Финансисты могут стать новыми хозяевами рынка недвижимости

Свои позиции сдают девелоперы. Последние пять лет они строили в кредит, и вот теперь пришла пора отдавать долги. Но денег нет. В счет погашения задолженности застройщики могут предложить только недвижимость. Поэтому банки должны сделать выбор. Одни пытаются управлять активами самостоятельно, другие передают их выжившим девелоперам, третьи предоставляют отсрочку по кредиту, надеясь, что застройщик сумеет справиться с проблемами. Однако западная практика показала, что в условиях, когда компании – банкроты, а финансовые институты в растерянности, ни одна стратегия не спасет. По мнению экспертов, логичное решение – компромисс между девелопером и его кредитором: совместными усилиями они скорее приведут проект в товарный вид, чтобы продать при первом удобном случае. Впрочем, отдачу от этих вложений следует ждать не раньше чем через два года, опасаются игроки рынка.

Амбиции подвели

Вплоть до осени 2008-го цены на российскую недвижимость увеличивались на 50–100% ежегодно, поэтому застройщики работали в кредит под будущий рост прибылей от бесконечной цепочки продаж. «Надо было почаще вспоминать «Капитал» Маркса, где сказано, что нет такого преступления, на которое не пойдет предприниматель за 300% годовых», – так прокомментировал в интервью журналу «РБК» свое прошлое один из крупных бизнесменов. В девелопменте, особенно в столичном регионе, прибыли доходили до 1000% в год. Вот и рисковали все.

Поскольку теперь «закредитованные» девелоперы не могут найти денег ни на завершение своих проектов, ни на выплату долгов, их активы по закону переходят в собственность основных кредиторов – банков. И такие примеры уже есть. «Сбербанк Капитал» вошел в проект компании «Капитал Груп», вместе они будут заканчивать возведение башни «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». В этот кризисный период «Сбербанк Капитал» вложит около 100 млн долларов в достройку высотки и рассчитывает после ее продажи вернуть деньги с процентами. «Основная задача банка – защита интересов вкладчиков и насколько возможно более эффективное возвращение своих средств. Поэтому ликвидные проекты, такие как «Город столиц», мы будем дофинансировать», – пояснил журналу «РБК» генеральный директор инвесткомпании «Сбербанк Капитал» Ашот Хачатурянц. Одновременно с этими действиями банк рефинансировал задолженность «Капитал Груп» в размере 400 млн долларов сроком примерно на пять лет, уточнил один из участников сделки. А «Система-Галс» (строительная «дочка» АФК «Система») фактически перешла под контроль ВТБ, который получил половину ее акций. Как заявил представитель банка Максим Лунев, все новые проекты этой компании поступают в ведение ВТБ.

Мертвый груз

Избавиться от доставшихся непрофильных активов – самое простое решение для любого банка, но вряд ли реализуемое в данный момент. «Сейчас, на мой взгляд, справедливая стоимость недвижимости независимо от сегмента – треть от докризисной цены», – говорит президент компании «Открытие-Недвижимость» Александр Вагин. Этой суммы явно недостаточно на покрытие займа, который выдавался по докризисным ценам. «Если есть возможность подождать с продажей, я бы советовал ее отложить», – отметил в интервью журналу «РБК» эксперт по рынку недвижимости банка Nomura Питер Уаитт.

В связи с этим решение о сиюминутной продаже отходит на второй план. Но тут возникает другая проблема: банки рискуют получить огромное количество недостроя и сложных знаковых проектов. «Что с ними делать, было не до конца понятно и до кризиса», – признается представитель одного из банков. Таким образом, чтобы вернуть хотя бы часть своих денег, банкиры вынуждены будут надеть строительные каски и заняться приведением активов в товарный вид. «Наша конечная цель – продажа проектов. Но, безусловно, перед этим придется их проинвестировать, чтобы получить в нынешних непростых условиях прибыль», – подчеркнул г-н Лунев.

Строить, чтобы продать

В сложившейся ситуации находятся желающие помочь банкам. Так, некоторые девелоперы согласны достраивать залоговые объекты. «Мы изначально работали как fee-девелоперы и готовы вести проекты за вознаграждение», – рассказал Александр Вагин. Он занят переговорами со всеми крупнейшими банками, но пока ответная реакция, по его словам, скорее настороженная. Дело в том, что финансовая схема такого сотрудничества предполагает, что все расходы на ведение проектов банк берет на себя. А застройщику достанется процент от суммы продажи объекта.

