В марте преодолен психологический рубеж средней стоимости «квадрата» в Москве в 4 тыс. долларов, и рынок жилья продолжил свое падение.В марте преодолен психологический рубеж средней стоимости «квадрата» в Москве в 4 тыс. долларов, и рынок жилья продолжил свое падение. Оно может составить до 40% к лету. Сейчас метр стоит 3995 долларов. Что и как прогнозируют аналитики рынка.

Аналитики рынка недвижимости Credit Suisse считают, главный тренд этого года – это снижение рублевых цен, которое на данный момент уже составило 20-30%. В исследовании российской недвижимости говорится, что «дальше будет только хуже, а самые тяжелые времена для рынка недвижимости – это апрель и май». К концу года уровень цен на жилье придет к показателям 2003 года, тогда как сейчас рынок уже достиг ценовой планки 2005.

Швейцарские аналитики рынка недвижимости уверены, что последние экономические события в мире и в России, в частности, четко дали понять, что цены на жилье в значительной степени привязаны к цене нефти. «Чтобы цены на жилье получили сигнал на восстановление, нефть должна стоить около 70 долларов за баррель», - говорят в Credit Suisse. - При существующем уровне цен на «черное золото» и в условиях сегодняшней рецессии, можно говорить только о новом падении рынка жилья на 25% - 40%».

Авторитетные эксперты по рынкам недвижимости отмечают, что для оживления нынешней близкой к коллапсу ситуации «необходимо активное действие со стороны минимум 10% общего количества владельцев жилья или его покупателей». Пока такой тенденции рынок не фиксирует.

«В России одна четвертая всего жилого фонда – ветхое жилье, не имеющее необходимых инженерных коммуникаций, вплоть до электричества и газоснабжении. Всем этим людям, так или иначе, нужно будет улучшать жилищные условия за свой счет или на средства государства», - утверждают аналитики Credit Suisse. «Тормозом развития рынка», по их словам, является существующий огромный объем инвестиционного жилья. По их данным, в столице таковым считается до 30% всех квартир.

Третий момент, мешающий развитию рынка – это гигантский разрыв между средним годовым доходом на душу населения и стоимостью квадратного метра жилья. В Бразилии этот коэффициент составляет 1,5%, а в Москве – 8,5, говорят эксперты. Такой «вилки» нет ни в одной мировой столице.

Аналитики компании Colliers International провели свой анализ рынка и его зависимости от цен на нефть, исследовав данные с 1998 по 2009 годы. Их вывод - цена на нефть не является единственным фактором, влияющим на цену недвижимости, особенно во время кризиса.

По наблюдениям аналитиков Colliers, в среднем за этот период корреляция цен нефти марки Brent и вторичного жилья оказалась достаточно высокой. А во время кризиса 1998 и 2008 года совпадение было значительно меньшим.

Потому аналитики предлагают учесть два дополнительных фактора, чтобы итоговая модель точно описывала поведение цен на недвижимость и во времена кризисов. Такими факторами оказались: величина средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег) и индекс регионального центра по ценообразованию (РЦЦС), отражающий себестоимость строительства.

Партнер компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов вывел собственную формулу зависимости цен на недвижимость. Заключается она в том, что необходимо рассчитывать не возможную цену, а доступность. Сегодня в России в жилье нуждается практически каждый, а купить жилье могут не более 20% населения. Поэтому именно финансовые возможности этих 20% и определяют цену.

«Если у нас государственный бюджет пересматривается в зависимости от мировой конъюнктуры цен на нефть, нелепо отрицать эту зависимость и на рынке недвижимости, и тут даже никакие научные расчеты приводить не нужно, - говорит эксперт. – Но надо иметь ввиду, что на рынке недвижимости есть две категории участников - спекулянты и те, кто в жилье нуждается. Для спекулянтов роль стоимости барреля имеет большее значение, нежели для тех, кто покупает его для себя. Но они не спешат продавать, даже если нефть падает.

Некоторые рассуждают, что если цена нефти снижается, значит остается мало надежных активов, уменьшается доверие к ценным бумагам и другим инструментам. А недвижимость им видится как раз той «тихой гаванью», в которой можно переждать колебания нефтяных цен».

В случае повышения, и даже резкого повышения, стоимости барреля нефти, цена квартир не пойдет вверх по той же траектории. «Все зависит от того, какое количество денег находится в руках у населения, - говорит Денис Соколов. - И оттого, насколько население готово потратить их на покупку жилья».


Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев согласен, что необходимо рассчитывать цены на недвижимость в зависимости от доходов населения. Помимо доходов влияние могут оказывать и ипотечные программы, как фактор насыщения рынка деньгами. «Себестоимость строительства давно перестала быть в России определяющим фактором при расчете цены недвижимости, - заявляет эксперт. - Все зависит от доходов населения. Измеряться они могут в золоте, в колбасе, в ведрах картошки, бриллиантах или в той же нефти - не важно. Самое главное, чтобы на эти доходы покупатель имел возможность приобретать недвижимость, и зависимость у этих факторов прямая. Растут доходы, значит, растут цены на квадратные метры».

Что касается прогнозов и еще большего падения стоимости жилья, то различия в оценках огромны. Так, например, министр финансов РФ Алексей Кудрин считает, что цены на жилье в России не вернутся к докризисному уровню еще пять-десять лет.

Аналитики столичного рынка недвижимости назвали прогноз чиновника «самым пессимистичным из всех возможных» и «маловероятным». «Его прогноз совпадает с так называемым «кризисным» сценарием. Однако, по нашей оценке, сегодня он является самым маловероятным», - говорит гендиректор аналитического центра «Миэль» Владислав Луцков. По его мнению, даже по этому сценарию цены могут выйти на пиковый уровень октября 2008 года через четыре-пять лет.

В Российской гильдии риэлторов считают, что восстановление цен на жилье в целом в России и, в частности, в Москве до докризисного уровня будет напрямую зависеть от состояния экономики страны, отмечая, что 10 лет - это «слишком». Упасть цены могут к лету на 10-20%. По оптимистическому прогнозу, стоимость квартир в столице вернется на докризисный уровень через два, максимум три года.

«Все зависит от общей ситуации в мире и России, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Кирилл Погоржельский. - Мир велик и многообразен, и в нем слишком много денег. Падение возможно еще в ближайшие 2-4 месяца со скоростью 2-3% в месяц. Восстановление возможно уже через год-полтора, что для рынка недвижимости означает подъем через два, максимум, три года. К тому же, кризис надолго отбил желание вкладывать деньги в акции и другие «бумаги», а недвижимость была и будет самым надежным объектом инвестиций. А кризис только добавит ему «очков».

realty.vz.ru