Дача на море или выгодная инвестиция?

Прошедшая 11-12 марта в Самаре выставка по зарубежной недвижимости Samara International InvestSHOW дала возможность самарскому потребителю сравнить цены на жилье в городе и на жилье на курортах Болгарии, Турции, Кипра, Испании, Греции и в других европейских странах. Конечно, далеко не все интересующиеся заграничной недвижимостью сразу кинутся приобретать приглянувшиеся апартаменты или виллы – все-таки покупка финансово емкая и ответственная. Но задуматься об этом могли многие, настолько привлекательны некоторые предложения и с точки зрения качественных характеристик объектов, и с точки зрения инвестирования средств

Болгария рулит

Болгарскую недвижимость сейчас предлагают все, ну или почти все, настолько популярно сегодня данное направление среди россиян. Болгария бьет все рекорды по количеству представленных российскому потребителю предложений. И стоит заметить, что интерес болгарских застройщиков и риэлторских компаний к россиянам взаимный. Число наших сограждан, которые стали владельцами недвижимости в Болгарии, за последние годы выросло колоссально. Как сообщил Александр Иванов, менеджер по продажам компании «Сапфир Груп» (Болгария), около 50% покупателей в жилых комплексах, которые реализует их компания, составляют российские граждане.

О причинах такого интереса к болгарскому рынку недвижимости уже много сказано. Поэтому остановимся на том, что привезли самарскому потребителю участники Samara International InvestSHOW. Болгарские застройщики, риэлторы и их российские представители предлагали разные типы жилой недвижимости (апартаменты, квартиры, таунхаусы и виллы) на морских и горнолыжных курортах Болгарии и в Софии. Диапазон цен достаточно большой. Самые демократичные предложения начинаются от 600-700 евро за кв. м. Как правило, это еще не введенные в эксплуатацию комплексы (но на завершающей стадии строительства), не на 1-й линии моря. В диапазоне от 1000 до 1500 евро за кв. м предлагаются уже более привлекательные объекты: инфраструктура комплексов, как правило, более развитая, качество отделки выше и месторасположение более хорошее. В ценовом диапазоне от 1500 до 2500 евро можно найти предложения в готовых жилых комплексах на 1-й линии моря со всей необходимой инфраструктурой. Причем жилье сдается с чистовой отделкой.

Жилье на горнолыжных курортах Болгарии (Банско, Пампорово и др.) в среднем варьируется в цене от 1200 до 2500 евро за кв. м. В Софии все зависит от удаленности от центра города и качества объекта. В столице стоимость жилья может доходить до 5000 евро за кв. м, но можно найти и очень демократичные варианты – по цене 600-800 евро за кв. м.

Турецкий бум

Турецкие застройщики тоже проявляют в последнее время все большую активность. На прошедшей на прошлой неделе выставке были представлены стенды сразу нескольких турецких компаний и их российских представителей. Вслед за российскими туристами турецкие побережья осваивают российские покупатели недвижимости.

На выбор посетителям Samara International InvestSHOW предлагались апартаменты, таунхаусы и виллы в курортных жилых комплексах, в основном в Кемере, Белеке и Алании. Минимальная ценовая планка – 800-900 евро за кв. м. Чтобы стать владельцем жилья на Средиземноморском побережье, достаточно располагать 75 тыс. евро. Причем это будет квартира в одном из новых жилых комплексов с развитой инфраструктурой и недалеко от береговой линии. Стандартно в инфраструктуру комплекса входят теннисный корт, бассейн, фитнес-центр, парковка, сауна, дома оборудованы лифтами, осуществляется круглосуточная охрана. Виллу в Турции на завершающей стадии строительства можно приобрести по цене от 180-200 тыс. евро.

Помимо Болгарии и Турции на выставке были представлены предложения по недвижимости Кипра, Испании, Греции, Италии и некоторых других европейских направлений. Конечно, по цене они болгарскому и турецкому рынкам не конкуренты, но вот по качеству и параметрам объектов, своему месторасположению и условиям приобретения могли заинтересовать многих посетителей. Стоимость ликвидных, качественных объектов в этих странах начинается в среднем от 2000 евро за кв. м, хотя можно найти и более дешевые предложения.

Беспроигрышная покупка

Помимо знакомства с предложениями рынков недвижимости других стран у посетителей выставки Samara International InvestSHOW, что немаловажно, была возможность получить консультацию по любым вопросам, касающимся инвестирования средств в зарубежную недвижимость. Как заметил Константин Сенаторов, менеджер проектов отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, даже когда недвижимость за границей приобретается в целях личного ее использования, важно учитывать ряд инвестиционных аспектов: «Жизнь долгая, и желания и намерения человека могут измениться или может появиться необходимость продать объект. То есть вам надо быстро обратить этот актив в деньги, а это не всегда получается. На рынке существует такая проблема (о которой часто умалчивается), как виртуальный рост. Она заключается в том, что цены на недвижимость могут расти только на бумаге. А в реальности оказывается невозможным реализовать объект по предполагаемой стоимости. В результате приходится либо очень долго продавать и в итоге все равно соглашаться на меньшую доходность сделки, либо заключать сделку сразу по цене, практически не отличающейся от цены покупки, которая была совершена несколько лет назад». Поэтому при покупке недвижимости за рубежом надо всегда комплексно подходить к этому вопросу и учитывать ряд параметров.

Главные факторы, которые должен учитывать инвестор, - это ликвидность конкретного объекта, прогнозируемый рост рынка, возможность сдачи недвижимости в аренду (наличие потребителя для сдаваемой недвижимости и необходимой инфраструктуры) и доступность ипотеки. «Использование не своих денег – одна из главных составляющих успешной стратегии инвестирования в недвижимость, - объясняет Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Зачем брать на себя 100% рисков, когда можно риски распределить: 30% рисков (размер первоначального взноса при ипотечном кредитовании) вы берете на себя, а банк возьмет все остальные. Использование кредитования в инвестициях не только перекладывает часть рисков на кредитора, но и приносит более высокую доходность на инвестируемые средства при условии, что недвижимость сама покрывает все расходы по кредиту».

При условии роста рынка недвижимости на 5-10% в год и грамотной инвестиционной стратегии, утверждают специалисты компании IntermarkSavills, можно получить прибыль до 40% годовых. Такая стратегия предполагает инвестирование на стадии строительства и использование ипотечного кредитования. Необходимая для инвестирования сумма – 30% от стоимости объекта. Покрытие расходов по кредиту осуществляется с помощью схемы «гарантированная рента» (сдача в аренду недвижимости управляющей компанией и получение фиксированной прибыли). При перепродаже объекта через 4-5 лет после начала строительства можно получать доходность на инвестируемые средства в 20-40% годовых.

Юлия Андреева nrn.ru