Санкции против банков РФ приведут к проблемам с ликвидностью у застройщиков

Грядет маркетинговая атака

Строительный сектор экономики, по словам вице-президента, управляющего партнера компании "Химки Групп" Дмитрия Котровского, особо чувствителен к состоянию банковской системы, хотя бы потому, что 90% всех проектов в России строится за заемные средства, а от 20 до 50% жилья (в зависимости от сегмента) покупается с привлечением ипотечных средств. Поэтому итогом санкций может стать положение застройщиков "между молотом и наковальней", считает Котровский, когда "строить не на что и продавать некому". С одной стороны - снижение объемов кредитования проектов и, как следствие, снижение скорости строительства, заморозка расширения портфелей. С другой - падение объема платежеспособного спроса из-за изменения кредитной политики банков по отношению к физическим лицам.

Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов подтверждает слова коллеги, высказываясь, что если банки лишатся западных денег, это придет к определенным проблемам с ликвидностью. Они, в свою очередь, могут сказаться на девелоперах с двух сторон. Во-первых, может сложиться ситуация, что проектное финансирование будет сложнее получить: банковский процент может быть выше из-за дефицита ликвидности. Второе - могут быть подняты ставки по ипотеке, если деньги будут доставаться банкам дороже.

"Отсутствие дешевых длинных денег, которыми пользуются отечественные банки, занимая на Западе по одним процентным ставкам и продавая их в России по более высоким - повлияет на удорожание кредитов в отечественных банках", - добавляет руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Денис Бобков. И это заставит девелоперов более ответственно подходить к данному источнику финансирования, подчеркивает он.

Если развитие новых проектов девелоперам придется замораживать, то в начатых и реализуемых проектах придется работать с себестоимостью, продолжает Котровский. Проекты, достигшие высоких стадий строительства, как раз могут рассчитывать на новую волну клиентов с живыми деньгами, "вытащенными" из депозитов. "На рынке недвижимости, особенно в сегменте массового жилья, в ближайшие дни начнется агрессивная маркетинговая атака со стороны застройщиков с целью привлечь клиентов с "живыми" деньгами", - прогнозирует эксперт.

BACK TO 2008

По мнению Котровского, девелоперы, получив "прививку" кризисом 2008-2009 годов, стали кредитоваться гораздо вдумчивее и осторожней. Тем не менее, ситуация, пусть и не в полной мере, может повториться, полагают эксперты.

Бобков рассказывает, что возможна санация рынка недвижимости, но гораздо в более мелких масштабах, чем это было в 2008 году, когда западное финансирование прекратилось полностью. Тогда девелоперы финансировали свои проекты преимущественно за счет продаж и поэтому переориентировались на более дешевый сегмент: переходили в эконом, комфорт-класс, минимизировали площади квартир, чтобы снизить бюджет покупки, использовали альтернативные более дешевые стройматериалы (в т.ч. отечественных производителей), оптимизировали расходы на рекламу объектов, предлагали более гибкие условия и цены - и в конечном итоге, учились внимательно работать с каждым покупателем.

По мнению генерального директора компании Tekta Group Дмитрия Коновалова, снизить девелоперские риски, помимо отказа от дорогих проектов в пользу быстро возводимого жилья, поможет и увеличение пула банков-партнеров.

Горячий август

Впрочем, на практике последствия санкций могут оказаться не такими уж и значительными.

Да, большинство экспертов полагает, что могут пострадать покупатели, так как ряд банков может повысить ставки по ипотеке. Однако, как отмечает Коновалов, "любые проблемы с банками только подстегивают спрос на жилье - люди спешат обзавестись им как для проживания, так и с инвестиционными целями". Предыдущие кризисы показали, что ни валюта, ни депозиты банков не являются таким надежным средством вложения средства, как недвижимость, напоминает он.

"У населения сохранилась закалка с 2009 года, когда наиболее надежными "депозитами" оказались квадратные метры и даже те проекты, что были временно заморожены в кризис, в итоге достроены и отыграли в цене" - подтверждает Котровский. Банки уже вчера начали ощущать очередную волну снижения доверия к депозитам, поэтому, возможно, рынок недвижимости ожидает горячий август, сравнимый с февралем и мартом, когда значительная доля банковских депозитов перетекла в квадратные метры, продолжает он.

В целом же, резюмирует Коновалов, напрямую к девелоперам санкции не применяются, поэтому в ближайшем будущем каких-либо серьезных проблем на рынке недвижимости не ожидается. Бобков добавляет, что хотя ситуация и может сказаться на дешёвых проектах дальнего Подмосковья и других регионов России, где девелоперы работают на очень низкой марже, на рынок недвижимости московского региона она никак не повлияет.

Во вторник стало известно о введении США и Евросоюзом новых экономических санкций против России в связи с украинским кризисом. В частности, Евросоюз запрещает своим инвесторам покупать акции и облигации российских госбанков из новых выпусков. Санкции будут опубликованы 31 июля и вступят в силу 1 августа. США во вторник ввели санкции против ВТБ, Банка Москвы и Россельхозбанка, запретив американским гражданам и компаниям приобретать новые выпуски их акций и предоставлять им новые займы сроком более 90 дней.