Покупатели уходят на вторичный рынок

Отсутствие ипотеки на первичном рынке Казани и боязнь того, что новостройки не будут сданы, толкают немногочисленных покупателей на вторичный рынок. Вопреки общему снижению цен, старое малометражное жилье не дешевеет.

Новостройки простаивают

Все опрошенные участники рынка сетуют на падение спроса на жилье c осени прошлого года. По сообщению Управления федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, в IV квартале 2008 г. было зарегистрировано 401 404 сделки с жилой недвижимостью, тогда как в IV квартале 2007 г. — 421 952 сделки.

Снизившийся платежеспособный спрос на жилье спровоцировал снижение цен. По оценкам Гильдии риэлторов РТ, с осени прошлого года квартиры в Казани подешевели на 10-12%. По данным мониторинга цен предложения, проведенного «Риэлт-порталом», в марте средние цены 1 кв. м на вторичном рынке составили 38 528 руб., на квартиры в новостройках — 37 266 руб., введенное в эксплуатацию жилье стоило в среднем 37 998 руб. за 1 кв. м, а строящееся — 36 534 руб. за 1 кв. м.

По информации оценочной компании «Регионбизнесконсалтинг», с начала года готовые квартиры подешевели еще на 5%. На первичном рынке снижение составило, по разным оценкам, 7-10%. Кроме того, на рынке новостроек появились предложения по 30 000 руб. за 1 кв. м, тогда как себестоимость строительства коммерческого жилья в Татарстане, по оценкам зам-министра строительства РТ Андрея Ясько, составляет 27 000 руб. за 1 кв. м.

Несмотря на скидки и уговоры риэлторов, покупательская активность в этом сегменте низкая. Казанцы предпочитают брать «проверенную вторичку». «В этом сегменте нет риска, что жилье будет не достроено или не сдано», — говорит директор оценочной компании «Регионбизнесконсалтинг» Ильдар Шагиахметов.

По данным мэрии Казани, в городе уже заморожено 142 стройки из 259, а это несколько миллионов квадратных метров жилья. В числе приостановленных проектов — ЖК «Симфония» («Фон»), ЖК «Дружба» («Унистрой»). Кроме того, корректируются сроки сдачи крупнейших строящихся комплексов, здесь снижены темпы строительства. Например, «Солнечный город» (девелопер — «Солнечный город»), «Современник» («ЮИТ-Лентек»), «Экопарк Дубрава» («Тандем Д»), «Магеллан» («Татиммобиллен»).

Согласно планам мэрии в городе в 2009 г. планируется ввести лишь 750 000 кв. м жилья против прошлогодних 901 500 кв. м, т. е. на 17% меньше. 300 000 кв. м из них придутся на программу социальной ипотеки.

Из-за нехватки оборотных средств застройщики готовы рассчитываться с поставщиками квартирами по бартеру. По статистике Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, за прошлый год его доля у строителей увеличилась с 2% до 35%. Бартерные квартиры, по данным президента Гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова, выставляются на рынке с дисконтом 10-15%. Но и такие предложения не всегда уходят быстро: потенциальные покупатели ждут дальнейшего падения цен на недвижимость — зачем сегодня покупать то, что завтра будет дешевле?

Начальник отдела инвестиционных проектов строительной компании «Мостаф» Оксана Дудкина считает, что покупателям можно и подождать. «У ряда застройщиков цены еще завышены на 5-10%. На эти 5-10% цены снизятся к лету — хотя бы из-за сезонного фактора», — прогнозирует она. «Не думаю, что в Казани есть большой задел для снижения цен, учитывая, что за последние два года жилье у нас подорожало всего на 5%», — возражает директор агентства недвижимости «Мэлт» Эдуард Шамсеев. По его словам, сейчас самое время покупать: «Квартиру в новостройке, которая осенью стоила 2 млн руб., сейчас можно взять за 1,6-1,8 млн руб.».

