Реанимация ипотеки

В последние дни вокруг ипотеки разгорелся очередной ажиотаж. Шесть лет безостановочно растущие темпы кредитования в одночасье упали «ниже плинтуса». Цветущий бизнес приобрел жалкий вид, а судьба заемщиков начала вызывать серьезные опасения

Под занавес года российские власти собираются предпринять ряд важных шагов, направленных на преодоление ипотечного кризиса в стране. Сейчас идет спешная доработка законопроектов, которые должны улучшить положение как банков, так и заемщиков. Планируется, что нововведения вступят в силу с начала следующего года. Большинство их касается правил выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Продажа таких бумаг обеспечивает банкам средства на выдачу новых кредитов. Так возникает вторичный ипотечный рынок, за счет которого и функционирует система.

Однако в России вторичный ипотечный рынок до сих пор не существовал, из-за чего банки вынуждены были развивать ипотеку за счет иностранных кредитов. Последние несколько лет банкиры до хрипоты твердили о необходимости отечественных источников финансирования жилищного кредитования, но их разработки мертвым грузом оседали в различных комитетах и комиссиях.

Теперь наконец-то система внутреннего рефинансирования ипотечного рынка приобретает зримые очертания. Решаются три ключевых вопроса: по каким правилам выпускать ипотечные ценные бумаги, как их можно продавать и кто их будет покупать. Нежизнеспособный закон об ипотечных ценных бумагах адаптируется к реальной действительности.

На  первых порах главным источником финансирования ипотеки станет государство в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно же назначено ответственным за оказание поддержки ипотечным заемщикам, которые не в состоянии продолжать гасить взятые кредиты по уважительной причине - из-за потери работы или существенной части доходов.

Год на передышку

С подачи премьер-министра Владимира Путина банкам предложено до конца 2009 года отсрочить выплату большей части долга добросовестным заемщикам, у которых возникли временные проблемы с погашением ипотечного кредита.

В общих чертах получается такая схема. Заемщик обращается в банк с просьбой реструктуризировать его кредит, там изучают его материальное положение и принимают решение либо пойти навстречу, либо отказать. Причем полностью освобождать от платежей по кредиту планируется только в самых исключительных случаях. В АИЖК считают, что заемщик должен обязательно платить сам хотя бы символическую сумму, чтобы не забывать о своих обязательствах. Посильный размер платежа будет рассчитываться исходя из величины существующего дохода.

Помощь государства будет небескорыстной

Фактически заемщик получает своего рода кредит от государства, и надо будет выплатить проценты за пользование предоставленными средствами. Каким образом и сколько - пока неизвестно. Есть предложение отталкиваться от ставки рефинансирования Центрального банка - сегодня это 13%. А выплаты по такому госкредиту, вероятно, прибавят к тем суммам, которые заемщик будет вносить в счет погашения ипотеки, после того как его финансовое положение стабилизируется. Если получившаяся сумма окажется чересчур велика, размер платежа можно будет снизить, растянув срок погашения кредита.

Чтобы получить  возможность реструктуризировать платежи по ипотеке, заемщику придется доказать свое бедственное финансовое положение. Для этого ему потребуется справка о регистрации с биржи труда для безработных или справка по форме 2-НДФЛ, которая подтвердит, что доходы заемщика резко снизились. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет, сколько объектов жилой недвижимости находится в собственности заемщика. Разумеется, придется предъявить копии паспорта и кредитного договора. Логичным будет, если придется продекларировать и доходы супруга.

Заемщики, претендующие на государственную поддержку, должны обратиться с просьбой о реструктуризации к своему кредитору. Кстати, им может оказаться совсем не тот банк, который выдавал кредит. Многие банки закладные по выданным им кредитам уже перепродали новым владельцам. Об этом заемщиков обязаны уведомлять в письменном виде, так что, если кто-то получал от банка подобную весточку, уточните, по какому адресу отправляться на переговоры о реструктуризации.

Если банк не проявит понимания к проблемам своего клиента, жаловаться надо в АИЖК. Там обещают разобраться. В АИЖК уже заработала «горячая линия» для ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации. По телефону (495) 660-55-40 можно получить консультацию о том, как надо действовать, чтобы реструктуризировать свою задолженность до терпимого уровня.

Неизвестно, в каком виде банки получат компенсацию за то, что войдут в положение заемщиков. В агентстве сообщили, что схему  готовятся обнародовать в ближайшее время. Банкам больше всего нравится вариант, если им гарантируют возмещение упущенной прибыли. Но это маловероятный вариант. Более реалистичным выглядит  разрешение не записывать реструктуризированный ипотечный кредит как дефолтный, чтобы не формировать  дополнительных резервов и не портить структуру баланса. В этом случае АИЖК не понадобится тратить бюджетные деньги на компенсации - достаточно будет гарантировать выкуп кредита у банка, если заемщик не восстановит свою платежеспособность.

