падения цен. По мнению аналитиков бюро недвижимости «Агент002», цены в течение лета будут держаться на прежнем уровне с коррекцией от 3 до 5%.

«На рынок недвижимости в большей степени стали оказывать влияние психологические факторы, которые могут вызвать желание инвесторов избавиться от вложений в недвижимость в случае обвала цен, что может произойти в летний период, - говорит эксперт компании Татьяна Макеева. - Таким образом, на рынок может выйти огромное количество квартир. И то, каким будет рост предложения и, соответственно, изменение стоимости квадратного метра, будет зависеть от выдержки собственников».

Помимо психологического фактора – «кто-кого» - есть и простая арифметика и статистика строительства в столице. С начала года число реализуемых объектов снизилось на 9,5%. Как сообщают аналитики Ассоциации строителей России (АСР), сегодня количество новостроек Москвы, находящихся в продаже, составляет 287 единиц, что на 3% меньше, чем в апреле и на 7,8%, чем в марте. Согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии, в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам. Другого нового жилья сегодня даже не закладывается.

Эксперты считают, что с такими темпами к 2012 году Москва останется без новостроек. Это означает, что снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз, которое мы наблюдаем сегодня, приведет к галопирующему росту цен на жилье в столице примерно с середины 2010 года.

Сейчас весь объем предложения в столичных новостройках составляет порядка 4 тыс. квартир. На долю эконом-класса приходится 49% объектов, бизнес-класса - 31%, а элитных квартир - 20%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке столицы находится в «вилке» от 5,2 до 6,3 тыс.долларов. Причем, есть четкая тенденция к «вымыванию» более дешевого сегмента как за счет продаж, так и за счет переоценки метров в сторону повышения их стоимости.

В зависимости от категории домов, снижение цен зафиксировано практически во всех сегментах: квартиры в кирпичных домах подешевели в июне на 6,6%, уровень цен в монолитных и панельных новостройках снизился на 2,1% и 2,3% соответственно. И только в коттеджах и таунхаусах цена выросла на 3,7% за месяц, до 110,2 тыс. рублей за квадратный метр.

В мае-июне наибольшее количество новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано в ЗАО - 28% от общего количества. Также велика доля ЦАО - 16%. Данные округа лидируют по количеству новостроек на протяжении всех пяти месяцев 2009 года.

Тем не менее даже начавшаяся стабилизация и предполагаемая коррекция слишком переоцененных объектов не смогут остановить «вымывания» с рынка Москвы квартир эконом-класса. При нынешнем уровне цен «эконома» практически не осталось, и с течением времени его будет становиться только меньше, считают аналитики. Как правило, то, что предлагают сегодня риелторы, это либо удаленные районы столицы, либо – «замкадье». Почти треть общего объема предложения новостроек составляют дома среднего класса, куда входит и типовой монолит, и отдельные серии панельного домостроения. Они также расположены ближе к МКАД, как в пределах Московской кольцевой, так и в московских районах за МКАД. «Превалирует уже сегодня в предложении жилье более дорогого, более высокого класса, лидером по объему предложения является бизнес-класс», говорят аналитики «Миэль-Недвижимость».

Таким образом, как считают эксперты недвижимости, при сохранении отложенного спроса и постоянном сокращении предложения, то жилье, которое по всем меркам нельзя никак отнести к классу выше «эконома», все чаще уходит по цене «бизнеса». Именно по этой причине риелторы все чаще сами запутываются в определении цены на конкретный объект, исходя из характеристик дома, как это было принято еще совсем недавно при растущем числе новостроек.

Есть и еще один новый момент, серьезно влияющий сегодня на продажную стоимость квадратных метров. Это - опережающий темпы инфляции рост себестоимости строительства, который еще весной считали «главным двигателем» снижения цен на метры. Это, в свою очередь, предрасполагает постоянный рост стоимости «квадратов» в новостройках на фоне снижения количества предложений.

По мнению участников рынка, в этой ситуации застройщики все чаще откладывают продажи до нового осеннего сезона и прекращают свои рекламные «спецакции» и «предложения дня». Таким образом, даже при сезонном ограничении спроса сокращение предложения будет неизбежно подталкивать цены вверх или, в крайнем случае, «заморозит» их на сегодняшнем уровне до наступления еще более острой фазы дефицита нового жилья.

Опрошенные газетой ВЗГЛЯД эксперты столичной недвижимости считают, что этот период начнется не позже весны 2010 года. Проявится это, в первую очередь, на уверенном росте цен на вторичном рынке. По некоторым оценкам, через год стоимость «квадратов» в Москве может приблизиться к докризисному уровню и превзойти его к середине 2011 года.

realty.vz.ru