Большинство банкиров, получивших за долги недвижимость, сейчас размышляют, как лучше управлять «богатством», свалившимся на них. «Мы пока формируем стратегию работы с залоговыми активами, – уточнил Максим Лунев. – Не исключаю, что будет создано специальное подразделение под проекты в сфере недвижимости». В настоящее время существует компания «ВТБ-Девелопмент», но она управляет только активами в Санкт-Петербурге. По мнению Питера Уаитта, банку целесообразнее создать дочернюю структуру, на баланс которой перевести залоги. Именно так поступил Внешэкономбанк, учредив компанию «ВЭБ-инвест». Ей были переданы активы, доставшиеся Внешэкономбанку от банка «ГЛОБЭКС». По словам генерального директора «ВЭБ-инвеста» Александра Репринцева, это действительно лучший выход в подобной ситуации. «Но позволить себе такое смогут всего несколько крупнейших банков, располагающих свободными средствами», – добавляет Джон Форбс, партнер, руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки PricewaterhouseCoopers.

В нынешних условиях финансовые институты умеют принимать и неординарные решения проблем кредитования. Например, строительная компания «Мортон» до кризиса выпустила облигации под свои проекты, находящиеся на начальной стадии реализации. Стройку завершить не успели, сроки выплат начали поджимать, а надежд на выручку в жестких кризисных условиях оставалось все меньше. И вот спасительный путь нашла УК «ЮграФинанс»: взамен обесценившихся облигаций создали ПИФ, куда в качестве активов были помещены все незавершенные «стройки». Заместитель гендиректора УК «ЮграФинанс» Наталья Дробященко отмечает, что застройщику пошли навстречу, поскольку инвестор не видел смысла в банкротстве компании. «Правильнее, на наш взгляд, дать заемщику возможность достроить объекты, так как вернуть деньги не самоцель – сегодня важнее получить доходность на вложенные средства. Рынок попросту умрет, если кредиторы начнут активно использовать свое право оферты и требовать сиюминутных погашений», – объяснила позицию компании г-жа Дробященко. Сбербанк, еще один основной кредитор рынка недвижимости, уже переводит залоговые проекты под управление компании «Сбербанк Капитал». «У нас, в частности, находится в управлении торговая недвижимость, ранее принадлежавшая группе «АЛПИ», – уточнил Ашот Хачатурянц. – Но банк не планирует становиться финансово-промышленной группой. Наша главная задача – обеспечить возвратность средств наших клиентов».

Без войны

Выбрать лучшее решение трудно еще из-за того, что примеров для подражания почти нет. Западные финансовые институты за всю историю последних кризисов ни разу не оказывались в подобной сложной ситуации. Не были готовы к ней и в России, отмечает аналитик ЮниКредит Банка Евгений Ретюнский. Поэтому, по его мнению, большинство отечественных банков предпочтут все-таки создавать сторонние организации, передавать им объекты и таким образом избавляться от головной боли.

Лучшим выходом, полагает Евгений Ретюнский, станет компромисс между банком и девелопером. «Война никому не нужна, и череда банкротств и изъятий активов не сулит банковским структурам ни высоких прибылей, ни скорой продажи полученных объектов», – уверен он. По мнению советника председателя правления УК «Альфа-Капитал» Салавата Халилова, целесообразно оставаться вместе с заемщиком, переживающим дефолт, так как это позволит сохранить команду, которая лучше других знакома с проектом. «Ведь на людях держатся административные контакты, инженерные и технологические компетенции», – считает он. Но чтобы снизить риски, «Альфа-Капитал» предлагает самому финансовому институту учредить distressed fund – специальный фонд, который формально погасит задолженность перед банком и будет спонсировать залоговые объекты. Девелопер же продолжит вести проекты, де-факто ему уже не принадлежащие, и получит процент от их продажи.

Но пока немногие строительные корпорации готовы принять такие условия. Большинство пытаются рефинансировать задолженности и сохранить свой бизнес. Немаловажной проблемой рынка недвижимости на сегодня является и то обстоятельство, что многие застройщики просто отрицают реальность и рассчитывают на скорое возвращение привычных прибылей. «Девелоперы до последнего доказывают свою платежеспособность и надеются на прибыли, верят в свои предыдущие стратегии. В этом случае я не исключаю, что банки через суд будут заставлять компании передавать проекты», – заключает Джон Форбс.

РБК.Кредит