квартиры СамараУдивительную новость сообщил руководитель департамента имущества города Москвы (ДИГМ) Владимир Силкин. Формально - конфетка: «Инвесторы получат возможность выкупить права требования на долю города в своих проектах». По существу - нечто весьма расплывчатое. Во-первых, город и раньше продавал свою долю в проекте все тому же девелоперу, если не имел на эти площади особых видов. Во-вторых, поразил пример успешного сотрудничества города и инвестора, приведенный господином Силкиным.

Итак, новость целиком:
«Инвесторы смогут выкупить права требования на долю города в своих проектах, если на ней не планируется размещать городские структуры, заявил журналистам руководитель Департамента имущества Владимир Силкин.

По его словам, из-за имущественных споров между городом и девелоперами незакрытыми остаются сотни контрактов. Между тем, считает В.Силкин, в большинстве случаев проблему можно урегулировать, предложив инвесторам до подписания акта реализации инвестпроектов выкупить право требования на долю города по нежилым помещениям и площадям подземных автостоянок. «В этом заинтересованы не только сами инвесторы, которые не могут эффективно эксплуатировать построенные объекты, но и город», — считает В.Силкин.

В качестве примера в ДИГМ приводят распоряжение правительства Москвы от 19 марта 2008 года 464-РП в отношении административного здания, построенного на месте ветхого жилого дома по адресу: Пожарский пер., д. 15 (р-н «Золотой мили»). Хотя объект введен в эксплуатацию в 2006 году, имущественные права на него до сих пор не оформлены. В итоге было принято решение разрешить инвестору ООО «КИТТО» выкупить право требования на долю города (3,5% площади нежилых помещений и 15% площади подземного гаража-стоянки), перечислив в бюджет ее рыночную стоимость в сумме 24 508 007 руб. с учетом НДС. После того, как оплата будет произведена, стороны смогут оформить акт реализации инвестиционного проекта, по которому 100% общей площади офисного центра в Пожарском переулке перейдет в собственность инвестора.

«Подобная схема должна применяться в отношении всех незакрытых инвестконтрактов в случае, если на доле города не планируется размещать городские службы и какие-то социальные объекты», — уверен В.Силкин».

Возникают вопросы. Собственно, об ООО «КИТТО» известно немногое: адрес, по которому таких не знают, да телефон, который не отвечает. Еще есть распоряжение правительства Москвы от 15 декабря 2006 года, в котором говорится, что строительство административного здания с подземной автостоянкой по адресу: Пожарский пер., д. 15, стр. 1, осуществляемое ЗАО «Объединение «Ингеоком» (инвестором) и ООО «КИТТО» (соинвестором) в соответствии с инвестиционным контрактом от 19 января 2000 г. завершилось 30 апреля 2005 года, и объект был принят приемочной комиссией 30 мая 2005 года. Вот практически и все. Как говорится: «Художник единственной картины». Неважно. Правительство Москвы убеждает нас в том, что сотрудничает только с надежными, проверенными компаниями, и мы ему верим.

То, что доля города в объекте на «Золотой миле» составляла всего 3,5% площади нежилых помещений и 15% площади подземного гаража-стоянки, тоже можно объяснить. Хотя в ЦАО эта доля может доходить до 50%. Может быть, ветхий дом, стоявший на месте нынешнего объекта, оказался прочнее, чем ожидалось, и его снос потребовал огромных расходов со стороны инвестора с соинвестором. В конце концов, в случае ООО «КИТТО» речь идет о контракте 2000 года. Верно и то, что за истекшие девять лет со дня заключения контракта изменился порядок расчетов девелоперов с городом. До 2004 года застройщик рассчитывался «натурой» — площадями, затем — их денежным выражением «по рыночным ценам». Имеют ли изменения в городском законодательстве обратную силу? Участники рынка считают, что этот вопрос решается индивидуально.