«Велика вероятность того, что строительные компании, руководство которых понимает, что их бизнес идет ко дну, продолжат демпинговать», — считает Яакко Тойвонен, директор филиала компании «ЮИТ-Лентек» в Казани. По его мнению, «чтобы рассчитаться с кредиторами, они готовы работать без прибыли».

«Трудно сказать, насколько подешевеет жилье в новостройках, но то, что оно не будет дорожать, — это факт», — говорит Гульшат Фахруллина, гендиректор компании «Финтайм» (кредитный брокер).

Неликвид в цене

Директор АН «Август» Зинаида Джамалиева говорит, что цены на самое бюджетное и поэтому самое ходовое жилье — гостинки (квартиры гостиничного типа), малосемейки, комнаты, 1-комнатные хрущевки — держатся практически на докризисном уровне (по данным «Регионбизнесконсалтинга», в 42 400 руб. за 1 кв. м). «Если такая недвижимость и дешевеет, то только за счет того, что риэлторы поумерили свои аппетиты и работают за меньшее вознаграждение», — делится она.

Шагиахметов подтверждает тенденцию: сейчас приобретаются исключительно недорогие квартиры для собственного проживания. Жилье улучшенной планировки непопулярно: с начала года оно подешевело почти на 4%, тогда как хрущевки — всего на 1,5%.

По оценкам риэлторов, предложение на вторичном рынке превышает спрос в 1,5-2 раза. «Но это не значит, что покупатель выбирает из нескольких равноценных предложений: одна квартира — совсем “убитая”, другая не подходит по местоположению, третья — по цене», — говорит Шамсеев.

Шагиахметов отмечает, что объем предложения на вторичном рынке сокращается: если в начале года в городе было около 11 000 предложений по продаже квартир, то сейчас — примерно 7000. «В условиях, когда жилье дешевеет, но покупатели просят все больших скидок, продавцы постепенно снимают свои объекты с продажи», — объясняет он. По информации Шамсеева, сейчас стандартная практика на рынке — дисконт в 50 000-100 000 руб. с любой квартиры. «Конечно, покупатели пытаются получить куда большие скидки, но продавец идет на это, только если продать квартиру надо срочно», — говорит он.

Рассрочка вместо ипотеки

По данным регистрационной службы, в 2008 г. в Казани было зарегистрировано 27 975 договоров ипотеки (для сравнения: в 2007 г. — 14 191 договор, рост составил 97%). В начале 2009 г. регистраторы отметили резкий спад регистрируемых ипотечных сделок — на 54%. В 2008 г. примерно 30% жилья приобреталось с привлечением заемных средств.

По словам Шагиахметова, кредитование на покупку первичного жилья в городе практически свернуто, а если и предлагается, то недоступно большинству потенциальных заемщиков: «Насколько мне известно, кредиты на первичную недвижимость выдают только “Ак Барс банк” и Интехбанк».

Банки значительно ужесточили требования к потенциальным заемщикам. В прошлом году средняя ставка по ипотеке для физических лиц составляла 10% годовых в рублях, сейчас доходит до 28%. «Кроме того, увеличилась единовременная комиссия за открытие ссудного счета, и в разных банках она составляет теперь от 1% до 4%. Практически везде появилась комиссия за рассмотрение заявки, в том числе и для клиентов, чьи заявки подает кредитный брокер», — приводит данные Фахруллина. «Сейчас по радио некий банк с неким застройщиком рекламируют совместную программу кредитования под 28% годовых. На мой взгляд, здравомыслящий человек по такой ставке кредит не возьмет, к тому же на дешевеющую недвижимость», — рассуждает она.

Чтобы как-то поддержать объемы продаж в условиях, когда ипотека дала сбой, строительные компании стали продавать недвижимость с беспроцентной рассрочкой. «ЮИТ-Лентек» при первоначальном взносе в 25% предоставит рассрочку на покупку квартир в ЖК «Современник» до октября 2009 г. В «Мостафе», оплатив 20% стоимости квартиры, можно заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа до трех лет.

