Ипотека дешевеет или дорожает?

Рынок ипотечного кредитования продолжает корректироваться: одни игроки уходят с рынка, другие возвращаются. Есть банки, которые не прекращали кредитовать население и в кризисный период. Некоторые из них нацелены не только на бесперебойную выдачу кредитов в текущем году, но и на снижение процентных ставок. Есть и еще один положительный факт: рост ставок по ипотеке остановился. Однако, по мнению экспертов, ожидать их снижения в дальнейшем не стоит

Банковское сообщество разделилось сегодня на два лагеря: одни игроки сворачивают ипотечные программы, другие не перестают кредитовать и по-прежнему, хотя уже не в тех объемах, заинтересованы в наращивании кредитного портфеля.

Рынок ипотечного кредитования продолжает корректироваться: в феврале этого года три крупных российских банка возобновили программы ипотечного кредитования. Еще два игрока, наоборот, временно покинули этот рынок. Останавливать выдачу ипотечных кредитов банкам приходится в основном по двум причинам. Во-первых, они не готовы принять тот уровень рисков, который сегодня связан с ипотекой. Во-вторых, что более существенно, из-за отсутствия «длинных» ресурсов: срок, на который привлекаются средства, несоразмерен со сроками кредитов.

Некоторые банки не заявили о сворачивании программ по ипотеке и продолжают принимать от клиентов документы. Однако в действительности из-за резкого ужесточения условий кредитования абсолютное большинство их клиентов получают отказы.

По оценке Елены Битяй, главы ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре, число активных участников рынка ипотеки существенно снизилось - выдают ипотеку не более 12-15 игроков. В перспективе его будут формировать несколько банков с государственным капиталом, ряд крупных российских банков и «дочки» иностранных банков, а также банки - агенты АИЖК.

Естественно, те, кто продолжает выдачу ипотечных кредитов, ухудшили условия кредитования. Осенью прошлого года большинство банков пересмотрели свои ставки в сторону повышения. Также они выбрали более жесткую методику оценки платежеспособности клиентов. Для кредитора теперь особенно важно, сможет ли заемщик выплачивать кредит в будущем, он тщательно оценивает его доходы и работодателя: насколько стабильно работает предприятие, в какой отрасли экономики и т.д. Изменились и условия по первоначальному взносу. «Если раньше существовали программы с минимальным первоначальным взносом 10%, были даже программы без первоначального взноса, то сейчас таких продуктов, разумеется, нет. Практически во всех банках это как минимум 30%. Сегодняшние предложения кредиторов отражают риски, которые они могут понести», - констатирует Денис Хадеев, вице-президент Первого объединенного банка.

Но, несмотря на все произведенные ужесточения, отдельные игроки банковского сектора идут ва-банк и уменьшают ставки по ипотеке. В феврале текущего года от них начали поступать предложения и акции по снижению процентных ставок или комиссий по ипотечным продуктам. В частности, банк «ДельтаКредит» проводит акцию, в рамках которой процентные ставки по самым востребованным программам банка и комиссия за выдачу кредита снижены. Минимально возможное значение ставки по ипотечному кредиту в рублях в «ДельтаКредит» составляет 14,5%, в долларах – 11%. Также программы по снижению ипотечных ставок действуют в Первобанке и Альфа-Банке.

«Цель нашей акции – предоставить клиентам банка возможность купить квартиру в кредит на выгодных условиях, что очень актуально, так как цены на недвижимость сегодня скорректировались, - комментирует Марина Мичкина, региональный директор DeltaCredit в Самаре. - Пока снижение процентов по ипотеке происходит в рамках текущей акции. И недавно было принято решение продлить срок ее действия».

Снижение ставок в столь непростое для банковского сектора и российской экономики время – результат продуманной финансовой стратегии банков, нацеленных на обеспечение бесперебойной выдачи кредитов в текущем году. Подобные предложения – выгодный вариант для тех покупателей жилья, которые ждали коррекции его стоимости, чтобы решить свой жилищный вопрос. Сейчас это время пришло.

Кроме того, снижать ставки сегодня могут и те участники банковского рынка, которые в свое время установили заградительные ставки. Вполне возможно, сегодня они пришли к выводу, что в период массового роста ставок установили завышенные проценты по ипотеке, выше уровня рынка, и сейчас просто проводят коррекцию, предполагает Елена Битяй.

В целом эксперты прогнозируют, что в марте этого года рост ставок замедлится или полностью остановится. Это подтверждают данные аналитического исследования АИЖК, согласно которым за период с 25 февраля по 4 марта фиксированные ставки в долларах США и рублях РФ остались без изменений. Таким образом, средняя фиксированная ставка предложения в рублях уже вторую неделю остается на уровне 18,79%.

Однако вряд ли снижение ставок отдельными банками – первый шаг к возвращению доступной ипотеки. Пока это только акции, ограниченные во времени. В противовес им есть банки, которые продолжают увеличивать значения ставок по ипотеке.

Предпосылок к тому, что ставки по ипотеке действительно будут снижаться, к сожалению, нет. «Вероятность снижения ставок в ближайшие два года минимальна, практически отсутствует, так как стоимость денег на рынке очень высока, «длинных» денег по-прежнему нет. Даже если во втором полугодии 2009 года мы увидим существенные улучшения на финансовом рынке, по сниженным ставкам банки смогут начать кредитование в лучшем случае через год», – считает Денис Хадеев. Причем если в сторону повышения ставки реагируют быстро, то для понижения потребуется гораздо больший временной отрезок.

Стоит учесть и тот факт, что сейчас довольно высокие ставки по вкладам - 15-16-17%. И пока на рынке такие проценты по депозитам, о снижении ипотечных ставок речь не идет. Выше ставка по вкладу – выше ставки по ипотеке. Конечно, ипотека напрямую не зависит от депозитов, но определенная зависимость процентных ставок есть. Пока банк предлагает одни продукты по более высоким процентам, он не может осуществлять другие активные операции, в том числе и кредитование, по более низким процентам. Стоимость привлекаемых денег априори не может быть меньше заемных. Но это вовсе не означает, что банки кредитуют ипотеку на средства, привлеченные за счет вкладов. Депозиты – это «короткие» и дорогие деньги, и они не могут использоваться при кредитовании.

В отношении ипотеки участники банковского рынка сейчас и в ближайшей перспективе займут выжидательную позицию. Слишком от многих факторов зависит судьба ипотечного кредитования и рынка недвижимости: курса валют, цен на нефть, объема ввода жилья, «температуры» рынка в конкретном регионе. Банки в наступивших условиях не могут спрогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе и дать долгосрочный прогноз стоимости имущества в залоге. По названным причинам объемы кредитования в этом году снизятся, но рынок ипотеки никуда не исчезнет.

Дарья Рябинина  nrn.ru