Вне зависимости от нюансов взаимоотношений города и инвесторов (которые за девять лет могли сильно измениться), важно то, что уже четыре года готовый объект стоит без оформленных прав собственности. Формально это не административно-офисное здание, а «ничто, и имя ему — никак», значит, любые вопросы вокруг него можно решать лишь в духе «личного взаимопонимания» с чиновником. А мэр столицы время от времени грозится отнять объекты у "нерадивых застройщиков", которые не могут закрыть инвестконтракты в срок. Таких объектов, по словам Владимира Силкина, в городе сотни только по старым контрактам (очевидно, заключенным до 2004 года). Что стоит за соглашением ООО «КИТТО» и ДИГМ, провозглашенным чуть ли не новой политикой города по отношению к девелоперам?

«Деньги, — считает ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Теперь важны они. Что город будет делать с квартирами, офисами, парковками и т.д.? Продаст? Но их сейчас очень долго придется продавать. Гораздо проще пойти таким вот путем. Нужны живые деньги. И судя по этой инициативе, нужны они очень сильно».

«Что угодно, — допускает генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. — От «дожали строптивцев» до просчитанного решения аффилированной структуры заплатить городу за эти площади минимальную цену. Если история получит продолжение на других подобных объектах, это может означать, что, по расчетам заинтересованных лиц, офисный рынок достиг дна. Возможно, что и уверенности в этом нет, но сейчас просто удобный момент для подобных сделок. Цифра в «24 508 007 руб. с учетом НДС» звучит внушительно, но надо знать характеристики объекта, за что именно она платится».

«В Московской области некоторые дома и по 5-6 лет стоят «бесправные», — сравнивает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. — На фоне снижения цен на коммерческую, да и жилую недвижимость желание города больше не спорить за дешевеющие площади, а побыстрее получить живые деньги понятно. Тем более, даже если вдруг все конфликты мгновенно разрешаться, не факт, что городу быстро удастся найти арендаторов или покупателей на полученные от застройщика площади. Поэтому желание города естественно, но вот многих ли застройщиков оно заинтересует? Теперь уже им торопиться некуда...

«Не думаю, что в сложившихся условиях многие девелоперы готовы пойти на выкуп доли города по рыночным ценам, — продолжает тему директор департамента маркетинга компании «Усадьба» Светлана Земцова. — Тем более, в условиях снижения количества сделок на рынке, неясен механизм определения этой цены. В общем случае, независимому девелоперу сложно найти живые деньги вне зависимости от того, какая цена будет установлена за помещения».

«На самом деле, — напоминает управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев, — возможность выкупа права требования на долю города у застройщиков была всегда. Это касается как жилых, так и нежилых помещений. Поэтому я не вижу в этом заявлении ничего нового, если только речь не идет о безусловном праве выкупа. Дело в том, что город нередко отказывал девелоперу выкупать построенные им же помещения, и чаще всего это касалось как раз нежилых помещений, которые город потом просто сдавал в аренду. В результате, сегодня в Москве есть огромное количество объектов, где часть подземных стоянок не принадлежит обитателям этих объектов (например, жителям домов). Вот если бы речь шла о возможности безусловного выкупа, это было бы хорошо. Осталось бы урегулировать только вопрос ценообразования».

У города всегда были завышенные требования к рыночной оценке, считает эксперт. В одних случаях споры о цене продолжаются по нескольку лет, в других, город легко закрывает инвестконтракты по объектам, где девелоперы согласны с назначенной ценой или разделением объекта по метражу. По мнению О. Гаджиева, выкупать долю города необходимо по цене затрат: «Кстати, рыночная цена при выкупе доли города стала применяться в начале 2000-х, до этого отталкивались от себестоимости. И если власти, наконец, урегулируют этот вопрос, тогда это действительно будет полезное новшество для рынка. Ведь не секрет, что доля города автоматически закладывается в себестоимость квадратного метра и соответственно в конечную цену для покупателя. Поэтому снижение стоимости выкупа является одним из инструментов снижения цен на рынке».

«Подобные случаи, когда покупатели долгое время не могли оформить права собственности, из-за спорных вопросов между девелопером и городом были, и они не единичны, — констатирует заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов. — В данном случае, проблема решилась коммерческим путем, девелопер выкупил спорные площади. Часто если переговоры заходили в тупик, покупатели обращались в суд и их права собственности были признаны. Все условия строительства, в том числе и доля города, прописываются в инвестиционном контракте в самом начале развития проекта и если впоследствии возникают спорные вопросы, то они вполне могут решиться в суде».

КДО