тел: +7 (927) 260-91-71
Согласно мониторингу столичных бюро недвижимости, проведенному газетой ВЗГЛЯД, к середине июня абсолютное большинство из них констатирует полное отсутствие спроса в Москве. Риелторы прогнозируют «мертвый сезон» до осени. Аналитики видят будущее в «экономике предоставления жилья», новых технологиях строительства и перестройке психологии.
В марте количество сделок возросло по сравнению с февралем на 48% в эконом-классе, на 23% в бизнес-классе и на 16% - в элитном. «В апреле также наблюдался рост сделок, но это происходило уже в силу достигнутых в середине и в конце марта договоренностей, и статистика по активности потенциальных покупателей – например, число обращений и звонков - была уже гораздо ниже марта», - говорят эксперты компании Doki. Количество просмотров и звонков в мае уменьшилось по сравнению с апрелем на 17%. Интерес только к новостройкам упал к лету более чем на треть.
Риелторы предполагают, что покупательская способность в столице останется в летний период на крайне низком уровне, и следующую волну спроса на жилье в Москве можно ожидать только в сентябре-октябре. Продавцы столичных квартир, которым и так уже пришлось смириться с тем, что только в 2009 году их активы стали стоить на 10-15% меньше, мгновенно отреагировали на падение спроса и ушли с рынка жилья. Так, в «Инкоме» зафиксировали уменьшение предложения в сегменте готовой жилой недвижимости в Москве на 11%, а в МИАНе - на 22%.
За последнюю неделю рублевый квадратный метр прибавил около 600 рублей (+0,7%) и теперь его средняя стоимость, по данным портала metrinfo.ru, достигла 128 568 рублей.
Понятно, что это не рост цен, а чисто техническая корректировка, вызванная небольшими колебаниями курса доллара. Долларовый метр еще немного опустился в цене. Так что налицо – сиюминутная разнонаправленность движения цен в разных валютах, но все идет к тому, чтобы рынок уже наконец «успокоился», достигнув предела своего падения.
По категориям стоимость квадратных метров столицы выглядит следующим образом: самые дешевые «квадраты» - это «хрущевки» и «советская панель» образца начала 70-х годов – стоит сегодня 118 тыс.рублей. По мере роста цен жилье распределилось так: современная панель – 126,4 тыс.рублей, «старый» кирпич в 5-этажных домах – 127,8 тыс., монолит-кирпич – 140,9 тыс., «сталинские» дома – 154,9 тысяч.
Намного дешевле стало Подмосковье. Согласно оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», средняя стоимость квартиры в Железнодорожном (12 км от МКАД) площадью 63,5 метров составляет порядка 4 млн. рублей, в Электростали (40 км от МКАД) - 3,8 млн, в Ногинск (35 км от МКАД) и Павловский Посад (54 км от МКАД) – 3-3,2 млн.
Впервые с начала кризиса московские власти признали и другой очевидный всем и давно факт – жилье стоит дорого не потому, что оно качественное, а потому, что – столичное. Правительство Москвы на своем сайте сообщает, что почти 25% домов в городе следует признать «некомфортным жильем». Это около 55 млн. квадратных метров. Мэрия, несмотря ни на какие экономические катаклизмы, решила часть домов ремонтировать, часть – 23 млн. – снести, и на их месте построить почти в 2 раза больше жилья. Эти планы предстоит выполнять в течение 16 лет - до 2025 года.
«Проблема качества стояла всегда, актуальна она и сегодня, несмотря на массированную рекламу, в том числе, силами столичной администрации, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик «Агентства прямых инвестиций и технологий проектирования» (АПИТП) Григорий Кудрявцев. – Только у нас это сочетается со сдачей квартир «в бетоне», без отделки и возможности заселения, что вообще можно считать беспрецедентным ноу-хау российских застройщиков и аттракционом жадности».
«Несмотря на действительно имеющую место проблему качества, ставить такие масштабные строительные планы в кризисные времена просто-напросто утопично, - считает руководитель компании «О.С.Г.» Сергей Лукьяненко. – В советские времена строили 80-90 млн квадратных метров, сегодня – почти на 30% меньше. При современных технологиях и градостроительной политике строить больше просто невозможно. Необходимы другие модели застройки и в корне другой подход, в первую очередь, местной власти. Они должны навсегда забыть о так называемых обременениях, когда строители помимо домов возводили детсады, дороги и прочие социальные объекты. Необходимо отказаться и от «доли города», которая шла и идет в «копилку» соцпрограмм и затем ложится в цену каждого продаваемого «квадрата».
Многие эксперты рынка недвижимости уже сегодня говорят не только о необходимости количественного и качественного скачка строительной отрасли, но и о разработке альтернативных ипотеке механизмов кредитования жилья. «Если в стране будет строиться 120-150 млн метров в год, то продать такое количество жилья на рыночных условиях будет невозможно, - считает гендиректор Национального градостроительного института Александр Кривов. – Необходим переход от экономики продаж к «экономике предоставления».
Технология проста – квартиры и дома предоставляются в рассрочку на 15-20 лет по цене, близкой к себестоимости и под государственные кредиты, т.е. много ниже среднебанковских. Ученые считают, что при таком подходе и масштабах застройки жилье смогут приобретать не 5-10% граждан, как сейчас по ипотеке, а до 50%. С учетом высокого предложения это будет выгодно всем – гражданам и государству.
«Тот факт, что сегодня получают квартиры по госпрограммам те, кто встал в очередь в 89-м году, число «ожидающих» приближается к 4 млн человек, а имеющих намерение улучшить нынешние условия – к 25 млн россиян, становится очевидной необходимость активного поиска новых схем по всей цепочке, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтинговой компании AdKr Realty-Inv.Group Алексей Новицкий. – Все старые варианты уже давно доказали свою неэффективность в решении «квартирного вопроса».
Актуальность жилищного вопроса подтверждают и последние данные социологического опроса, проведенного порталом metrinfo.ru. Из списка самых «острых» проблем на 1 месте у россиян стоит здоровье – так считают 33,9% опрошенных. Для 28,8 % респондентов.на первом плане стоит улучшение жилищных условий. На втором месте проблема жилья оказалась у 25,3% опрошенных. На третьем – у 15,3%, на четвертом – у 13,6%, на пятом – у 1,7%. У довольно значительной части участвовавших в опросе москвичей – 15,3% - квартирных проблем нет вообще.
Ольга Мостовая realty.vz.ru
