Вперед в прошлое - коммуналки снова в цене

В Москве в последние месяцы увеличилось число собственников отдельного жилья, желающих продать комнаты или доли в своих квартирах. За год число таких предложений выросло в 5 раз. В 90-х годах расселение коммунальных квартир выделилось в отдельное риэлторское направление, что приносило огромную прибыль. С каждой сделки риэлтор получал проценты, на которые мог приобрести квартиру на окраине столице. Сейчас таких специалистов мало, но спрос на них снова растет.

Аналитики рынка связывают эту тенденцию со снижением доходов граждан, потерей работы и невозможностью выплачивать ипотечные кредиты. На последнее указывает тот факт, что инициаторами продажи квартир по частям все чаще становятся люди, которые приобрели жилье в последние 2-4 года. Об этом говорят аналитики компании Doki.

Чаще всего, по наблюдениям экспертов, на продажу выходят комнаты в двухкомнатных квартирах - таких предложений более 48%. Еще 23% - это комнаты в трехкомнатных квартирах. 9% - это предложения о продаже сразу двух комнат в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах. Остальные 20% - это предложения о продаже долей.

Основная масса столичных комнат, которые продают собственники отдельных квартир, расположена в новых районах: около станций метро «Улица Подбельского», «Сходненская», «Коньково», «Южная», «Выхино», «Бульвар Дмитрия Донского», «Марьино», «Бибирево» и «Братиславская».

Количество коммунальных квартир за последние годы значительно уменьшилось. На территории Центрального административного округа в 1995 году, по данным компании «Пересвет-Недвижимость», насчитывалось порядка 35 тыс. коммуналок, сегодня их количество сократилось примерно до 13 тыс. По словам директора по маркетингу «Бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Исламовой, в настоящее 36% коммунальных квартир расположено в панельных домах, 34% - в кирпичных и 7% - в блочных. По некоторым данным, в московских коммуналках живет сегодня порядка 370 тыс.человек.

«Панельные» коммуналки и в 90-х годах не были серьезно востребованы, - вспоминает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. - Но остались «вороньи слободки», порядка 23%, и в престижных зданиях постройки сталинского и дореволюционного времени. Хозяева этих квартир либо принципиально отказывались от расселения, либо предъявляли завышенные, а зачастую и совсем неадекватные требования, поэтому расселять их было невыгодно».

Однако, не всегда ситуация зависит от самих жильцов. В коммунальной квартире на Фрунзенской набережной жильцы не могли разъехаться, так как один из них иммигрировал в США, но остался прописан, а комнату в России не приватизировал. Теперь он не мог ее приватизировать из-за отсутствия Российского гражданства, а соответственно, не может и продать жилье. «Как вариант решения этой задачи, «эмигрант» может выписаться из нее, а соседи бы присоединили к себе его комнату, продать и отдать ему его долю, - предлагает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – Но в этом случае, все строиться исключительно на доверии соседям и из-за очень большого риска этот вопрос до сих пор не решен, и подобных примеров более, чем достаточно».

Сегодня огромная армия бывших специалистов по разменам коммунальных квартир осваивает смежные секторы рынка. Главная причина в том, что соотношение цен на жилье в центре города и на окраинах изменилось в пользу спальных районов. Если в первой половине 1990-х жилье в центральных районах было в 4-5 раз дороже, чем, например, панельные дома в Кунцево, то сегодня разница в цене составляет всего 1,5-2 раза. Значит, обменять комнату в центре на двухкомнатную кваратиру в спальном районе уже никак не получится.

«А люди вспоминают, как их соседи лет 12-15 назад удачно разъехались, и хотят точно так же», - говорит управляющая компании «Хирш» Елена Голубева. В результате, если учесть все претензии жильцов коммуналки, то получается, что расселение этой квартиры, оплата работы риэлтера и ремонта серьезно превышает стоимость покупки такой же квартиры в аналогичном доме.

Еще один серьезный фактор, способствующий снижению популярности коммуналок, – новое строительство. Если раньше расселение было чуть ли не единственной возможностью для богатых людей приобрести престижную большую квартиру в центе столицы, то сегодня ситуация изменилась. На первичном рынке предложений более, чем достаточно. Причем коммуналки серьезно проигрывают элитным новостройкам в комфортности проживания. Покупателю бывшей коммуналки придется смириться с отсутствием лифта, подземного паркинга и современной инженерии.

С каждым днем на продажу выходит все больше коммуналок. Если год назад в экспозиции находились одновременно около 50 квартир, то сегодня, по данным «Бюро недвижимости «Агент 002», в риэлторских базах порядка 90 предложений. Как правило, эти квартиры располагаются районах станций метро «Белорусская», «Третьяковская», «Чистые Пруды», «Бауманская», «Арбатская», «Динамо», «Маяковская», «Красные Ворота», «Таганская», «Охотный Ряд». Средняя стоимость квадратного метра в продаваемых коммуналках составляет 2,5 млн. рублей. Как замечает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов, предложение превышает спрос.

Шансы разъехаться у нынешних обитателей «вороньих слободок» невелики, но все же есть. Желающие приобрести коммунальную квартиру иногда встречаются. «Это штучный товар для настоящих ценителей московского центра, ведь предложения на первичном рынке встречаются далеко не во всех районах центра столицы», - замечает заместитель генерального директора Наталья Ветлугина.

Другое дело, что найти риэлтора на расселение будет сложно. «Если в нашу компанию обратится состоятельный клиент, который присмотрел себе коммунальную квартиру, наша компания не будет заниматься ее расселением - только продажей», -признается генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский.

Во многом это связано с высокими рисками механизма расселения. Сначала покупатель вносит аванс, достаточный для резервирования отдельных квартир, и в течение месяца агентство должно подобрать подходящие варианты расселения. Когда жильцы коммуналки подбирают свои варианты, они также должны внести аванс. Но, как правило, собственных средств у них нет, и авансировать отдельные квартиры приходится или агентству, или покупателю. В конечном итоге, если хотя бы один вариант покупки квартиры не состоится, то аванс покупателя коммуналки, отданный за другую отдельную квартиру для другого собственника, не будет возвращен. Наталья Ветлугина замечает, что если риэлтор сегодня возьмется за расселения, то возьмет не 2-4% привычных комиссионных, а как минимум, 6%.

realty.vz.ru