Квартиры Самара

Сделки по продаже недвижимости с последующей ее арендой (так называемые сделки sale & leaseback), до сих пор малораспространенные на российском рынке, в условиях финансового кризиса становятся интересными. Предположительно такие сделки могут получить популярность среди ретейлеров, остро нуждающихся в «живых» деньгах. Продажа объектов без закрытия торговых точек теоретически может позволить сохранить географию присутствия сети и привлечь необходимые средства без потерь в объемах товарооборота

И вашим, и нашим

Суть сделок sale & leaseback такова: компания, владеющая неким объектом недвижимости или площадью в здании, продает эту собственность и заключает с покупателем (новым владельцем объекта) договор аренды на длительный срок. Основная цель таких операций – высвободить необходимый капитал. При этом схема sale & leaseback (SLB) позволяет продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа), рассказывает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей.

В числе самых известных российских сделок по схеме SLB можно назвать продажу компанией Ericsson своего московского офиса площадью 8800 кв. м «Пермской финансово-производственной группе» и продажу компанией Samsung помещения площадью 11790 кв. м в Capital Partners. В 2005 году пивоваренная компания «Тинькофф» продала помещение своего московского ресторана ПИФу «Коммерческая недвижимость», принадлежащему УК «Тройка Диалог». Происходят такого рода сделки также в гостиничном сегменте (в 2006 году компания Heliopark Group продала британскому инвестиционному фонду London & Regional Properties отель в подмосковных Вербилках за $20 млн) и складском (FM Logistic продала складской комплекс в Химках площадью 80 тыс. кв. м за $60 млн фонду AIG European Real Estate).

Что было, то прошло?

Но в целом сделки sale & leaseback на российском рынке до сих пор не получили широкого распространения и заключаются достаточно редко. Как поясняет Анастасия Александрова, заместитель директора отдела консалтинга для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle, причинами непопулярности этих сделок и основными препятствиями для их совершения являются недостаточная развитость правовой среды, низкая прозрачность российского рынка недвижимости, а также экономические факторы последнего десятилетия. В частности, сказывалось отсутствие серьезных экономических стимулов у российских компаний, владеющих недвижимостью, к продаже своих зданий с одновременной арендой в ситуации, когда стоимость этих зданий неуклонно возрастала и продавцам можно было рассчитывать на получение еще большей выгоды в дальнейшем.

Данное обстоятельство объяснялось также избытком ликвидности и, соответственно, вполне достаточным количеством других инструментов привлечения средств: банковские кредиты под относительно невысокие проценты, облигационные займы и т.д., добавляет Максим Клягин. В сегодняшних условиях, когда банковское финансирование становится все более дорогим и малодоступным и острый дефицит «живых» денег становится главной проблемой многих компаний из разных отраслей экономики, сделки sale & leaseback становятся весьма актуальными.

Сбросить балласт – получить деньги

Как замечает Константин Лысенко, директор отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis, наиболее интересны сделки sale & leaseback публичным компаниям, которым необходимо очистить баланс от непрофильных активов в недвижимости и получить налоговые преимущества схемы sale & leaseback.

Особый интерес такого рода операции, комментирует Анастасия Александрова, представляют для компаний телекоммуникационного сектора и прочих сфер, где важным фактором является размещение сложного, дорогостоящего, стационарного оборудования на занимаемых площадях: «При переезде таких компаний в новое здание возникают определенные риски, поэтому можно утверждать, что подобная схема отлично подходит компаниям, не характеризующимся мобильностью, для которых недвижимость не является профильным бизнесом. Ярким примером в данном случае является компания «Бритиш Телеком», осуществившая крупнейшую в Европе сделку продажи с одновременной арендой на 30 лет. Сделка была совершена в начале 2000-х годов, а ее объем составил порядка 5,4 млн кв. м офисных площадей. Подобная продажа решает одновременно две задачи, а именно - позволяет улучшить финансовый баланс компании и вложить высвобожденные средства в развитие основного бизнеса, избежав при этом необходимости переезда и переустановки оборудования».

Также сделки по схеме sale & leaseback интересны крупным торговым сетям, продолжает г-н Лысенко, которым необходимо высвободить капитал для финансирования своей деятельности. Стоит заметить, что розничные сети уже давно используют схему sale & leaseback для решения финансовых проблем. Так летом прошлого года была вынуждена поступить парфюмерно-косметическая сеть «Арбат Престиж», которая продала по договору обратного выкупа банку «Уралсиб» три магазина в Москве. Сеть магазинов «Копейка» также не так давно заключила договор продажи с возможностью последующего выкупа около двух десятков своих магазинов с тем же банком. Кроме того, по схеме sale & leaseback были проданы объекты «Аптечной сети «36,6», а также 2 гипермаркета Real в Москве.

