Национальный проект "Доступное жилье" по понятным причинам все реже становится темой новостей. Национальный проект "Доступное жилье" по понятным причинам все реже становится темой новостей. Но не перестает быть предметом профессиональных размышлений и народных чаяний. В том числе и в самом "недоступном" городе страны - Москве. Падающий рубль утянул вниз доходы москвичей, но рублевые цены на недвижимость все еще держатся. Существенно дешевеет московское жилье только в долларах. Но провал между ценой предложения и условиями ипотеки с одной стороны и возможностями массового покупателя - с другой настолько велик, что преодолеть его можно лишь с помощью государства.

Управление стратегического анализа консалтинговой компании Panorama Estate, произведя серию расчетов, пришло к выводу: доходы потенциальных покупателей недвижимости в столице что до кризиса, что сейчас не дают им шансов обзавестись доступным жильем.

По информации "Известий", число построенных и непроданных квадратных метров превысило 4 млн. Это свыше 40 тысяч квартир - впечатляющее затоваривание. При этом с осени московская недвижимость подешевела на 30% в долларах, и теперь квадратный метр стоит около 4,5 тысячи. В последнее время наблюдатели отмечают снижение темпов падения цены до 1% в неделю - это может означать, что продавцы почти достигли своего дна. Однако оживления спроса все равно нет. Покупатели, полгода назад грезившие падением цен, утратили интерес к московской недвижимости, особенно к новостройкам. Ведь и их доходы упали, не исключено, что на те же 30%.

По подсчетам Panorama Estate, "индекс недоступности" жилья в Москве составляет от 30 до 70%. Расчет сделан для семьи из двух человек, где каждый получает среднюю по Москве зарплату. Для семьи, планирующей купить в ипотеку квартиру площадью 50 кв. метров. По статистике именно такая площадь преобладает среди ипотечных квартир, именно такая доля семейного дохода (50%) приемлема для большинства заемщиков в качестве ежемесячной выплаты по кредиту.

Выяснилось, что для рублевой ипотеки в 2007-2008 годах такому москвичу не хватало примерно 30 тысяч рублей ежемесячного дохода. В начале 2009 года разрыв вырос до 60 тысяч. Дело в том, что с такой пропорцией среднестатистический работающий москвич в состоянии обслуживать всего лишь 3-процентную ставку кредита, а не, скажем, 18%, как предлагают банки. То есть чтобы купить в ипотеку небольшую квартиру при нынешних ценах на недвижимость, он должен зарабатывать в месяц не 22 тысячи, а на 60 больше - 80-90 тысяч при условии сохранения того же уровня покупательной способности рубля.

Другой путь - "уронить" среднюю стоимость жилья еще процентов на 40. Но этот фактор чисто рыночный и регулированию не поддается. На динамику доходов населения и курса национальной валюты влиять можно, но это воздействие комплексное, хлопотное, а усилия успеха не гарантируют.

Зато государству подвластны другие механизмы - например, субсидирование кредитной ставки. То есть та самая условная московская семья, купившая в ипотеку квартиру, выплачивала бы банку ежемесячно 3% ставки (напомним, это вся зарплата одного из двух работающих членов семьи), а остальное до существующей банковской ставки доплачивало бы государство.

Нечто подобное московские власти делают - субсидируя из казны 5-7% процентной ставки, к примеру, молодым семьям. Но круг попавших в эту программу семей крайне узок - всего несколько сотен. А как же остальные?

- По нашим данным, возможность существенного субсидирования кредитной ставки по ипотеке государство вообще не рассматривает, - замечает Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate. - И вряд ли будет. Дело в другом - любое субсидирование снизит реальную процентную ставку для заемщика. Соответственно, чем больший объем процентных выплат будет субсидироваться бюджетом (пусть не до 3%, а хотя бы до 7-8%), тем более широкие слои населения смогут воспользоваться ипотекой, и это сделает жилье более доступным.

Однако ситуация складывается таким образом, что скоро обычные москвичи не потянут и 3%.

- Проблема в том, что долгосрочными проектами сейчас очень мало кто занимается, - говорит Гаджиев. - Провал в объемах жилищного строительства уже сформирован на 1,5-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут титанические усилия, чтобы восстановить отрасль. Ведь строительный процесс - непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно (а они уже не стартовали), то говорить о том, что отрасль в срочном порядке нарастит мощности, нельзя, это просто нереально. И через два года можно ждать и нового взрывного роста цен, потому что к этому периоду будет сформирован достаточно сильный провал в объемах предложения.

Что означает для Москвы взрывной рост цен на недвижимость - хорошо известно из недавнего прошлого. Все вернется на круги своя: на новостройки накинутся инвесторы, снова надуется "мыльный пузырь", а московское жилье, так и не став просто жильем, опять превратится в "инвестиционный инструмент".

 

Финансовые известия