Магистраль «Центральная» – самарский БАМ

Шумиха вокруг Самарского Дома печати, набирающая обороты, еще раз косвенно подтверждает высокий интерес местных девелоперов к проспекту Карла Маркса. Непопулярная и зачастую даже трудная для проезда улица через несколько лет должна превратиться в крупнейшую автостраду города, после чего ликвидность коммерческой недвижимости вдоль магистрали должна многократно увеличиться

Шоссе в безвременье

Самарский Дом печати был приобретен группой «СДМ» летом 2008 года. По мнению экспертов, стоимость объекта на тот момент могла составить порядка $15-20 млн. По словам Игоря Рязанова, финансового директора БЦ «Информатика», СДП – это объект, который находится на наиболее благоприятном направлении для строительства офисных центров в будущем. «Пропускная способность этих улиц привлечет как арендаторов, так и их клиентов, - говорит Игорь Рязанов. - Все это перспектива ближайших лет».

Проект автострады непрерывного движения, которая пересекала бы весь город вдоль, обсуждался в Самаре (тогда Куйбышеве) еще лет 40 назад. Уже тогда между ул. Ташкентской и Алма-Атинской появился дублер проспекта – улица с одноименным названием. Как это ни парадоксально, о проекте знали многие, тем не менее уже после развала СССР городские строители продолжали застраивать проспект новыми высотками, местами на пути проспекта разрослись лабиринты гаражей (более 12000 штук), а отрезок между улицами Советской Армии и Авроры до сих пор представляет собой ухабистую «тропу», по краям обильно поросшую кустарником.

Лишь в 1998 году проект приобрел более-менее четкие очертания - концепция магистрали «Центральная» была предложена Константину Титову тогдашним директором департамента строительства обладминистрации Александром Латкиным и бывшим мэром Самары Георгием Лиманским. Губернатор утвердил концепцию «Центральной» и даже заложил расходы на начало строительства в бюджете областного дорожного фонда.

Предложенный вариант строительства «Центральной» должен был соединить район площади Урицкого с Ракитовским шоссе, т.е. пересечь территорию всего города вдоль на 13 км. Основные развязки предполагалось разместить на пересечениях с улицами Владимирской, Авроры, проспектом Кирова и Ракитовским шоссе. Ширина автомагистрали - 4 полосы в одном направлении. Скорость движения на 8-полосной автостраде рассчитывалась на уровне 60-120 км/час.

В полосу строительства автострады попали несколько жилых домов, производственные базы, СУМР, железнодорожный путь, несколько заправок и служб автосервиса, автомобильных стоянок. Разумеется, власти региона заявили о том, что все объекты, встречающиеся на пути прохождения будущей магистрали, подлежат сносу. В этом случае власти будут изымать земельные участки у владельцев, но при этом должны будут произвести владельцам и арендаторам «возмещение убытков, причиненных в результате изъятия земельных участков для строительства автомагистрали, в соответствии с действующим законодательством». Лица, построившие объекты на проспекте незаконно, компенсации получать не будут.

С мертвой точки

Новые шаги по проектированию и строительству «Центральной» были предприняты властями в декабре 2004 года. Именно тогда состоялся конкурс на разработку обоснования инвестиций в строительство западного направления автомагистрали (с мостовым переходом через Волгу). Тендер выиграла региональная компания «Самарадорстрой», которая начала весной 2006 г., а в августе 2007-го сдала в эксплуатацию очередной участок протяженностью более 11 км, соединивший город с Обводной автодорогой и трассой М5. Этот участок обошелся Самаре в 1 млрд руб. Всего же инвестиции в «Центральную» превысят 27 миллиардов.

Строительство автомагистрали планировали завершить в 2013 году, но в 2008-м стало ясно, что только следующий отрезок между Ракитовским шоссе и проспектом Кирова будет сдан лишь в 2015 году. Стало быть, проект будет завершен не раньше 2020-х годов. Директор УК «Витязь» Вячеслав Рассказов уверен, что период активного строительства магистрали придется на послекризисное время. А некоторые участники рынка вообще сомневаются, что магистраль построят при их жизни.

Заняли места

До 2008 года у Самары не было генплана, и это во многом способствовало активной застройке территорий, прилегающих к проспекту Карла Маркса. Особую активность в освоении этих территорий проявили девелоперы торговой и офисной недвижимости. В 2002 г. ГК «Уран» приступила к строительству БЦ «Деловой мир» на пересечении ул. Урицкого и Красноармейской – аккурат на том самом месте, куда должна была упереться магистраль «Центральная». Примечательно, что один из вариантов проекта строительства автомагистрали в черте города готовили сотрудники ПКМ «Русич», входящей в ГК «Уран». По словам директора ПКМ «Русич» Светослава Славова, его мастерская представила властям проект «Центральной» в виде многослойного пирога, подразумевающий освоение не только наземного, но и подземного пространства магистрали от проспекта Кирова до реки Самары. «Просто заасфальтировать проспект – нерационально, - сообщил Светослав Славов. - Было бы более разумно использовать эту территорию по максимуму. Но, возможно, министерству транспорта наша концепция показалась очень дорогой».

В том же 2004 году пионером в направлении между Московским шоссе и проспектом Карла Маркса стал ТОЦ «Фрегат» от ИК «Форра». В последующие 3 года здесь были реализованы ТОЦ «Русь-на-Волге» от одноименного ОАО, БЦ от компании «Х-Транс», БЦ «Активный капитал», ТЦ от ПКП «Старт».

В 2003-2004 гг. территорию ул. Советской Армии на пересечении с проспектом начал осваивать РСЦ «Мабис», который в 2005-2006 гг. возвел здесь две очереди офисного центра «Витязь», а сегодня достраивает третью, с торговой составляющей. «Любой объект недвижимости (в том числе и наш «Витязь»), расположенный вдоль магистрали в географическом центре города, будет лакомым куском и для инвесторов, и для арендаторов», - говорит Вячеслав Рассказов.

Максимально близко к проспекту Карла Маркса в районе шоколадной фабрики в 2006-2008 гг. были реализованы ТОЦ «Автопорт» («Авиакор») и ТЦ «Марка» от сызранской ГК «Криста».

Наконец, на развязке улицы Авроры и пр. Карла Маркса в 2007 г. было начато строительство ТОЦ от «ИНДЭСТ-Development» и БЦ от ГП «Берег», а летом 2008 года и «Самарский деловой мир» не отказался от возможности приобрести недвижимые активы Дома печати.

 Иван Сальников, Стефания Невская nrn.ru