ТОЧКА БЕЗУБЫТОЧНОСТИ

Время «легких денег» прошло. Эта фраза как магическая мантра передается сегодня из уст в уста. Применительно к рынку недвижимости это означает, что зарабатывать путем нехитрой перепродажи объекта спустя определенный временной промежуток уже не получается. Период стабильного роста цен закончился. Теперь заработать на недвижимости можно только путем точного просчета инвестиций и их возвратности, адекватной оценки проекта. Однако условия сегодня таковы, что традиционные методы оценки недвижимости и инвестиционных проектов в том виде, в котором они использовались ранее, практически неприменимы и нуждаются в серьезных корректировках

Современный инвестор

«За те три года, когда у нас был безудержный рост цен на рынке недвижимости, образовался класс потребителей, которые привыкли к тому, что цены всегда растут и можно сегодня приобрести объект, а завтра его продать и на этом заработать. Сегодня этот сценарий не срабатывает. Пришло время разумного инвестора, который не просто бездумно вкладывает деньги в проекты, а инвестирует в недвижимость, приносящую доход, не скупится на эмоции, описывая нынешние перипетии, Денис Шевяков, директор «Агентства оценки «Интеллект». – Такой инвестор, приобретая объект, уже знает, что он с ним будет делать, как использовать и выстраивать свой бизнес, приносящий доход».

И кризис в этом смысле дает некий отрезвляющий эффект. Другое дело, что та неопределенность, которая возникла как следствие происходящих в экономике процессов, серьезно осложняет задачу инвестора – объективно оценить объект и просчитать его доходность становится очень сложно.

В условиях кризиса традиционные подходы, прописанные в стандартах по оценке, стали практически неприменимы. «Классическое понятие рыночной стоимости сейчас не вписывается в рынок, считает Алексей Гурьянов, руководитель ГК «Институт оценки». И оценщики, и другие участники рынка недвижимости поставлены в такие условия, когда приходится действовать скорее по ощущениям, нежели исходя из точного расчета и понимания ситуации. Дело в том, что рынок продаж завис на старых позициях, сделок совершается очень мало и большинство из них носят вынужденный характер, а новых точек ценообразования еще как таковых нет. Поэтому, определяя рыночную стоимость недвижимости, не на что опираться. Возникает своеобразный информационный коллапс».

Сравнивать не с чем. Как быть?

Сравнительный подход в том виде, в котором он применялся раньше, сегодня однозначно не может быть использован. «Стараясь быть ответственным оператором рынка, мы всегда объективно освещали современные реалии. На нашем сайте www.aointellect.ru мы специально разместили подборку законодательных актов, регулирующих оценочную деятельность. Внимательное ознакомление с ними дает понять, что в рамках действующего законодательства оценка практически невозможна, комментирует Денис Шевяков. – Так, согласно трактовке стандартов, сравнительный подход может применяться, когда существует достоверная, доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектованалогов. Оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объектов оценки по всем аспектам. В сегодняшних условиях рынка получается, что выбирается несколько аналогов, но все они, как правило, непроданные объекты, и в итоге выявляется стоимость непроданного объекта, которая, по большому счету, никому не нужна».

Многие специалисты сегодня предлагают вводить корректировку на торг. Однако это не совсем правильное решение, так как корректировка на торг предполагает минимальную цену, за которую собственник готов продать объект. А цель расчетов максимальная цена, по которой покупатель готов этот объект купить. Это разные вещи. «Если уж говорить о корректировках, то здесь должна быть корректировка на условия финансирования, подчеркивает Денис Шевяков. Раньше легко можно было получить заемный капитал, чем, кстати, и был вызван всплеск цен на недвижимость. Сегодня, когда заемные деньги практически ушли с рынка, ситуация кардинально поменялась. И именно это – корректировку на условия финансирования надо учитывать при расчетах стоимости объектов».

Классическое понятие рыночной стоимости во многом сейчас могло бы быть заменено затратным подходом, рассуждает Алексей Гурьянов, если бы можно было точно определить себестоимость строительства и стоимость земельного участка. И если с первым аспектом все более или менее понятно, то со вторым встает та же проблема: как объективно определить рыночную стоимость земельного участка?

Критерии расчета

Остается доходный подход, который тоже, по мнению специалистов, нуждается в серьезных коррективах. «При использовании доходного подхода возникают сразу три неизвестных, высказывает свою точку зрения Вячеслав Козлов, директор ООО «Центр оценки». – Первое денежные потоки от аренды: как определить возможную доходность от сдачи в аренду, когда нет четкого ценообразования в этом сегменте. Второе это ставки дисконтирования, которые и в докризисное время были головной болью оценщиков. И третье постпрогнозная стоимость: если мы сегодня точно не знаем цену, то определить ее на перспективу, к примеру, 3х лет почти невозможно». Но тем не менее, по мнению Дениса Шевякова, доходный подход – это на сегодняшний день единственный адекватный инструмент для оценки недвижимости. Хотя и здесь есть определенные нюансы. Главный из них касается периода прогнозирования. Понятно, что в сегодняшних условиях он весьма небольшой. «Если раньше мы рассчитывали способность объекта приносить доходы на 5 лет вперед, то сейчас я не рискну прогнозировать больше, чем на 1 год», замечает г­н Шевяков.