В этом году, полагают некоторые эксперты, мы увидим еще большее количество сделок SLB в ретейле. «Мы не исключаем, что в текущих условиях усугубления кризиса ликвидности данный инструмент может стать более популярным среди ретейлеров, так как многие из них сейчас столкнулись с проблемой острого дефицита как собственных, так и заемных средств, - комментирует Максим Клягин. - Продажа объектов без закрытия торговых точек теоретически может позволить сохранить географию присутствия сети и привлечь необходимые средства без потерь в объемах товарооборота».

Конечно, сегодня, в условиях крайней нестабильности, замечает Анастасия Александрова, не лучший момент для продажи зданий с одновременной арендой. Ведь для успешной реализации этой схемы необходимы стабилизация рыночных отношений, возможность делать реалистичные прогнозы в отношении арендных ставок и ставок капитализации. Кроме того, проблемы с финансами испытывают сейчас все, а потому число потенциальных покупателей недвижимости сократилось.

Но если учесть тот факт, что рано или поздно рынок в России стабилизируется с новым уровнем арендных ставок, а многие компании по-прежнему владеют большим портфелем недвижимости, то у сделок sale & leaseback большое будущее.

Преимущества сделок по схеме sale & leaseback

Для продавца:

  • выручка дополнительных средств после продажи здания с целью вложения их в основную деятельность компании;
  • передача всех имущественных рисков, связанных с владением зданием, новому собственнику;
  • налоговые выгоды, связанные со списанием арендной платы на затраты компании;
  • компания остается в здании (в качестве арендатора), которое полностью соответствует всем ее техническим характеристикам;
  • выгодные арендные условия по сравнению с другими аналогичными объектами на рынке - улучшение показателей баланса за счет поступления средств после продажи объекта по цене выше его балансовой стоимости.

Для покупателя:

  • покупатель получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей;
  • прогнозируемость рентного бизнеса на много лет вперед.

 

 


КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Максим КЛЯГИН, аналитик УК «Финам Менеджмент»:

- Схема sale & leaseback довольно долго не находила применения на практике в России. Первые подобные сделки появились только около 6-7 лет назад, и первое время они оставались единичными. Сегодня, в условиях сложностей с финансированием, операции купли-продажи недвижимости по схеме sale & leaseback являются весьма актуальным инструментом привлечения средств. Тем более что они позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Особенно востребован будет sale & leaseback, на наш взгляд, в сфере торговой недвижимости (среди ретейлеров).

Анастасия АЛЕКСАНДРОВА, заместитель директора отдела консалтинга для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle:

- Среди компаний, потенциально заинтересованных в продаже с одновременной арендой, можно выделить тех владельцев офисных, складских или торговых помещений, для которых недвижимость не является профильным бизнесом. Подобные корпоративные владельцы недвижимости выигрывают от перехода к аренде помещений, высвобождая средства для развития основного бизнеса, а также получая выгодные по рыночным меркам условия размещения и возможность прогнозировать расходы на аренду на длительную перспективу. Не стоит забывать и о том, что сейчас на российском рынке имеются проблемы с инвесторами и дефицит финансовых ресурсов становится все острее. Очевидно, что если в период стремительного роста рынка коммерческой недвижимости заинтересованности в сделках типа sale & leaseback почти не возникало, то в связи с изменениями на рынке, происходящими из-за финансового кризиса, интерес к подобным сделкам как к источнику дополнительных ресурсов со стороны корпоративных владельцев растет.

Константин ЛЫСЕНКО, директор отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis:

- Мы наверняка увидим ряд значительных по объемам сделок по схеме sale & leaseback в условиях сегодняшнего финансового кризиса. Хотя массовый характер они вряд ли приобретут. Необходимо понимать, что инвесторы и инвестиционные фонды, приобретающие объект в рамках сделки sale & leaseback, точно так же должны получить банковское финансирование для совершения операции в условиях, когда банки очень неохотно идут на увеличение лимитов кредитования недвижимости и предлагают финансирование по высоким процентным ставкам.

Юлия АНДРЕЕВА nrn.ru