Лидеры продаж жилой недвижимости на вторичном рынке Самары (1 апреля – 15 мая 2009 г.)

Как считали

Основой для анализа структуры продаж являются базы данных, которыми пользуется подавляющее большинство риэлторских агентств Самары: электронные базы данных nrn.ru и volga-info.ru, журнал «Зеленая площадь», информационная система «Центр». «Программный комплекс АДОН, с помощью которого мы составляем аналитические отчеты, отслеживает корректировку этих баз данных во времени. Задача исследования - установление количества и параметров квартир, которые были проданы, то есть ушли из списков объектов, выставленных на продажу. Следует, однако, учесть, что из баз данных могли вычищаться не только реализованные квартиры, но и те, собственники которых решили по каким-либо причинам отказаться от продажи. Поэтому возникает вероятная погрешность данных, которая не превышает 2%», - поясняет аналитик «Поволжского центра развития» Елизавета Дубкова.

В нашем обзоре мы рассматриваем продажи жилья на вторичном рынке в период с начала апреля по 15 мая 2009 года. За истекший период на территории Самары было продано 729 квартир.

 

Описание карты

На публикуемой карте отображен результат анализа продаж. Разноцветными точками отмечены места расположения реализованных квартир. Зелеными точками обозначены 1-комнатные квартиры, синими – 2-комнатные, красными – 3-комнатные и единичными желтыми – 4-комнатные. Примечательно, что наибольшее количество проданного жилья расположено вблизи основных транспортных магистралей Самары (ул. Победы, Московского шоссе, ул. Аэродромной, пр. Кирова) и крупных транспортных развязок. Это неудивительно: современный покупатель жилья живет в быстром темпе, а значит, удобство подъездных путей и хорошая транспортная инфраструктура для него крайне важны. Пожалуй, самая мощная локация наиболее активной купли-продажи – район пл. Кирова и прилегающие к нему территории.

Расшифровка диаграмм

 

 

 
Интересные выводы о популярности того или иного вида жилья можно сделать, изучив диаграммы, иллюстрирующие структуру продаж квартир на вторичном рынке в апреле - первой половине мая. Первая диаграмма уже математически описывает то, что визуально было показано на карте, - распределение проданных квартир по месту расположения. Большая часть жилья (71%) действительно сегодня покупается в трех районах Самары: Промышленном, Советском и Октябрьском. Впрочем, они являются самыми крупными в городе.

 

 

 

Вторая диаграмма отображает распределение реализованных квартир в зависимости от количества комнат. Еще при рассмотрении карты мы установили, что доля проданных 4-комнатных квартир ничтожна, поэтому в данной диаграмме мы ею пренебрегаем. А в распределении долей других квартир в указанный период обнаруживается интересная деталь: 1-комнатное жилье, традиционно считающееся фаворитом, уступило свои позиции 2-комнатному. «Констатация нового лидерства на диаграмме не противоречит карте. В базах данных зачастую можно обнаружить несколько продающихся квартир буквально в соседних домах. На диаграмме мы имеем математическую точность, а на карте – визуальную: каждая точка может обозначать не одну квартиру, а несколько. Этот визуальный эффект объясняется масштабом карты», - поясняет Елизавета Дубкова.

 

 

 

 

 
Третья диаграмма иллюстрирует, как распределялись проданные квартиры по типам планировки. Абсолютным лидером вторичного рынка с большим отрывом стало жилье улучшенной планировки и 90-й серии, тогда как ранее объем его продаж был существенно меньше. Очевидно, это связано с корректировкой цен на недвижимость: этот достаточно комфортный и потому привлекательный тип жилья стал более доступным для покупателя.

Наконец, наше исследование дало ответ на два очень важных вопроса: какие квартиры на сегодняшний день являются абсолютными лидерами продаж по всем вышеперечисленным параметрам и сколько стоит самое популярное жилье (в среднем от 2,1 млн рублей до чуть более 3 млн). Причем даже в условиях кризиса те квартиры, которые пользуются наибольшим спросом (это 2-комнатные «улучшенки» в Советском районе, за 1,5 месяца была продана 91 квартира), ценятся дороже аналогичных по качеству.

- По данным нашего агентства, в апреле и первой половине мая «хрущевки» и «улучшенки» продавались на одинаковом уровне. Что касается месторасположения, то наибольшей популярностью пользуются Промышленный, Октябрьский и Советский районы. По нашим данным, по-прежнему лидерами продаж остаются однокомнатные квартиры. Все эти обстоятельства в совокупности говорят о том, что сегодня наивысшая активность наблюдается в среднем ценовом сегменте и ниже среднего: довольно велика доля разменов, а также покупок жилья для молодых семей. Но если раньше эта категория покупателей активно пользовалась ипотекой, то сегодня ее почти нет, поэтому они зачастую могут купить только более дешевое жилье. С другой стороны, фактор цены всегда являлся одним из самых важных для того, кто приобретает жилье, но сегодня, учитывая, что предложение велико, а продавцы психологически готовы к торгу, покупатель может выбрать более комфортное или просторное жилье, чем раньше. Соответственно, доля продаж более качественного жилья растет. Стоит также отметить, что в последнее время повысился спрос и на трехкомнатные квартиры.

 

Елена Макарова nrn.ru