тел: +7 (927) 260-91-71
В своих моделях и прогнозах на будущее эксперты по недвижимости часто забывают инвесторов, которые купили квартиры и ради налоговой экономии ждут окончания трехлетнего периода владения.
«Ну, на два года можете точно рассчитывать, а если кризис затянется, то и больше», - отвечает хозяйка на вопрос жильца о том, как долго она планирует сдавать ему квартиру.
Галина Е. несколько лет назад рискнула своими сбережениями и вложилась в покупку квартиры в строящемся - еще на этапе котлована - доме. Потом она отбивалась от попыток застройщика заставить ее внести дополнительную плату и, в итоге, в прошлом году через суд добилась признания за ней права собственности. Тут грянул кризис, но, на самом деле, на планы Галины он не повлиял - все равно она собиралась ждать три года после получения свидетельства о регистрации, чтобы не платить налоги при продаже недвижимости. Еще два года квартира будет сдаваться в аренду, а если цены на жилье в 2011 году Галину не устроят, то и больше. Она не торопится.
Девелоперы сегодня любят говорить об отложенном спросе населения и пугать грядущим сокращением предложения из-за замедления темпов строительства. Но в этих расчетах игнорируются потенциальные продавцы вроде Галины Е. - те, кто приобретал жилье в последние два года с целью последующей перепродажи и ожидают окончания трехлетнего периода владения. Никто в точности не знает, сколько таких инвесторов на рынке столичной жилой недвижимости, но некоторые приблизительные расчеты сделать можно.
Согласно данным Федеральной регистрационной службы по Москве, в 2008 году было совершено чуть более 65 тыс. сделок по купле-продаже квартир, а в рекордном 2007 году их количество превысило 77 тыс. В январе-феврале 2009 года зарегистрировано 4626 сделок, или менее 28 тыс. в годовом выражении. Думается, даже при самом оптимистичном варианте развития событий (например, быстро восстановится ипотечное кредитование по доступным ставкам) достичь хотя бы результатов минувшего года будет непросто - все-таки доходы у очень многих россиян серьезно упали.
По данным Росстата в 2006 году в столице было введено 4,78 млн квадратных метров жилья, в 2007 году - 4,82 млн, а в 2008 году - 3,28 млн, что в совокупности составляет 12,88 млн. Как уже было отмечено, точное количество инвесторов, «играющих в долгую», не поддается оценке, но предположим, что они выкупили 10% от построенного. Площадь средней квартиры в новостройках составляет около 60 кв. м, поэтому искомое количество объектов составляет примерно 21,5 тыс. Это можно назвать отложенным предложением, которое начнет реализовываться в 2009-2011 годах.
Данное потенциальное предложение оценено на основе разумного допущения. Можно сравнить его с максимальным и вряд ли достижимым в ближайшем обозримом будущем спросом на уровне 65 тыс. объектов год (уровень 2008 года), или 195 тыс. за три года. Получится примерно 11%. Вроде бы немного, но нужно понимать, что большая часть (по оценкам экспертов до 80%) сделок на рынке недвижимости даже в лучшие годы относились к так называемым альтернативным, а инвесторов не интересует обмен. То есть отложенное предложение в 21,5 тыс. объектов следует сравнивать с гипотетическим спросом в 39 тыс. со стороны людей с «живыми» деньгами. Более 55% - это много, особенно если помнить, что оценка отложенного спроса в этих расчетах была явно завышена.
Как в действительности повлияют на рыночные цены владельцы инвестиционных квартир? С одной стороны, они вряд ли поспешат увеличить предложение, видя неблагоприятную конъюнктуру на рынке. То есть обрушения цен из-за массового выброса квартир от таких владельцев, наверное, ждать не стоит. С другой стороны, «отсиживаясь в аренде» они будут способствовать снижению цен на рынке съемного жилья и, тем самым, оттягивать какую-то часть потенциальных покупателей квартир. Очевидно одно - такого рода потенциальных продавцов нельзя сбрасывать со счетов при моделировании поведения рынка жилой недвижимости в ближайшие два-три года.
Финанс
