Оценка недвижимости и до кризиса была делом сложным и деликатным. Оценка недвижимости и до кризиса была делом сложным и деликатным. А уж в условиях кризиса стала и вовсе не только трудна, но и опасна: в рамках действующего законодательства оценка практически невозможна, так как оценщику приходится балансировать между цифрами расчетов и буквой закона

Работа над ошибками

Об этой и других профессиональных проблемах говорили оценщики на «круглом столе» в рамках семинара «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости и бизнеса», состоявшегося в Международном институте рынка. Инициатором проведения семинара выступил межрегиональный консорциум «Поволжский центр развития», в состав которого входят ООО «Территориальное агентство оценки», ООО «Интер-Стандарт» и ООО «Мониторинг национального рынка недвижимости», совместно с региональными представительствами СРО НП «Национальная коллегия специалистов оценщиков» и СРО «Российское общество оценщиков» по Самарской области. Помимо «круглого стола» в рамках семинара прошел мастер-класс столичных экспертов - Алексея Каминского и Киры Калинкиной (ЗАО «Экспертный совет», г. Москва). «На примере заключений, подготовленных нашими сотрудниками в период работы в Росимуществе, рассматриваются ошибки, допущенные в отчетах об оценке, обсуждаются варианты их исправления, - поясняет генеральный директор ЗАО «Экспертный совет» Кира Калинкина. - Основное внимание уделяется ошибкам, которые существенно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки». Кроме того, московские эксперты особое внимание уделили таким аспектам работы оценщика, как общая экономическая грамотность и умение анализировать объект оценки в контексте рынка.

Кризис внес сумятицу

Однако наиболее живой интерес участников семинара вызвала дискуссия о влиянии кризиса на методику оценки недвижимости. «В условиях кризиса классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы», - задал тему дискуссии директор ООО «Интер-Стандарт» Сергей Кривозубов. По мнению его оппонента президента ЗАО «Экспертный совет» Алексея Каминского, главное, что привнес кризис в жизнь каждого из нас и в расчеты профессиональных оценщиков недвижимости, - это неопределенность. В условиях стабильно развивающегося рынка можно было проанализировать показатели предшествующего периода и на их основе спрогнозировать с достаточной точностью аналогичные цифры на год вперед. Теперь же, в условиях развивающегося кризиса, невозможно предсказать, как поведет себя завтра тот или иной показатель, лежащий в основе расчетов. «Хлеб оценщика – информация, - резюмирует Каминский. - Чем больше неопределенность, тем больше поле для аналитики». Оценщику теперь приходится чаще работать головой, чем калькулятором, чтобы дать ставшую труднодостижимой корректную оценку. «Я бы сказал, что в условиях кризиса необходима только корректная оценка, - уверен Сергей Кривозубов. - Оценщик в этих условиях становится еще более значимой фигурой при совершении любых сделок с имуществом - особенно государственным».

Какой метод работает?

Сергей Кривозубов считает, что классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях развивающегося кризиса малоэффективны. «Сравнительный подход в условиях кризиса неприменим, поскольку дает очень большую погрешность, - констатирует г-н Кривозубов. - Затратный применим с большими оговорками, поскольку само строительство в период кризиса обычно останавливается из-за отсутствия реальных инвесторов, готовых на значительные риски. И, наконец, метод капитализации в рамках доходного подхода, который давал приемлемый результат при стабильно развивающемся рынке, также неприменим. Остается единственный подход, который еще как-то может прогнозировать некое развитие событий, - это метод дисконтированных денежных потоков, на основании которого можно сделать прогнозы и, соответственно, получить более-менее достоверную величину стоимости объекта».

Самарские оценщики высказывались в том духе, что они, в принципе, готовы применять любой подход, но хотелось бы иметь единую методику, которой следовали бы и оценщики, и эксперты, анализирующие их отчеты.

Сойти с рельсов закона?

Основная же проблема, по единодушному мнению оценщиков, - как совместить изменившиеся реалии рынка и жесткие требования федеральных стандартов оценки (ФСО). «ФСО были написаны для оценки в условиях функционирующего развитого рынка, который остался в прошлом, а соблюдать их оценщик обязан сейчас», - объясняет член правления Самарского регионального отделения общественной организации «Российское общество оценщиков», директор АНО «Институт экономики недвижимости» Мария Рябова.