Второй важный момент касается предпосыла. Раньше многие люди вкладывали деньги в недвижимость, особо не задумываясь, сколько реально стоит объект и какую прибыль он может приносить при сдаче его в аренду, потому что наблюдался стабильный рост цен и инвестор знал, что завтра на перепродаже объекта он все равно заработает. Сейчас ситуация поменялась, и никто точно не знает, что будет с ценами на недвижимость. Соответственно, на первый план выходит возможность заработать на сдаче в аренду. Причем, покупая объект, подчеркивает Денис Шевяков, инвестор должен приобрести его за такую цену, чтобы доход от него был как минимум больше уровня инфляции. Это и есть точка отсчета – точка безубыточности, с помощью которой оцениваются разные варианты и которая дает возможность обоснованно манипулировать ценой при торге.

Если продавец разумный, то он, в свою очередь, тоже сформирует такую цену, что стороны сойдутся, найдя компромисс. Иначе ничего не получится: один останется при деньгах, но без объекта и возможности зарабатывать, а другой с объектом, который не приносит необходимые в сегодняшних условиях деньги. Похожая ситуация, замечает Денис Шевяков, наблюдается сегодня и в банковской сфере: банки, которые кредитовали под залог недвижимости, имеют сегодня на руках активы, которые не приносят деньги (дефолты заемщиков) и которые невозможно выгодно реализовать в настоящих условиях.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Денис ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:

- Традиционные методы оценки сегодня не работают, а законодательные стандарты устарели, так как они были приняты в докризисные времена. В результате перед оценщиками сегодня встает задача повышенной сложности – дать объективный результат, который можно применить на практике, но при этом не нарушить букву закона. Причем не просто точно оценить стоимость объекта, но и дать достоверный, объективный прогноз. Раньше это было просто выполнять: достаточно было корректно использовать сравнительный подход при определении рыночной стоимости. Сегодня приходится работать на грани трех подходов и при этом брать на себя определенные риски, выдавая клиенту результат, претендующий на объективность. Для этого требуется проведение комплексного анализа и зачастую составление целого инвестиционного проекта. Это задача не для любой оценочной компании, а только для тех, которые обладают большим опытом работы и необходимыми базами.

Алексей ГУРЬЯНОВ, руководитель ГК «Институт оценки»:

- Рынок сегодня поставил оценщиков в такие условия, когда вне зависимости от их квалификации возникают серьезные проблемы при определении стоимости объектов недвижимости. Основная причина заключается в том, что рынок еще не перестроился, реальных сделок мало, а достоверной информации о сделках и ценах еще меньше. В результате само понятие рыночной стоимости в его классическом варианте теряется. В таких условиях оценщикам приходится находить альтернативные пути, использовать при расчетах всевозможные поправки (на торг, на время экспозиции и т.д.).

Вячеслав КОЗЛОВ, директор ООО «Центр оценки»:

- Я считаю, что единственный выход из сложившейся сегодня ситуации для оценщика - более тщательный анализ рынка и использование выведенных на его основе критериев и факторов при расчете стоимости объекта. В частности, в обязательном порядке надо учитывать изменение сроков экспозиции и коридора цен (максимальных и минимальных значений). То есть надо детально изучать рынок и применять полученные знания при оценке. К примеру, чтобы сегодня определить адекватную ликвидационную стоимость недвижимости, нужно учесть порядка 10 факторов, которые, несмотря на все сложности, можно просчитать. При этом чем сложнее оценить объект, тем больше методов надо использовать. Хотя, конечно, в результате этого трудоемкость возрастает настолько, что стоимость данной услуги становится несоотносимой с работой.

Все участники рынка недвижимости заинтересованы в пересмотре концепции ценообразования и адекватных сегодняшним условиям методах оценки стоимости недвижимости. Для девелоперов объективная цена и максимально точный прогноз хотя бы на непродолжительный период времени – залог правильного концептуального решения и возможность оценить окупаемость инвестиций.

Знать точную стоимость недвижимости и иметь возможность прогнозировать ее изменение важно и для банков. «Адекватная оценка минимизирует риски банка и заемщика, подчеркивает Марина Мичкина, региональный директор DeltaCredit в Самаре. Изза спада в экономике риски сегодня выше, а значит, и важность правильной оценки тоже».

При этом для банков важна прежде всего ликвидационная стоимость. Нынешний кризис все расставил на свои места. Сейчас все поняли, что тот традиционный механизм, по которому определялась ликвидационная стоимость до кризиса, неправильный.

Юлия АНДРЕЕВА nrn.ru