Если цены на жилье упадут - его не будет

- В 2004 году мы начинали готовить проект «Доступное жилье». Тогда 9% Населения имели возможность приобрести жилье за счет собственных средств и кредита на текущих условиях. Потом этот показатель существенно увеличился. В 2007 году - до 18%, то есть в 2 раза выросла доля семей, способных в случае необходимости приобрести на рынке стандартное жилье по средним ценам. По 2008 году, несмотря ни на что, соотношение параметров осталось тем же. Этот показатель зависит от соотношения цен на жилье, доходов и условий ипотечного кредитования. Мы раньше прогнозировали, что в 2010 году жилье станет доступным для 30% населения. Но, к сожалению, темпы снизились. Теперь мы прогнозируем, что лишь к 2012 году сможем выйти на цифру 25%. Связано это и с тем, что за 9 месяцев 2008 года в среднем по стране прирост ввода жилья составил 3,8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В 2006-2007 годах аналогичный показатель составлял 119,4%. То есть мы видим существенное падение темпов роста. Интересно посмотреть, за счет чего это произошло. Оказывается, что основные процессы шли в четырех регионах: это Москва, Московская область; Санкт-Петербург и Краснодарский край. То есть в этих регионах в среднем произошло абсолютное падение ввода жилья за 9 месяцев 2008 года по сравнению с 2007 годом, составившее 19%. В остальных регионах в среднем произошел рост на 15%. Обычно на этих четырех рынках строилось почти 40% вводимого жилья в 2006 году. В прошлом году их доля снизилась до 26%. Но сейчас темпы опять снизятся, и это уже напрямую связано с кризисом.

 

- Почему этот кризис оказал влияние на строителей? Если посмотреть структуру финансирования жилищного строительства, то мы увидим, что в первом полугодии 2008 года 52% ввода жилья - это было индивидуальное жилищное строительство. Еще 23% - долевое строительство жилья в рамках закона № 214 «О долевом строительстве». В обоих случаях просто привлекаются деньги людей в строительство. В остающиеся 25% входит все: и инвестиционные средства самих юридических лиц застройщиков, и кредиты, которые они брали у банков, и бюджетные средства, и средства физических лиц вне закона № 214. На первый взгляд, очень низкая зависимость сектора строительства от банковских кредитов. Но дело в том, что хотя доля заемных средств не доминировала у застройщиков, она покрывала оборотные средства: Пока они еще не заключили договоры долевого участия, они на какой-то срок брали банковский кредит. Когда кредиты перестали давать или они подорожали - это стало проблемой. С другой стороны, приостановился постоянный спрос населения. Сочетание этих двух факторов ударило по строителям. Причем основные проблемы отрасли начнутся с 2009 года. За счет того, что в прошлом году что-то заморозили, что-то не стали строить, в этом году будет спад, который нам удастся преодолеть только к 2012 году. Лишь тогда мы сможем вернуться к уровню 2007 года.

 

- Многие политики, журналисты говорят: как хорошо, что цены на жилье упадут! Но это не так. С потребительской точки зрения кажется, что если цена ниже, значит, проще купить квартиру или коттедж, но покупать станет нечего - поскольку просто никто жилья строить не будет. А на рынке ипотечного кредитования вообще начнется коллапс, потому что залог станет дешевле, чем кредит, который нужно отдать. И вам придется возвращать свою квартиру банку. Вот в чем катастрофа. Тогда начинается реальный кризис. Самое главное, это происходит в том случае, когда очень маленький первый взнос. Если вы заплатили за квартиру 40-50%, то вы ее не бросите. А если вы вложили 5-10% или вообще ничего не вложили, и в этот момент падают цены на недвижимость, то вам бессмысленно возвращать 200 тыс. долл. Тогда вы их отдадите и купите квартиру за $100 тыс. Почему все говорят, что надо вносить первый взнос? Именно поэтому. Если у вас нет первого взноса, нет вложений, то вы очень легко отказываетесь от квартиры в условиях падения цен на недвижимость. А за этим следует дефолт.

 

- У нас сложился монопольный рынок застройщиков. В результате в Москве, например, строители получают 100% прибыли, в других городах- до 50%. Причина в том, что это сектор, завязанный на административном факторе. Чиновники предоставляют землю, разрешение на строительство, ввод жилья в эксплуатацию. В связи с этим сектор очень коррупционный и сильно монополизированный. В него прорвались определенные группы в каждом городе, в каждой области. Эти группы имеют взаимоотношения с чиновниками. Благодаря чему они имеют возможность держать высокую рентабельность. Отсюда схема поведения, ориентированная не на массу прибыли, а на норку прибыли. Цену они снижать не будут, лучше ее поднимут, чем новый дом построят. Основная задача состоит в том, чтобы сломать рынок, переориентировать его с нормы на массу прибыли. Сейчас для этого благоприятная ситуация, потому что закончился период точечной застройки. С одной стороны, у застройщиков начинает снижаться рентабельность. С другой стороны, можно ее немножко поддержать через то, что строительство инфраструктуры возьмет на себя муниципалитет. Вообще-то, для застройщиков, работающих на массе прибыли, особенно на росте спроса, жилищного строительства и так далее, 15-20% рентабельности - это нормально.

• 1979-окончила экономический факультет МГУ имени Ломоносова, отделение экономической кибернетики

• 1985-1966-экономист в институте системных исследований РАН.

• 1986-1993-старший научный Сотрудник института народнохозяйственного прогнозирования РАН.

• 1992-1995- независимый консультант по программе USAID (Агентство США по международному развитию) в рамках технической помощи России, которую реализовывал американский Urban Institute (США).

• 1995-одинизинициаторов создания российского аналога Urban Institute  фонда «Институт экономики города». В том же году возглавила фонд «Институт экономики города» и до сих пор является его руководителем.

• ОДИН ИЗ РАЗРАБОТЧИКОВ проектов федеральных законов «0б основах федеральной жилищной политики», «06 ипотеке (залоге недвижимости)». Земельного кодекса Российской Федерации, государственной целевой программы «Жилище», концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ и других нормативных правовых документов.

• ЧЛЕН ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЙ КОМИССИИ ПО жилищной политике, коллегии Госстроя РФ, экспертного совета при комиссии по развитию ипотечного кредитования Государственной думы РФ.

 

ВАРВАРА ГАЛИЦКАЯ СО