Поменялись ролями

Чтобы привлечь новых и удержать старых съемщиков площадей, им приходится снижать стоимость аренды и идти на иные уступки. Сильнее всего в этой ситуации могут пострадать небольшие компании-собственники.

Ставки на аренду офисных помещений к концу 2008 года снизились в разных категориях объектов на 10−20%. Особенно просели в цене площади высокого класса, благодаря чему начался отток арендаторов из офисных центров класса В и С в помещения класса А.

Арендодатели стали предлагать более гибкие условия для потенциальных клиентов, при этом настойчиво упоминая, что готовы на скидки и иные уступки. Почувствовав этот тренд, арендаторы стали в буквальном смысле шантажировать владельцев площадей, требуя снизить арендную плату под угрозой переезда в другое помещение. И эта мера оказалась действенной — собственникам просто некуда деваться, так как ввиду спада производства и товарооборота многие компании ушли с рынка, сократили персонал и расходы на съем помещений, в результате чего повысилось количество пустующих площадей. В связи с этим проблема арендаторов, застолбивших места в строящихся торговых центрах, которые никак не могут сдать в эксплуатацию, стала менее острой — появились другие альтернативы.

Старые проблемы по-новому

Длительная эпопея торгового центра (ТЦ) МЕГА в Самаре, девелопером которого является шведская компания ИКЕА, в последних числах марта 2009 года получила свое продолжение: представители компании в очередной раз сообщили о том, что открытие ТЦ откладывается, но появилось и кое-что новое, к сожалению, тоже неприятное. «Поскольку предсказать, на сколько еще затянется это ожидание, сегодня не представляется возможным, мы вынуждены будем уведомить 245 сотрудников магазина ИКЕА в Самаре о невозможности дальнейшего сохранения их рабочих мест. Совет директоров группы компаний ИКЕА по России ставит под сомнение возможность продолжения инвестиционной программы в России в связи с непредсказуемым характером административных процедур в ряде регионов», — заявил Пер Кауфман, генеральный директор ИКЕА в России, директор региона Центральная и Восточная Европа.
Проблемы у застройщиков МЕГИ возникли из-за подключения к инженерным сетям, а также в связи с отсутствием разрешительной документации на строительство. В такой ситуации возрастает риск оттока арендаторов в другие ТЦ.

В Нижнем Новгороде сроки строительства ИКЕА также переносили из-за отказа местного «Водоканала» подключить ТЦ к сети по причине нарушения санитарных норм в самом проекте. Очевидно, что по поводу «административных процедур», в отличие от г-на Кауфмана, наши отечественные девелоперы отозвались бы более жестко. И это подтверждается индексом предпринимательской уверенности поволжских застройщиков, который значительно изменился в 2009 году (см. таблицу). Наши чиновники, привыкшие к стабильности и гарантированной заработной плате, а также иным благам, которые подразумевают занимаемые ими посты, похоже, никак не могут осознать, что излишне давить на бизнес в сегодняшних условиях уже нельзя. В благополучные времена это сглаживалось высокой маржой, а сейчас предприятие может просто не выдержать административного бремени.
Впрочем, справедливости ради надо сказать, что в некоторых регионах Поволжья власти привечают заезжих девелоперов.

Милости просим!

В начале марта 2009 года компания «Инвест девелопмент» (Санкт-Петербург) провела переговоры с правительством Саратовской области об инвестировании 242 млн долларов в строительство сети многофункциональных торговых комплексов в ряде районных центров этого региона. Пока еще конкретных соглашений нет, но в сегодняшних условиях показательна сама заинтересованность инорегиональных игроков в местных девелоперских проектах.

Кроме того, сеть универсамов «В двух шагах» (Ростов-на-Дону) начала работу в Саратове, открыв в феврале текущего года три магазина. Но в то же время в этом регионе прекратили деятельность местные сети «В яблочко» и «Смарткауфф», которые в совокупности насчитывали 50 магазинов и занимали 30% объема сетевой торговли в регионе. По мнению и.о. министра экономразвития и торговли Саратовской области Александра Ульянова, ситуация в скором времени выправится (см. «Ростов в Саратове [1]» в № 4−5 журнала «Эксперт Волга» за 2009 год). Вполне понятно желание регионального чиновника не драматизировать ситуацию, но в сегодняшних условиях должно случиться нечто экстраординарное, чтобы вдруг нашлись желающие занять большую часть опустевших площадей.

Довели до предела

По мнению Максима Васильева, генерального директора компании MaxMarketing (Самара), девелопмент остается прибыльным делом и в сегодняшних условиях, и вряд ли собственники будут его закрывать. «Как и любой бизнес, он имеет точку безубыточности. Поэтому у снижения ставок арендной платы совсем недалекая перспектива, не говоря уже о тех девелоперах, которые несут обязательства перед банками, — полагает он. — Предел их лояльности уже исчерпан, поэтому если мы и увидим перемены, то они будут внутри бизнеса арендаторов».

Девелоперы, которые все же не собираются значительно снижать ставки, могут пойти по пути перепрофилирования. Так поступил, например, Виктор Сурков, владелец компании «Виктор и К», открывший на части площадей своего логистического комплекса в Самаре автоцентр и продуктовую базу, решив, что раз не удалось привлечь крупного якорного арендатора, нужно работать с несколькими мелкими (см. «Все по полочкам [2]» в № 6−7 журнала «Эксперт Волга» за 2009 год). Такое поведение вполне оправданно: изменив нарезку сдаваемых площадей с крупного формата, площадью, к примеру, 1 тыс. кв. м и более, на менее масштабную — около 100 кв. м, можно значительно выиграть в цене аренды и не потерять маржу.

Удержатся крупные

Сейчас максимальную популярность среди покупателей получают объекты коммерческой недвижимости с многофункциональным набором услуг и сильными якорными арендаторами. Эти объекты, считает г-н Васильев, несмотря на кризис, не ощутили на себе значительного снижения числа посетителей. Поэтому их владельцы могли себе позволить снизить расходы на маркетинг и эксплуатацию.
«Если что-то можно сделать с таким же высоким качеством, но за меньшие деньги, поверьте, каждый арендатор это знает и уже сделал. Однако заигрываться в сокращение собственных расходов может быть опасно для ритейлера, поскольку это напрямую скажется на качестве его магазина. А в результате снизится поток покупателей, чем непременно воспользуются конкуренты», — предупреждает Максим Васильев.
Более мелким игрокам в сложившихся условиях придется бороться за своего покупателя сильнее обычного и доказывать свои преимущества.

Падение арендных ставок все же может продолжиться, если экономическая ситуация будет ухудшаться. В особенности, как показывает вышеприведенный пример, на это может повлиять уход с рынка местных ритейлеров. Кроме того, фактически постоянный рост стоимости аренды продолжался на протяжении почти семи лет, а стало быть, рынок, по законам циклического развития, должен просесть перед новым этапом роста.

Эксперт