Невезучие

Не каждый получит право на государственную поддержку в трудную минуту. Работники, получающие значительную часть зарплаты «в конверте» и потерявшие именно в «черной» части, доказать потерю доходов не смогут. Если у заемщика помимо заложенной в банк квартиры имеется в собственности другое жилье, он тоже не сможет реструктуризировать свой долг по ипотечному кредиту. Буржуям льготы не положены.

Кстати, по мнению специалистов, часть просроченных долгов по ипотеке никак не связана с ухудшением материального положения заемщиков. Если становится известно, что банк испытывает затруднения и ему грозит банкротство, некоторые считают, что в такой ситуации они смогут избежать ответственности за нарушение своих обязательств по погашению кредита.

Не дождутся помощи неаккуратные заемщики. Частые просрочки, допущенные в «мирное время», характеризуют человека как недобросовестного клиента, и выделять средства на погашение кредита за него АИЖК не намерено.

Государство установит лимит годовой суммы задолженности по ипотеке, выплату которой можно будет отсрочить. Она должна быть достаточной, чтобы компенсировать расходы на кредит, использованный для приобретения жилья средней ценовой категории.

Кредиты, выданные на приобретение жилья на стадии строительства, не являются ипотечными, если они не обеспечены залогом в виде готового объекта недвижимости. Поэтому заемщик, у которого обеспечением по кредиту служит право требования на жилье, может не беспокоиться насчет рассрочки - она ему не положена.

Настораживает то обстоятельство, что возможная реструктуризация ипотечной задолженности, по словам премьер-министра, будет представлять собой освобождение «от уплаты процентов по ипотечным кредитам либо по выплате основного долга». При аннуитетной схеме погашения кредита, доминирующей в России, первые несколько лет большую часть ежемесячного платежа составляют именно проценты. Так что освобождение от платежа по кредиту в части основного долга для многих заемщиков погоды не сделает, облегчение долгового бремени будет несущественным.

Остается надеяться, что сотрудники АИЖК, которые будут разрабатывать типовой стандарт реструктуризации, учтут этот факт. По крайней мере генеральный директор АИЖК Александр Семеняка определил размер платежей, которые заемщик будет все же обязан платить по кредиту, как «незначительные суммы».

Почему слоны?

Несмотря на то что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта (ВВП), этому сектору экономики придается большое значение. Около 800 тыс. российских семей, получивших ипотечные кредиты, не бросишь на произвол судьбы - это чревато социальным взрывом.

Помимо того что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотеке отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли. Та сейчас в таком положении, что нельзя пренебрегать никакими возможностями для повышения спроса на жилье. А строительство жилья в регионах, по словам Александра Семеняки, приносит до 30% валового продукта, там рабочие места, которые надо беречь. Так что снижать темпы ипотечного кредитования никак нельзя. Правительство даже поставило задачу-максимум: на будущий год сохранить объемы ипотечного кредитования на уровне нынешних. Сомнительно, что сей подвиг возможен на фоне кризиса, который вряд ли затихнет в 2009 году, но радует, что стимулировать к такому результату намереваются с государственным размахом. Какая-то польза, наверное, все-таки будет.

В Минрегионразвития России как наихудший вариант развития событий предполагают, что безнадежная задолженность российских заемщиков по ипотеке в обозримом будущем достигнет 300-400 млрд рублей. На 1 октября, по данным Центрального банка России, население по всем выданным в стране ипотечным кредитам оставалось должно 974,5 млрд рублей. Получается, что министерство ждет массовых просрочек по кредитам на уровне 30-40%.

Еще одним средством поддержать заемщиков стало решение российского правительства одобрить законопроект о досрочном использовании материнского капитала для оплаты ипотечных кредитов. Если все пойдет по плану, материнский капитал можно будет пустить на оплату ипотеки на год раньше, чем позволялось до этого, с 1 января 2009 года. Сейчас размер этой государственной субсидии, с 2007 года положенной семьям, где появился второй ребенок, и на всех последующих детей, составляет 250 тыс. рублей. Но на следующий год она должна вырасти, так как ее обязаны пересматривать с учетом инфляции. Конечно, ипотечный кредит на эти деньги не погасишь, но если доходы семьи заметно снизятся, эта сумма позволит решить проблему со своевременным погашением на достаточно долгий срок.

Квадратный метр