Что следует покупать как можно скорее

Кризис кардинальным образом изменил весь рынок недвижимости, обрушив не только цены, но и планы строителей и государства. За 9 месяцев цены на жилье в Москве упали в среднем на 35-40% и, вполне вероятно, как прогнозируют эксперты, осень принесет новое удешевление. Впервые за многие годы жилье стало доступнее, говорят многие аналитики, называя сегодняшнюю ситуацию временем «срочных приобретений».

Прогнозов сегодня опасаются все участники рынка недвижимости, пытаясь таким образом «не провоцировать» вторичного обвала цен. Есть мнение, что на самом деле жилье, как и фондовые показатели, уже побывало на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса, когда застройщики сдавали построенные дома оптом с дисконтом до 70%, и может вернуться на него только при новом ухудшении макроэкономической ситуации.

Сторонники «второй волны» - те, кто привязывает стоимость метров к цене на нефть и курсы валют – утверждают, что сегодня все важнейшие показатели, в том числе, ипотека, соответствуют 2003-2005 годам. Тогда стоимость «квадрата» была на уровне 2 тыс. долларов. Следовательно, говорят они, к осени метр опустится еще на 50% в сравнении с сегодняшней стоимостью в 4-4,3 тыс. долларов.

«Пессимистический сценарий возможен, конечно, но только при условии крупного краха всей экономики, что сегодня не представляется возможным, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер компании Realty Sutter Consulting Дмитрий Рошальский. – Сейчас рано говорить о росте макроэкономических показателей, хотя та же цена нефти далека от зимней».

Против нового обвала говорит тот факт, что постепенно с рынка уходит накопленный запас квартир, в первую очередь, в новостройках. Особенно заметно уменьшилось количество предложений низкокачественных квартир – на 23%, качественных недорогих квартир – на 11%, квартир бизнес-класса - на 4,4%, элитных квартир – на 2%.

По категориям стоимость квадратных метров столицы выглядит следующим образом: самые дешевые «квадраты» - это «хрущевки» и «советская панель» образца начала 70-х годов – стоит сегодня 118 тыс.рублей. По мере роста цен жилье распределилось так: современная панель – 126,4 тыс.рублей, «старый» кирпич в 5-этажных домах – 127,8 тыс., монолит-кирпич – 140,9 тыс., «сталинские» дома – 154,9 тысяч.

«Спрос действительно почти нулевой, - говорит ВЗГЛЯДу директор московского бюро недвижимости Олег Наумов. – Но и нового жилья скоро не будет. Заложено на всю Москву не более 18-20 домов. Это – мизер. Таким образом, сегодня закладывается мощный фундамент под дефицит предложения, который и обеспечит подъем цен».

«Такого демпинга, как сегодня, не было и не будет еще лет 10-12, или не будет вообще никогда, - говорит ВЗГЛЯДу исполнительный директор National Building Realty Estate Антон Заболоцкий. - Конечно, возможности людей стали тоже значительно меньше, но все же дисконт должен сработать на решение квартирного вопроса для очень многих».

Такое же мнение у экспертов журнала Forbes, которые советуют сегодня приобретать 3 вещи – жилье, бриллианты и автомобили.

Согласно данным аналитического отдела бюро недвижимости «Агент 002», к 2012 году количество сданных новостроек сократится более чем в 10 раз по сравнению с 2009 годом, что связано со значительным уменьшением объектов строительства. Это вызовет рост цен уже с начала 2011 года на 30–40%. Сейчас в Москве на начальной стадии строительства находится всего три объекта.

Согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии в период с 2010 по 2012 годы в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам, говорится в сообщении бюро недвижимости.

Отметим, что на строительство одного монолитного дома в среднем уходит от 18 до 20 месяцев, на возведение панельного дома - от 10 до 14 месяцев. В настоящее время на первичном рынке столицы выставлены квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство еще не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены в эксплуатацию уже в нынешнем году.

Таким образом, объем предложения на первичном рынке Москвы уже через 2 года сократится более чем в 10 раз, что может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице с 2011 года, прогнозируют эксперты «Агента 002».

«Кризис уничтожил кредитную базу всех российских девелоперов, - говорит аналитик компании «Перспектива-ХХ1» Олег Еникеев. – Первичное жилье уже сегодня начинает «проваливаться». С конца прошлого года прекращена работа над новыми проектами. Продают только достраивающиеся дома, а объемы не увеличиваются».

По данным компании, с начала года число реализуемых объектов в столице снизилось на 9,5%. В общей сложности сейчас в новостройках на продажу выставлено 4,2 тыс. квартир, это около 500 тыс. метров жилой площади. На долю квартир эконом-класса приходится 49% объектов, бизнес-класса – 31%, а элитных квартир в новостройках - 20%.

Аналитики «Агента002» считают, уже к середине 2010 года объем предложения будет исчерпан примерно на 80%. А к 2012 году на рынок будет выведено по приблизительным оценкам от 180 до 400 тыс. квадратных метров общей площади. Если учесть, что жилая площадь в доме обычно занимает от 50% до 80% от общей в зависимости от типа объекта, то объем предложения первичного рынка жилья составит, если считать по верхним показателям, от 140 до 320 тыс. квадратных метров. То есть как минимум в 3 раза, а как максимум - почти в 7 раз меньше, чем сейчас.

Отметим, что рост цен на недвижимость в среднесрочной перспективе, связанный с грядущим дефицитом предложения, прогнозируют не только аналитики, но и сами строители.

Есть и еще один существенный момент – демографический. По прогнозу российского Центра миграционных исследований, население Москвы будет прирастать примерно на 1 млн. человек за десятилетие. Всем требуется жилье, следовательно, при крайне медленных темпах строительства, которые отстают от мировых стандартов, и низких объемах, недвижимость обречена на востребованность.

Некоторые эксперты отмечают и другие факторы, которые в той или иной степени способствуют снижению объемов нового жилья, например, принятие в мае 2005 года закона об участии в долевом строительстве и введение поправки в Земельный кодекс, касающейся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. Фактический запрет «точечного строительства», принятый в конце 2007, поставил под вопрос многие объекты, находящиеся уже на стадии реализации.

С другой стороны, повышение цен на недвижимость начнется только в случае роста покупательной способности россиян, которая сегодня «лежит на дне». Учитывая эти мнения аналитиков и то обстоятельство, что рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике, можно сделать несколько выводов.

Первое: сегодняшние цены на жилье плюс-минус 5-10% продержатся, как минимум, 6-9 месяцев, после чего начнется рост. Второе: уже произошедшее падение стоимости «квадратов» на 30-40% является самым большим и возможно последним на ближайшие годы и, следовательно, дает возможность решить квартирный вопрос тем, кто имел накопления до кризиса. Третье: решимость федеральных властей понизить ипотечные ставки до уровня «доступности» 2-3-х летней давности на уровне 12-15% годовых предоставит очень многим россиянам реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Если банки вновь начнут кредитовать население под покупку недвижимости, то это первый признак того, что вот-вот начнется рост цен и самое время покупать.

Павел Огородников realty.vz.ru