Ипотека обернулась не в пользу банков

Как это ни печально, но разбушевавшийся кризис наносит удар за ударом по экономической и финансовой системе страны. Добравшись до конечного потребителя и сократив его доходы, он лишает граждан возможности выполнять ранее взятые на себя долговые обязательства. Россияне теряют способность платить по ипотеке. По данным Банка России, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в четвертом квартале прошлого года выросла вдвое. Уже сейчас это негативно сказывается на состоянии банковских капиталов

25 февраля Центральный банк опубликовал данные об ипотечном кредитовании физических лиц в 2008 году. За минувший год общая задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 63% и составила 995,2 млрд руб. Просроченная задолженность по ипотеке в рублях в прошлом году увеличилась в 13,4 раза - до 5,8 млрд руб., по кредитам в валюте - в 17 раз, до 6,3 млрд руб. Наибольший рост просрочки пришелся на четвертый квартал 2008 года. Неуплата ипотечного долга в рублях увеличилась за последние месяцы ушедшего года в два раза, в валюте - почти в три. В итоге не погашается каждый десятый банковский кредит.

Как отмечают сами банкиры, тенденция к росту числа просроченных кредитов обозначилась еще в ноябре прошлого года. Сейчас этот процесс продолжается, так что по итогам первого квартала просрочка только увеличится.

Большая часть прироста задолженности произошла за счет заемщиков, чьи доходы снизились в кризис. Это люди, которых затронула первая волна финансовых потрясений в октябре-ноябре прошлого года. «По мере углубления кризиса просрочка будет увеличиваться, потому что, с одной стороны, заемщики теряют работу, их доходы снижаются, а с другой - новых кредитов выдается мало, - комментирует Марина Мичкина, региональный директор DeltaCredit в Самаре. - Как это отразится на каждом конкретном банке, будет зависеть от его умения профессионально и грамотно управлять своим кредитным портфелем. Например, в нашем банке внедрен индивидуальный подход к вопросу поддержки заемщиков, неспособных продолжать выплаты в полном объеме. В зависимости от каждой конкретной ситуации разрабатывается решение, приемлемое для банка и клиента».

Немудрено, что наибольшие проблемы возникли с погашением кредитов в иностранной валюте. ЦБ сообщил, что просрочка по ним выросла в три раза. Доля просроченных ипотечных кредитов в валютном портфеле пяти крупнейших российских банков достигла 10%. Просрочка по рублевым кредитам составила 0,89%. Дело в том, что у большинства заемщиков, которые брали кредиты в валюте, доходы были рублевыми, и при девальвации их платежеспособность резко снизилась. Даже самые надежные заемщики со стабильными и «белыми» доходами не могут сейчас обслуживать взятые ими валютные займы, так как их стоимость резко возросла, констатирует Елена Битяй, глава ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Самаре.

Не повезло заемщикам, выбравшим ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой. Размер ставок по таким кредитам зависит от индексов Mosprime для рублевых займов и Libor для займов в валюте. И хотя клиентов с плавающей ипотекой в российских банках немного (около 5%), в настоящее время перед кредиторами остро встал вопрос обслуживания подобных займов. С началом кризиса Mosprime резко вырос. Рублевая ипотека, связанная с данным индексом, стала в два-три раза дороже. Заемщики, ранее бравшие плавающие кредиты под 8-10% годовых, вынуждены платить теперь 27-28%. Как меру по их спасению банки предложили должникам по плавающей ипотеке перейти на фиксированный процент.

Если возвращаться к сложностям с выплатами по стандартным ипотечным продуктам, то по этому поводу в банковской среде сложилось мнение, что в большей степени пострадали госбанки и кредитные организации, работающие по стандартам АИЖК. Такое предположение подтверждают и данные ЦБ, согласно которым у банков, входящих в первую пятерку, доля просрочки в кредитном портфеле составила почти 2,2%. У банков, по величине активов занимающих места с 6-го по 20-е, этот показатель находится на уровне 0,4%. У кредиторов, расположившихся на позициях с 21-й по 50-ю, доля просрочки составила 1,1%.

«Показатели просроченных займов у разных банков сильно варьируются, что напрямую связано с их кредитной политикой в докризисный период, - отмечает Марина Мичкина. - Если говорить о нашем банке, то мы всегда здраво подходили к оценке кредитоспособности клиентов и не выдавали ипотеку тем, кто, по нашей оценке, не смог бы выплачивать кредит в долгосрочной перспективе. Благодаря этому даже по итогам четвертого квартала прошлого года уровень просрочки в среднем составил 1%, что является сравнительно низким показателем для рынка».

Ранее были опубликованы данные по просроченной задолженности по кредитам, выданным АИЖК. На 1 января 2009 года доля просроченных ипотечных кредитов в портфеле агентства составила почти 8%, или 8,4 млрд руб. За три последних месяца 2008 года просрочка по ипотеке увеличилась вдвое – до 11,5%. Еще тогда участники рынка заявляли, что банки, работающие по собственным стандартам выдачи, с более жесткими критериями оценки заемщиков, покажут меньший прирост просрочки.

Помимо глобальных причин, рост объема неплатежей по ипотеке вызван отчасти безалаберностью и неоправданными надеждами самих заемщиков. Отдельными операторами банковского рынка озвучивалось мнение, что некоторая доля просрочки была обеспечена заемщиками, которые, услышав заявления правительства о предоставлении помощи, решили, что можно не платить по кредитам. Напомним, что государство в конце прошлого года объявило о том, что будет предоставлять финансовую помощь в погашении кредитов гражданам, чьи доходы сократились в связи с кризисом.

Мысль о возможности реструктуризации ипотечного долга государством отдельных заемщиков ввела в заблуждение, и они стали ждать, несмотря на то, что механизм госпомощи до сих пор практически не запущен и на сегодняшний день поддержку от государства получили только три человека в России, в том числе один житель Самары.

Кроме того, отмечают банкиры, появилась группа заемщиков, которые перестали вносить ежемесячные ипотечные платежи, ссылаясь на кризис, хотя никто из них работу или доходы не потерял.

Как бы то ни было, но реальная ситуация с задолженностью по ипотеке в банковской системе оказалась менее радужной, чем прогнозировалось. Более того, далеко не все банки показывают размер задолженности своих клиентов. Однако пока речь идет об увеличении непроблемной просрочки – сроком до 90 дней, но она вполне может перейти в статус проблемной, поскольку найти работу и восстановить платежеспособность для заемщика сейчас трудно.

По мере того как будет ухудшаться платежеспособность заемщиков, а стоимость жилья спускаться вниз (вместе с ней будет снижаться залоговая стоимость кредита), доля «плохих» кредитов на балансах банков будет возрастать. Просрочка по ипотеке может обернуться серьезными негативными последствиями для кредиторов и в итоге может «зацепить» банковскую ликвидность. В результате банки будут вынуждены формировать дополнительные резервы по проблемным ссудам, что приведет к снижению достаточности капитала банков.

Евгения Петровская nrn.ru