Когда кредитование на покупку квартир в новостройках свернуто, продажа в рассрочку может стать реальной альтернативой, считает Дудкина. «До кризиса в рассрочку у нас приобреталось 90%, а сейчас — 100% квартир. Если бы не рассрочка платежа, продажи встали бы вовсе», — признала Дудкина. По мнению Фахруллиной, рассрочку могут себе позволить далеко не все игроки. «Лишь те застройщики, у которых есть финансовый жирок, поскольку они не ориентировались на кредиты, а строили по большей части на свои деньги. Либо те, кто входит в состав крупных финансовых групп, имеющих другие доходные направления»,- резюмирует эксперт.

Просрочки растут

В регионе растет число просрочек по ипотечным кредитам. По информации Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан (УФСС РТ), если в январе в исполнительном производстве у службы судебных приставов РТ находилось всего 10 дел по невозвращенным ипотечным кредитам, то в марте — уже 45.

«Проблемы с выплатой ежемесячных платежей возникают прежде всего у заемщиков, получивших ипотечные кредиты в 2007 г., — говорит Фахруллина. — Тогда некоторые банки выдавали кредиты без первоначального взноса людям с неподтвержденным доходом».

Риэлторы также отмечают рост числа заявок на срочную продажу заложенной недвижимости. По словам Абсалямова, сейчас залоговых квартир на рынке уже стало больше, к лету это может принять массовый характер. «В условиях, когда рынок стоит и продать заложенную квартиру нелегко, банки до последнего стремятся решить вопрос с заемщиком полюбовно», — говорит он.

По словам сотрудника пресс-службы УФСС РТ Лиры Акмалетдиновой, банкам невыгодно доводить ситуацию до суда, поэтому сначала они ведут переговоры с должником. Например, дают отсрочку по оплате кредита. «Если и это не помогает, после соответствующего судебного решения на объект недвижимости налагается арест, и он выставляется на торги. Квартира уценяется на 15%, если ее не удается продать в течение месяца, еще через месяц уценка составляет 25% и реализацией имущества по закону занимается сам взыскатель, т. е. банк», — рассказывает она.

Джамалиева советует обратить внимание на квартиры, находящиеся в залоге у банков, — это неплохая возможность приобрести жилье дешевле рыночных цен, иногда даже новое. «Объект может продаваться со скидкой до 25%, ведь у таких клиентов нет возможности ждать. Тем не менее покупатели почему-то боятся подобных предложений и теряют интерес к квартире, когда узнают о банковском залоге. На мой взгляд, бояться им нечего», — недоумевает Джамалиева.

Быть бы живу

По данным аналитической службы МИАН, в 2008 г. риэлторской деятельностью в Казани занималось более 500 частных маклеров и более 100 агентств недвижимости. Но число крупнейших агентств, действовавших в городе, не превышало 15, а их доля на рынке составляла около 60%. В конце 2008 г., по данным Гильдии риэлторов Татарстана, в Казани закрылось примерно 100 агентств, в основном мелких. Абсалямов отмечает, что этот процесс продолжается до сих пор: «Небольшие игроки остаются без работы, по нескольку агентств закрываются каждую неделю». Оставшиеся на рынке игроки готовы работать за меньшее вознаграждение. По информации Абсалямова, риэлторская комиссия составляет сейчас 2-3%, тогда как в прошлом году доходила до 5% от суммы сделки.

Кризис застал врасплох и ипотечных брокеров. Чтобы удержаться на рынке, «одни расширили количество предоставляемых услуг и помогают получать не только ипотечные, но и другие кредиты — авто, потребительские, на развитие бизнеса. Другие и вовсе занялись непрофильной деятельностью, например продажей страховых полисов ОСАГО и каско», поделилась Фахруллина.

Ведомости