Время покупать жилье в ипотеку?

Мысль о том, что ипотека практически недоступна, можно сказать, стала народной. Перечислены все факторы, мешающие получить кредит. Только их констатация мало помогает человеку, желающему обзавестись собственным жильем.

Ипотечный кредит нужен не сам по себе. Конечная цель заемщика не деньги, а квартира. Сейчас недвижимость подешевела. Значит, сумма займа, необходимая для приобретения квартиры, уменьшилась. Зато процентные ставки выросли. Какова при таких коррективах целесообразность ипотечной покупки? Может быть, покупка жилья сейчас выгодна, даже при суровой ипотеке? С этими вопросами решил разобраться еженедельник «НРН»

Практически перед каждым, кто задумался о покупке жилья, встает вопрос: стоит ли покупать сейчас? Может, есть смысл подождать еще немного, когда цены еще снизятся? Теоретически – да, практически – вряд ли. Идея покупать в период «ценового дна» выглядит красиво. Но как понять, достигнуто ли это «дно»? Обычно люди видят только то, что цены снижаются, а потом процесс меняется на противоположный. Картина становится ясной спустя несколько месяцев. И поймать так называемое «дно» мало кому удается.

По оценке Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, основное снижение цен на рынке уже произошло: «За период с сентября 2008 года, когда цены находились на пиковом уровне, по февраль этого года цены на вторичном рынке снизились на 20%. Таким образом, они потеряли прирост, набранный в прошлом году, и вернулись к уровню начала 2008 года».

Не стоит забывать и про скидки, предлагаемые на рынке недвижимости: в настоящее время они более значительные, чем снижение средних цен предложения. В частных разговорах риэлторы признаются, что по отдельным сделкам дисконт доходит до 25 и более процентов, говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.

«Скорее всего, - продолжает Константин Ковалев, - падения цен в среднесрочной перспективе уже не будет. Хотя в течение 2009 года ожидается планомерная ценовая коррекция в сторону понижения».

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в одном: в ближайшие 2-3 года рынок ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение процесса нового строительства в условиях кризиса. Нового жилья и так было мало, стоит только вспомнить постоянные нарекания властей в последние годы по поводу того, что строительный комплекс вводит недостаточно квадратных метров. «Очевидно, что в связи с падением объемов строительства, которое ожидается как минимум в 2009 году, будет усугубляться имеющийся дефицит жилой недвижимости. Поэтому после восстановления темпов экономического развития страны и возвращения на этот рынок массового платежеспособного спроса цены будут демонстрировать высокую динамику роста», - уверен Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

Теперь посмотрим на другую составляющую уравнения – ипотечную. За последние полгода на этом рынке произошло значительное повышение процентных ставок. Разброс их сегодня велик - от 14 до 30%. По данным аналитических исследований АИЖК, средняя ставка по рублевой ипотеке равна 18,89%. При этом участники банковского рынка считают, что пока снижение ставок даже до 15% невозможно, поскольку банки дорого кредитуются в ЦБ.

Судя по приведенным цифрам, выгоднее ипотека точно не стала. Но если вернуться к ситуации с ценами на жилье, вывод напрашивается простой: если есть возможность оформить ипотечный кредит, лучше сделать это сейчас, пока недвижимость не подорожала.

Насколько выгодна такая дорогая ипотека при скорректированных ценах на жилье, мы решили узнать на практике. С этим вопросом мы обратились к руководителю отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Алефтине Муфтяхетдиновой, которая сравнила условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас.

Допустим, объект нашего внимания – однокомнатная квартира, на покупку которой нужен кредит в рублях на 15 лет с первоначальным взносом 30%.

Весной 2008 года обычная однокомнатная квартира стоила 2200000 руб. Учитывая, что первоначальный взнос равен 30%, необходимо было внести 660000 руб. При тогдашней ставке 12,5% ежемесячные платежи составили бы 18981 руб. Ежемесячный доход, который должна была иметь семья для получения подобного кредита, – 47500 руб. С учетом процентов и времени кредита мы переплатили бы 1876580 руб. от стоимости квартиры.

Теперь сегодняшние реалии. Та же квартира стоит сегодня 1700000 руб. 30% первоначального взноса - это в 510000 руб. Условия кредитования более жесткие – ставка уже 18%. Но даже при этом ежемесячные платежи возрастут незначительно (всего на 186 руб. в месяц) и составят 19164 руб., а требуемый доход семьи – 48000 руб. Вот только банку в итоге мы переплатим уже 2259520 руб.

Однако, предостерегает Константин Ковалев, даже если сумма ежемесячного платежа выросла несущественно, нужно помнить, что уровень заработной платы у многих сократился на 30-50%. «Выгодность покупки жилья в ипотеку по сравнению с докризисным периодом возможна лишь в случае, если покупатель найдет предложение с большим дисконтом», - заключает эксперт.

Если же вспомнить о том, что в дальнейшем нас ожидает скачок цен на недвижимость, а перспектив для снижения ставок по ипотеке не предвидится, то покупка жилья через ипотеку – почти выгодный по сегодняшним реалиям шанс приобрести квартиру тем, кто действительно в ней нуждается.

P.S.

Нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: мало кто захочет и сможет в течение 15-20 лет платить большие проценты. Но! Обычно при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. На рынке ипотечного кредитования такое уже было: в 2003-2004 гг. ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Процесс активно развивался и был приостановлен только кризисом. Но кризис, совершенно очевидно, не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту. А вот более низкая цена, по которой куплена сегодня квартира, останется

Сравнительный расчет выплат по кредиту в 2008-м и 2009 г.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Алефтина Муфтяхетдинова, руководитель отдела ипотеки и кредитования АН «Визит»:

- Обременительной ипотеку делают не цены на жилье, а высокие процентные ставки, так как в конечном итоге переплата по кредиту существенно больше. На сегодняшний день брать жилье через ипотеку выгодно молодым семьям, которые ждут списания квадратных метров при рождении ребенка, семьям, имеющим право на средства материнского капитала, а также тем, кто заведомо уверен, что будет гасить ипотеку досрочно – в этих случаях переплата будет минимальной.

Дарья Рябинина  nrn.ru