На высшем уровне осознают необходимость коррекции закона в новых экономических условиях. Так, две недели назад депутатам Госдумы был предложен на рассмотрение законопроект о внесении изменений и дополнений в Закон «Об оценочной деятельности в РФ» - правда, пока только в части государственной кадастровой оценки. По словам президента Российской коллегии оценщиков Александра Галушки, участвовавшего в разработке законопроекта, он предусматривает комплекс поправок, которые «вызваны жизненной необходимостью». Предполагается ввести досудебный порядок регулирования споров и дифференциацию налогового обложения: у кого дорогое имущество, тот будет платить больше, а у кого оно дешевое - меньше. В законопроекте также дано определение кадастровой стоимости, под которой понимается рыночная стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

«Как оценщик я согласна с расширением круга задач оценочной деятельности, - комментирует эту инициативу Мария Рябова. - Вопрос в другом - насколько уместно сейчас, в условиях кризиса, увеличивать налоговую нагрузку на граждан. Но это вопрос не оценки, а политики».

МНЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Юлия Клюйкова, оценщик консалтинговой компании «Ценные бумаги»:

- Оценщик в ситуации кризиса вооружен исключительно лишь виртуальными моделями определения рыночной стоимости. А они все больше и больше отрываются от действительного состояния дел на рынке, так как могут существовать только тогда, когда есть нечто реальное, от чего можно оттолкнуться. Нет главного мерила проверки правильности оценки – реальной цены на реальные товары на конкурентном товарном рынке. В основе отсутствия реальной цены лежит психологический фактор - недоверие участников рынка не только друг к другу, но и к самим себе. Сегодня каждый участник рынка спрашивает себя: «Не прогадал ли я с ценой?», но вопрос остается без ответа, и недоверие только возрастает. А нет доверия - нет и условий для формирования рыночной цены.

Сергей Кривозубов, директор ООО «Интер-Стандарт»:

- Основная проблема провинциального оценщика - удаленность от центров научной мысли, центров дискуссий. Все основные мероприятия проводятся в столицах либо за рубежом. Учитывая небольшие бюджеты провинциальных оценочных компаний, посещать большинство мероприятий у них нет возможности. В данном семинаре мы постарались совместить все: полезность подаваемого материала, актуальность озвученных проблем и достаточно демократичную стоимость самого мероприятия. Приглашенные нами лекторы работали больше за идею и делились своими знаниями бескорыстно.

Как организаторы этого мероприятия и люди, болеющие душой за профессию, мы понимаем, что обмен информацией жизненно необходим оценочному сообществу. То, что работать сейчас приходится в условиях глобального кризиса, только увеличивает ответственность оценщика за принимаемые им решения и за те выводы, которые он делает. Мы понимали, что получить ответы на все вопросы не удастся, - на это никто и не надеялся. Хотелось озвучить проблемы, выслушать мнение различных участников рынка оценочных услуг и провести дискуссию. На мой взгляд, дискуссия удалась.

Мария Рябова, директор АНО «Институт экономики недвижимости»:

- Ценовую политику на рынке формируют продавцы и покупатели. Оценщик может их только консультировать, информировать, то есть влиять косвенно. «Угадывание» рыночной цены может очень дорого обойтись оценщику, законом предусмотрена материальная ответственность за некачественную работу. Оценщик должен понять и грамотно обосновать стоимость объекта с учетом скидок на торг, растущих рисков и других особенностей кризисного времени.

Сегодня две главные проблемы. Первая - понять стоимость объекта в изменившихся условиях рынка. Вторая - составить отчет об оценке в соответствии с федеральными стандартами оценки. Разрешению первой проблемы семинар способствовал - было много полезных дискуссий. Со второй проблемой все намного сложнее. ФСО были написаны для оценки в условиях функционирующего развитого рынка, который остался в прошлом, а соблюдать их оценщик обязан сейчас.

Алексей Каминский, президент ЗАО «Экспертный совет»:

- В России в настоящее время отсутствуют четкие требования к процедуре экспертизы отчетов об оценке, понятные как оценщикам, так и проверяющим. В то же время экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков, множество государственных и коммерческих организаций проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят свое решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с проверяющими отчетов об оценке показывает, что далеко не все понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не только формальный, но и ошибочный характер. Оценщики, получив такое заключение-рекламацию, не знают, что делать и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов.

Светлана Янюшкина nrn.ru